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中國北師大教授鐘偉測算,全國樓市庫存至少為85至90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算,至少需要7年時間才能消化。(AFP)

過去的十幾年,中共房地產拖經濟增長的後腿, 開發商為拿銀行貸款,房價只漲不跌,還越建越多, 全國樓市庫存至少需要7年才能消化,中國銀行業壞帳率或達8.1%。

中共房地產問題太大,目前中國當局的任何新舉措都可能引發另一個新的危機。

文 _ 蘇晨

去化庫存需7年

由於樓市庫存居高不下,房地產開發投資持續下滑。中共國家統計局數據顯示,2015年前10月,房地產開發投資同比下降0.5%,為近10年來首次出現同比下降,1至11月降幅擴大至1.3%,且存在進一步下降的趨勢。

中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,從歷史經驗來看,在銷售面積回暖半年左右,新開工回暖。2015年1至6月,商品房銷售面積同比轉正,但截至2015年11月,全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

房地產投資持續下行主要是因為樓市庫存居高不下。數據顯示,截至2015年11月底,全國商品房待售面積6億9637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米,處於歷史高位。

北師大教授鐘偉測算,全國樓市庫存至少為85至90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算,至少需要7年時間才能消化。

房地產拖經濟增長的後腿

同時,房地產開發投資對於經濟的貢獻率也再度創下歷史新低。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑,已快接近2009年2月的歷史最低值。房地產投資下降直接拖累經濟增長,初步預算,2015年前三季度房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點,創下2000年以來的新低。

因此,在近日開的中共中央經濟會議上,中共最高決策層以罕見的大篇幅詳講地產庫存,並把去庫存列為2016年經濟工作的重要任務之一。會議上給予去庫存的政策包括加快農民工市民化,鼓勵房企降價、取消過時的限制性措施、建立購租並舉的住房制度等。

鐘偉認為,去庫存不只是2016年的工作重點,也將是未來5年乃至更長一段時間的工作重心。他稱,過去的15年,房地產行業引領著中國經濟增長,可從2014年到今年二季度,已經轉為拖後腿了,「未來5年,房地產不給經濟惹麻煩就不錯了。」

為拿銀行貸款
房子賣不出也不降價

過去的十幾年,導致樓市庫存嚴重過剩、房價高企的原因是銀行的貸款開放。有分析人士舉例稱,比如以前一個開發商通過某銀行貸款1000萬元開發了一個房子,如果還不起那他就倒楣了,因為所有的銀行都是一個體系,你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子,為了各銀行之間的競爭所以把工行、農行、建行等等全部獨立運營。這本來是好事,可問題是這些銀行都不是私有的,而是國家的。

當一個開發商從工行貸款1000萬元後,他只需要用500萬來開發房子,然後把售價提升,再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款2000萬,然後再用這2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建行抵押貸款4000萬,就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

房子賣不賣得出去不重要,關鍵是房價要高,不得降價。反正銀行的錢不是私人的,所以稍微疏通一下行長,加上又有「合法的」高零售價的樓盤做抵押,所以自然就越來越好從銀行貸款。這樣造成的結果就是房子越建越多,且房價只漲不跌。因為不能跌,一跌銀行貸出去的錢就再也回不來了。

這可是政府的銀行,所以為了堵住這個資金黑洞,一些被收買的專家、媒體便開始瘋狂製造輿論,用各種輿論手段威逼利誘民眾買房,另一邊中共當局更是頻頻出臺新政策刺激市場,進而把這苦果轉嫁給百姓。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田認為,如今中國房地產庫存過高,一個重要原因就是房產價格過高。甚至有些房子的價格比美國的還貴,而中國國民的收入只有美國的三分之一到五分之一。即使對城市居民來說,讓他們來負擔現在的房地產都感到心有餘而力不足,農民就更不用說了。

謝田表示,要讓農民工來消化庫存房有兩個前提,一是就業穩定,收入有保證;二是有一定的經濟能力。然而現在中國經濟正急劇下滑,在公司裁員、工廠關閉、產能過剩的情況下,不少農民工根本沒有固定工作和收入。

謝田還表示,「現在看起來房價很難降下來。一降下來,中國這些地方政府就會紛紛破產,所以呢,他們不敢降,也不可能降。我不知道中共中央政府怎麼能做到讓房價降下來,讓人買得起,除非他們做好準備,讓大量的國企、包括國有銀行和地方政府全面破產,這個也恐怕不是中共願意馬上做得到的。」

此外,由於之前房企拿地價格普遍過高,目前很多項目的房價基本降不下來。一位全國性大型房企營銷負責人近日對陸媒表示,「房企銷售是市場化操作,如果庫存無法出清,那開發商肯定早就讓步了,現在一些三四線城市甚至已經是虧本銷售,基本沒有降價空間。」

CLSA:
中國銀行業壞帳率或達8.1%

中共銀監會數據顯示,今年三季度末,中國商業銀行不良貸款餘額1萬1863億元,較上季末增加944億元;不良貸款率為1.59%,較上季末上升0.09個百分點。其中農行不良率高達2.02%,在維持數年低位運行後,不良率首次突破2%。

銀監會副主席閻慶民曾表示,「部分地區房地產風險是銀行不良貸款上升的重要原因。」

東方資產近期發布報告稱,商業銀行不良率上升還會持續4至6個季度。並預測在2016年四季度末,不良貸款規模為1萬6154億元,不良率為1.94%。其中,有一半的受訪者認為其所在地區銀行類金融機構不良貸款率最高超過3%,甚至有兩成受訪者認為這一數據超過5%。

法國里昂證券(CLSA)認為,中國銀行業的壞帳率可能高達8.1%,是官方數字1.5%的6倍之多,這意味著7萬5000億元的資本缺口,超過中國GDP的十分之一。


法國里昂證券(CLSA)認為,中國銀行業的壞帳率可能高達8.1%,是官方數字1.5%的6倍之多,意味著7萬5000億元的資本缺口。(大紀元資料室)

CLSA認為,中國房地產部門在新增債務方面最為激進,儘管一線城市的房地產開發商盈利能力較強,幫助提升了整體行業財務狀況,但二三線城市的開發商有著較高的潛在壞帳率。

大陸一位地方銀監局人士曾表示,現在房地產風險主要集中在二三線城市,狀況確實非常糟糕,主要是空置率很高。當企業出現貸款逾期或不良,銀行收回了一些企業用於抵押的商品房,但是在目前市場環境下根本處置不了,這給銀行也帶來了很大的風險隱患。

有分析人士表示,在經濟低潮的現在,民眾還不了貸款斷供進而棄房,同樣會使金融系統出現大麻煩,中共對於房地產的任何新舉措都可能變成新的危機。◇