大陸樓市供應嚴重過剩 空置達10億平方米

中國大陸樓市空置達10億平方米，不久的將來可能會出現近50座「鬼城」。圖為內蒙古康巴什無人居住的「鬼城」。（大紀元資料室）

中國大陸樓市供應過剩已是不爭的事實，特別是鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少已是城市新區見怪不怪的現象。因此，早在去年就有機構預測，中國將會出現近50座「鬼城」。專家稱，樓市崩盤的現象或會再次上演。

文 _ 蘇晨

國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF 2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，要將地產開工率維持在中等水準，還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高，房價水準還要繼續調整。

無獨有偶，在朱民提供10億平方米的空置面積資料之前，西南財大教授甘犁在關於中國家庭金融調查項目（CHFS）中的調查資料顯示，中國城鎮地區住房空置率為22.4％，約為4900萬套住房。

此外，社會上也曾試過多種辦法統計空置資料，包括最原始的數黑燈方式。僅中共國家電網公司2010年曾公布全國660個城市的調查結果，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。

在空置率越來越嚴重的情況下，多城登上「鬼城」榜單。2014年底，標準排名機構曾發布了中國大陸城市「鬼城」指數排行榜。其中，「鬼城」指數位居前10位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測，中國在不久的將來可能會出現近50座「鬼城」。

專家：崩盤可能會再次上演

隨著樓市不斷下行，三四線城市的「鬼城」危機還在繼續蔓延開來。以江蘇南通為例，資料顯示，過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時間需要近15年。

中共國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示，「過去幾年房地產企業迫於一二線城市開發壓力，轉向三四線城市進行造城運動，新建了很多樓盤，但之後實體經濟增速減慢，導致樓盤銷售困難。三四線城市出現空城化不可避免。」

「三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。」中原地產市場研究部總監張大偉表示，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處於低位，新的樓市危機隨時可能出現。之前，由於樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現了崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。

中國樓市政策受到銀行冷遇

房地產作為中國經濟的支柱產業，其下滑成為中國經濟最大風險點。為提振房地產，人行出臺了一系列支持房地產的金融措施，但這些措施卻遭遇到銀行的冷遇。銀行業內人士表示，銀行不願意執行房貸新政的原因，是因為利潤率受到擠壓，資本成本成為考慮的重點。

樓市政策遭遇銀行的阻力

路透社4月 22日報導，中共官方最新公布的宏觀資料顯示，中國一季度GDP增長降至7％，觸及6年低點，房地產開發投資增速亦放緩至2009年初以來的最低水準。

為提振經濟，人行4月19日決定，普降金融機構存款準備金率，並有針對性地實施定向降準措施，自4月20日起下調金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

針對不斷下滑的樓市，今年3月底，人行發布的新房貸政策拉低了首套和二套房的房貸標準。其中首套房最低首付款比例調低至20％，二套房貸款最低首付比例降至40％。擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭使用住房公積金委託貸款購買二套房的家庭，最低首付款比例為30％。

此前的2014年9月，人行和銀監會宣布，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行可執行首套房貸款政策。

房地產作為最近10來年中國經濟的支柱產業，其價格下滑成為威脅經濟增長的最大風險，然而，中共為保持經濟一定增速而出臺的一系列刺激樓市的措施，似乎並沒有得到落實。

路透報導稱，中共政府出臺的提振樓市政策遭遇到來自銀行的阻力。由於對不良資產的擔憂與日俱增，銀行選擇僅在有商業意義時才會提供貸款，因而對執行人行要求的提供房貸利率優惠、調降房貸首付比例等舉措，並不積極。

報導稱，銀行的不合作態度意味著人行的相關政策無法傳遞到實體經濟。中國房地產市場占經濟總量的比例達15％左右，提振房地產對減緩中國經濟失速具有重要的作用。

外媒引用一家在中國排名前十的銀行人員的解釋稱，他所在的銀行之所以不願貸款，是因為（銀行的）利潤率已經受到擠壓，在市場上沒有太大的差別，因此（銀行）將重點放在資本成本是多少方面。

由於對不良資產的擔憂與日俱增，銀行選擇僅在有商業意義時才會提供貸款，因而對執行人行要求的提供房貸利率優惠、調降房貸首付比例等舉措，並不積極。（AFP）

廣深兩市無銀行降首貸門檻

陸媒和訊網3月30日報導，據融360統計的信息顯示，截止到4月5日，北京地區總共29家銀行中，僅有工商銀行、中國銀行、建設銀行、光大銀行、招商銀行及友利銀行6家銀行開始執行二套房首付4成的新政策。

而其他一線城市如上海、廣州、深圳地區銀行對二套房的新政表現「冷淡」。

資料顯示，在房貸新政推出1周後，廣州地區23家銀行中，沒有一家銀行執行首套房貸門檻降低的政策，而在二套房新政方面，也僅有建設銀行一家在執行。

而在上海地區的26家銀行中，僅有友利銀行和交通銀行執行了首套房貸政策，在二套房執行方面，也只有友利銀行和浙商銀行開始執行二套房首付4成的新政，其他銀行仍在執行二套房首付7成的舊政策。深圳地區新房貸政策的執行情況同樣不容樂觀，新政發布以後，在25家銀行中，僅民生銀行做出反應，將二套房首付成數由7成降至4成，而華夏銀行等3家銀行將首套房貸利率最高首付至3成，與二套利率齊平，被認為是無異於變相停貸。

銀行追求高投資回報

對於銀行對人行新政不積極合作的態度，深圳要求匿名的一家房地產開發公司的企業融資業務主管解釋說，銀行要追求高投資回報，因此更願意投資股市。

世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉表示，與2009年不同的是，大多數銀行到目前為止都沒有提供房貸利率優惠政策。2009年，銀行紛紛下調了首套及二套房貸利率，因為當時不僅有大規模刺激政策的支持，還相信政府會為壞帳負責。現在的情況是，雖然中國房地產貸款違約情況與其他貸款相比相對較少，但銀行在過去一兩年對房地產行業的看法變得更謹慎。

陳仲偉稱，人行的降準舉措是否足以促使更多銀行貸款流向房地產領域，仍需拭目以待。◇