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中國房地產 政府不說的祕密(中)

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中國房地產的泡沫正在破滅,曾幾何時,虛假的供需迷住了眾多的人們。圖為2005年上海排隊買房的人們。(Getty Images)

(續上期)

主播:我們看到在中國因為房子引起的糾紛非常多,很多人甚至自殺,有的去上訪、沒完沒了的上訪,而且問題得不到解決。對於沒有地產的人,我們也聽說不單是所謂的弱勢群體,比如農民、一般市民沒有權沒有勢的,他們的房子被強拆了;包括一些很有權、有勢的人,因為他們所依靠的那些官員已經不在位了,或者被政敵趕下臺的時候也受到牽連。您覺得在中國這樣的風險有多大呢?

謝田:非常大。因為拆遷造成的上訪、維權,也和中共隨時推出的維穩,現在我們已經知道它占了中國社會開支非常大的比率。當然我們很同情這些房子被拆遷的受害者,但是這些受害者沒有意識到一個最根本的問題,他們只是在爭取原來所謂他自己的房基地也好,或者他自己房子的權利;他忘了一個更根本的權利,那就是中國的土地完全被中共給掠奪、擁有了。如果中國人不能夠從土地真正的私有、土地歸還人民這個角度去談這件事情的話,拆遷的問題永遠得不到解決,這是根本的原因。

主播:即使是到中國炒房的, 我們知道很多外資包括海外華人到中國買房,認為價格還不錯,而且不斷在漲,肯定有升值空間。但是大家都覺得現在漲得是越來越不合理,先不說有地、沒地,即使地是屬於你的,價格都已經是非常高了,尤其房價與收入是很不成比例的。在一個正常的房地產市場,比如其他的國家,合理範圍的房價跟收入應該是怎樣的比例呢?

謝田:這是個很好的問題,有個塞爾維亞的計算機工程師馬頓‧亞當莫唯奇(Mladen Adamovic)創立了一個網站叫「Numbeo」。這網站列出世界各國生活水平的成本,比如吃要花多少錢、衣食住行花多少錢,把全世界350個城市匯總在一起,非常詳盡,是個非常有意思的網站。

回答您剛才的問題,馬頓‧亞當莫唯奇在350個城市中,選擇房價和人們收入相比最低的40個城巿,其中約有30個在美國。所以為什麼中國人到美國以後,發現美國的房子特別便宜,這些房價和人們年收入相比是最低的,它的比例大約在1.2到3.2之間。換句話說,以 1.2到3.2的比例來說,你的房價和年薪之比如果是1到3倍的話,你的年薪如果是5萬美元,那你大約5到15萬就可以買一棟中間價位的房子。

在諸如美國這些國家裡,這是指這房子在這國家或城巿是屬於中間價位的,不是最貴的也不是最便宜的。那我們再看看中國,馬頓‧亞當莫唯奇發現全世界住房最難、房價和年收入相比最高的七個城巿中,中國就有二個:分別是上海和深圳(北京和廣州都在最貴的前20名之內),它的房價和年收入比是在23到53倍。換句話說,中國人要年薪的23到53倍才能買得起「中間價位」的房子。

但我們要記住一點,一般人們大學畢業、開始工作後你才能買房子,20來歲畢業以後你再工作50年,一般就入土了。如果這個房價和年收入之比是50倍的話,你要50年不吃不喝,你才能買下來,那顯然是不行的。而且,我們說的是稅前的收入,你還得考慮到交所得稅的問題、吃和用等其他那些生活成本,你根本就負擔不起了。

所以按這個比例,我們就可看出來,和中國比的話,中國最貴的城巿是20到30倍,而世界平均大概是10倍,這樣來比,中國和美國比當然是比不上,跟其他國家比,房價也是非常高的。

主播:再請教謝田教授,中國房地產價格高到什麼樣的程度?

謝田:我們舉個例子,比如北京的房子、房地產,五環內的房子每平米高達2萬、3萬、4萬,如果降為2萬,一般50平米也要100萬人民幣,按中國一般老百姓的平均收入,就得20、30年才行。

後來有人問我,你覺得中國房地產應該降到什麼程度才合適?因為有些人看到房子開始下跌,他們不敢買了。我們可以按世界平均水準來看這個問題。因為我們不能把中國和美國相比,把中國和臺灣、日本比還是比較可以比的,因為人口密度差不多。我在最近的一本書《赤龍的錢囊》中也提到:如果中國房地產降價70%的話,房價和收入的比率才會接近世界平均水平。

主播:說到這個數字,很多報告都說,中國現在的房地產,比如一個房子100萬,其中70%都是政府的地錢,還有各種苛捐雜稅錢,剩下的30%才是建商建房和其他成本。您說的70%是不是根據這個來的呢?

謝田:這倒不是,我只是根據世界平均水平,考慮到物價,考慮到人們的收入水平,考慮到地價成本,考慮建造成本,是從這個角度看的。您提到的這個非常有意思,這70%全都是政府拿去了。我們也知道中國房地產為什麼還會漲?房價這麼高,高出人們的承受能力,為什麼還會繼續漲?

主播:為什麼還能漲?這是大家疑惑的問題。

謝田:實際上最大的受益者就是地方政府和中共權貴,他們在這其中通過賣地、通過承包、通過建築,他們從這些過程中得到好處,他們也從政績上、從GDP上得到益處。從報導這些中共貪官幾十套、上百套房就知道,是這些人把它們炒上去的、推上去的。

這些中共特權階層人士有這些利益在裡面,這也恰恰就說明了一個問題,亦即中央政府可能有意圖把房地產價格降下來,但是地方官員為什麼極力的阻撓?就是因為他有利益在裡面。房地產價格問題之所以嚴重、形勢很嚴峻,在於它實際上都跟銀行資本、銀行貸款連在一起,中共也知道這一點,它不敢讓這個泡沫變得越來越大,也不敢讓泡沫破滅。一旦破滅的話,必然就拖累中國的銀行和金融體系,這個就是更大的問題了。

(待續)◇

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