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近十年來節節上升的中國房地產市場在去年10月轉向。目前越來越多的城市加入房價下跌潮,而且跌幅不斷增大。(AFP/Getty Images)

許多資料顯示,中國地價和房價同步大幅下跌,各地的房地產開發商也逐漸消失,意味著房地產行業已經進入衰退時期。

文 ◎ 簡天倫

近十年來節節上升的中國房地產市場在去年10月轉向。目前越來越多的城市加入房價下跌潮,而且跌幅不斷增大。
 
據搜房網站的統計,截止2012年元月,搜房網站觀察的中國23個城市中,有22個城市的房價在下跌,而且11個城市較2011年的高位下跌超過10%。其中上海市房價跌幅最大,從2011年2月高位下降18.3%,其次是重慶15.7%,無錫14.5%,深圳14.3%,北京下降10.3%。這23個城市中,唯獨昆明市不降反升,1月份比去年同期上升24.0%。詳見圖表1。


圖表1:2012年1月房價相對2011年高點的百分比變化

總體房價仍然過高

即使在房價下跌的情況下,上海一些地區的房價仍然很高,還不斷上漲。2011年12月嘉里華庭公寓平均房價高人民幣80000元/平方米,即使價格如此高昂,但這裡的高層公寓還十分搶手,不但已經售出了374套公寓,一個月後房價還上升了50%!2012年1月27日,上海的嘉里華庭二期工程公寓的平均價格已經漲到120000元/平方米。這裡是高層公寓建築,還並不是中國境內所稱別墅的獨立屋住宅。按當前6.3138元/美元匯率,平均價格大約美元1766/平方尺。這相當於美國平均住房價的17.6倍。美國的平均住房房價為每平方英尺101.3美元。(美國房屋平均價格在2011年10月為242300美元,2010年美國房子的平均規模是的2392平方英尺。)
 
在中國,對那些最富有的族群來說,房價多高他們並不在乎,這些人往往擁有多處住房。貧富懸殊也許是中國房價高得離譜的原因之一。中國改革開放以來,尤其是近二十年來,貧富差距越來越大,而中國的宏觀經濟政策、匯率政策、投資政策、土地政策、住房政策都在加劇貧富差距。

地價和利潤率都在下降

土地價格和土地買賣利潤率的下降在房市走軟的兩年前就出現了。

十多年來土地已成為投資者的熱點。中國的土地價格不斷高攀,在2009年達到最高點,此後逐步下降。根據中國指數研究院的統計,2009年中國百城市的樓面地價為每平方米1844元,2010年下降了5.2%,2011年再跌11.5%,至每平方米1545元。2009年來樓面地價累計下降了16.2%。(註:樓面地價=土地總價值/總建築面積)

與此同時,土地每平方米建築面積價值的利潤率同樣也下降了。2009年中國百城的平均利潤率最高達到53.5%。此後,直線下降,2011年的利潤率下降到11.4%。2011年一至四季度利潤率連連下降,第四季度平均利潤率僅為3.3%,達歷史最低水平。
 
五經濟區地價全面下跌

中國通常分為五個經濟區。圍繞上海為中心的地區長江三角洲地區,是經濟最發達的地區。五個經濟區中,長江三角洲的樓面地價溢價率(這裡簡稱為利潤率)降幅最大。從2010年的44%直落27.3個百分點, 2011年利潤率跌至16.7%,在五大經濟區中仍為最高。東北地區的利潤率是最低的,2011年降到了2.5%。其他三個地區──珠江三角洲地區、中西部地區、環渤海地區,利潤率的降幅也超過20個百分點。


 

2011年十大城市的樓面地價利潤率比其他城市下降得更多一些。2010年到2011年期間,北京、上海和廣州三個大城市,利潤率下降超過了55個百分點。深圳的利潤率則從一年前的17%下降到2011年的零。

元月份300城市地價全面下滑

2010年中國的土地價格開始下滑,2011年初房市走軟主要表現為房屋成交量下降,年中一些大城市部分地區房價開始下跌。到了2011年10月中國房市整體上開始進入下行通道,價格下跌的城市數量超過了上漲的城市數量。2012年1月國家統計局公布的70個城市中,沒有一個城市房價上漲,48個下跌,22個持平。

今年1月份,中國300個城市土地平均溢價率僅為2%,較去年12月下降2個百分點,較去年同期減少 29個百分點;其中住宅類用地平均溢價率2%,環比減少2個百分點,同比減少35個百分點。
 
開發商正在消失

正如預料,地價和房價的下跌,意味著房地產行業已經進入了衰退時期。

據北京市住房和城鄉發展委員會文件,截至2011年12月19日,北京有473個房地產開發商不可以再做在北京的房地產業務,原因是這些開發商的資質證書有效期屆滿後未依法申請延續或工商營業執照已註銷。也就是說,這473家公司今後將在京城樓市消失。

2011年底,北京共有約3000個房地產開發商持有效資質證書。因此,在2011年北京大約有15%的房地產開發商破產或轉換到其他行業。2010年北京被吊銷資質證書的企業是185家。2011年增加到473家。

房企消失潮並不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示,截至2011年10月底,武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2010年同期,房企數量減少了200餘家。◇