深圳房價飆漲 槓桿風險愈來愈大 (第467期2016/02/18)

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從2015年至今,深圳樓市持續處於瘋狂狀態。數據顯示,2015年深圳共成交6萬6450 套新房,同比增加了58.7%,成交均價飆漲39.4%,達到每平方米3萬3426元。

深圳多家房地產仲介發布數據顯示,2016年1月,深圳樓市仍在延續2015年的飆漲行情,成交均價創下歷史新高。分析人士指,深圳樓市走牛是一波徹頭徹尾的槓桿牛市,購房者需警惕未來的風險。

文 _ 楊佳

深圳樓市瘋狂飆漲

1月23日,深圳阪田區域的標誌性樓盤信義嘉禦山項目第五期舉行了開盤儀式,開盤價格達到每平方米6萬元,與去年9月的每平方米3.6萬元相比,推盤均價暴漲近50%。據項目方透露,當天仍有超過1200多組客戶到場選房,最終推出的605套房源去化率超過80%。

而這種火爆的場面最近頻頻上演。1月16日,深圳新房市場有4個項目入市,其中3個當天去化率達90%,另一個去化率為80%。

在銷量狂漲的同時,成交價格也創下歷史新高。深圳市規土委數據顯示,1月18至24日,深圳的新房成交均價達到每平方米5.44萬元,還比前一周大幅上升20.9%。

事實上,從2015年至今,深圳樓市一直處於瘋狂狀態。數據顯示,2015年深圳共成交6萬6450套新房,同比增加了58.7%,成交面積為665萬8926平方米,同比增加65.2%,成交均價飆漲39.4%,達到每平方米3萬3426元,成交金額同比也增加了1.3倍,超過2225億元。

槓桿風險愈來愈大

對於深圳房價這波飆升行情,當地一家房企營銷人員坦言,深圳新房的漲價邏輯已經到了快看不懂的地步了。

深圳中原研究中心經理王飛近日表示,「當前深圳樓市的繁榮是靠寬鬆的信貸政策堆砌而成的,就槓桿程度而言,樓市在購房貸款的支持下就天然的要高出股市,一般的首套房貸槓桿率就達到了3倍。」

人行深圳中心支行數據顯示,2014年深圳的住房貸款餘額已達到5300億元,當年在住宅成交量和金額均低於北京和上海的大背景下,深圳的住房貸款餘額卻超出北京一大截,在全國僅次於上海,以約全國百分之一的人口占了全國約5%的住房貸款額度。

樓市評論人士悅濤稱,「2015年深圳樓市成交量和成交金額比2014年增長更快,突破6000億已無懸念,這一波樓市走牛是一波徹頭徹尾的槓桿牛市。」深圳樓市是基於高槓桿的樓市,今年更是槓上加槓。

香港因素致深圳樓市瘋漲

深圳樓市之所以如此瘋狂,香港因素被認為是重要原因之一。被鼓吹已久的深港一體化繪就了未來深圳城市地位進一步提升的美好圖景,似乎深圳房價早晚要追上香港;而另一方面,來自香港的購買力也是樓市暴漲的主因。


隨著深港一體化,西部通道的開通,深圳南山房價近年來一路飆升。

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