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房地產最後的瘋狂,正在逼近中國。圖為北京的房地產經紀人。(Getty Images)

文 _ 謝田 _ 美國南卡羅萊納大學艾肯商學院講座教授 University of South Carolina Aiken

中國房地產市場的泡沫,如今已經到了中共高層領導人都在公開承認、公開指責、公開表示非下大手筆解決不可的時候了。近期大陸一線樓市的火爆,蔓延到二線的城市。但大陸媒體已經曝光的欺詐行為,如自買自賣轉按揭、眾籌炒房、互聯網金融炒房,都在明目張膽的哄抬、炒作樓市。失去了道德底線的人們,也使得樓市交易亂象叢生,使用托兒買房,濫放高利貸,編造虛假房源,人與人之間互相欺騙,讓人痛心的事件層出不窮。

樓市的風險十倍於股市

中國的股市和樓市都面臨巨大的問題和風險,但相比之下,樓市的風險更大。按不同渠道的各種估計,中國境內股市的總市值在人民幣24-30萬億元左右,而中國樓市的總市值,據中國社會科學院金融研究所研究員尹中立的數據,至少在人民幣200萬億元以上。也就是說,樓市的規模和風險,都十倍於中國股市。也因此,中國樓市出現暴漲暴跌或者崩盤,對中國經濟的打擊將會非常的大。

從去年年底到今年頭幾個月,中國大中城市裡房價下跌的城市在減少、上漲的在增加。有人認為,這可以看作「去庫存」手段已經見到成效。但其實不然。首先,中國房地產有價無市的局面已經持續了許久,價格的變化,還不足以說明市場交易額的增減。大陸一線樓市近期的持續暴漲,積聚了越來越大的風險。暴漲的背後,所涉及的套貸、黑錢出逃等黑幕,也被接連曝光。樓市風險醞釀的金融災難,幾乎是一觸即發。

驚慌失措之中,中共當局多部委聯手,試圖降溫一線的樓市,「首付貸」在北上廣深被叫停,上海樓市也出現歷史上最嚴厲的調控。大陸央行一位副行長表示,解決一線住房上漲,需要綜合措施。中共央行正與住建部、銀監會等協商,準備對房地產市場、房地產企業、房地產中介參與金融業務進行治理,試圖清除那些資質缺乏的商家,不允許他們跨界經營。官方透露出收緊一線樓市政策的訊號,中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等因為發放購房首付款的貸款,將受到監管部門的打擊。同時,中國的銀行也開始收緊貸款,上海、深圳等城市的銀行考慮提高首付的比例。

「首付貸」增加放款銀行風險

所謂的「首付貸」,是指金融機構為客戶提供的、用於購房首付的貸款。目前中國提供「首付貸」業務的機構,多數是地產中介、開發商、小額貸款公司和互聯網金融平臺(P2P)。

從「首付貸」的出現,人們就可以看出中國房地產市場瘋狂的端倪。在正常社會,「首付」的本來用意,就是要加強人們的責任感、增加買房的參與度、減低銀行和金融市場的風險。「首付」在正常社會和正常市場內,是購房者必須自家擁有的,不能是借貸而來的,不管是從銀行借貸或私人借貸。「首付貸」的出現,增加了放貸銀行的風險,放大了金融風險,讓更多的房地產相關企業捲入泡沫浪潮。「首付貸」可能對住房銷售起到促進作用,但它的負面作用,實在是太大了。

中國房地產業協會一位副祕書長說,中共決策部門已經對一線樓市調控的新策略,達成了共識。未來樓控的思路將進一步分化,一線城市要去槓桿,嚴格控制投機,三四線城市則要加大力度「去庫存」。更有報導說,中國要加快房地產的去庫存,農民工居然成了「接盤俠」。中國農民工的人數應該是足夠了,他們幾乎等同於美國的總人口數。但是,他們有足夠的收入,去購買中國市場天價的住房嗎?

中國的工薪階層,現在據說有7.7億人,是世界上最龐大的。這個數據裡,應該包含2.7億的農民工隊伍。但據高盛銀行的數據,不到2%的工薪階層的收入達到需要繳納所得稅的水平。根據目前中國個人所得稅稅率,2016年個稅起徵點是月收入3500元人民幣,只折合600美元!

關鍵還是在政治上的突破

中國社科院在2010年的《經濟藍皮書》中就承認,中國高達85%的家庭沒有能力購買住房。據中國網站今年3月的估計,如果想購買一套90平米的房子,東北地區的居民平均需要14年不吃不喝才行,而在華北、華東和華南地區,則需要42-44年!所以,中國需要加快房地產去庫存的時候,希望農民工來為國家承擔這個義務,即是一種政府信口雌黃的天方夜譚,也是一個既得利益集團對農民工的極大侮辱。

還有一種觀點認為,當前房價瘋漲可能背後有類似於股災那樣做空的陰謀。這也很是滑稽。如果真有做空的資本進入中國房市,照目前的局面,空頭的資本要虧大了,他們沒有成功。房價瘋漲,只有做多頭的才有利可圖。中共的地方政府,當然有動機去做多頭,看好中國樓市。但關鍵的問題是,當局其實心知肚明,一旦獲利套現者成功退場,中國樓市很快就會成為做空者的天堂!

應該說,中國部分大城市、甚至大部分大城市的房價,都脫離了經濟的基本面,房價的瘋狂暴漲已經完全失去了章法,這會對整個中國經濟造成深遠的影響。從各種跡象看來,房地產最後的瘋狂,已經逼近中國了。紅朝當局如果不能當機立斷,不能從政治上突破,從而在經濟上使僵局破解,中國房地產市場步日本房市的後塵,但以數倍於日本房市的規模出現崩盤,將越來越難以避免。

(小標為編者所下)◇