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上海土地市場近期十分火爆,「麵粉貴過麵包」現象頻現。此外,二線城市的土地市場也發高燒,多地不斷拍出新「地王」。分析指,背後暗藏巨大的風險。圖為上海。(Getty Images)

近期,上海土地市場十分火爆,「麵粉貴過麵包」的現象頻頻上演。此外,二線城市的土地市場也發高燒,多地不斷拍出新「地王」。對於這波飆漲行情,業內人士認為背後暗藏著巨大的風險。

文 _ 卓彥

麵粉貴過麵包 地王頻現

5月19日,泰禾以總價47.44億元(人民幣,下同)的價格拍下上海長興島兩塊住宅用地,溢價率236%。按1.6萬元/平方米的樓板價來推算,預計房價至少賣到3萬元/平方米以上。

而在此前一天,保利地產以54.5億元的總價、近300%的溢價率拿下浦東新區周浦一幅住宅用地,若按4.3萬元/平方米的樓板價來測算,該項目未來的售價將高達7.9萬元/平方米。

周浦當地一居民近日對陸媒表示,「這是上海浦東遠郊區的一個小鎮,與三、四線城市的中心差不多。10年前這裡才賣5、6千元,目前在售房子的單價還不到4萬,突然要賣到8萬了,完全被嚇到。」

事實上,保利和泰禾的激進拿地並非孤例。5月11日,融創在上海松江區泗涇鎮以3.8萬元/平方米拍下一幅宅地,刷新了該區域的歷史紀錄。同一天,格力地產所拍另一幅土地樓板價也達到3.7萬元/平方米。而泗涇周邊在售新房約在2萬元/平方米左右。

一家參與土地拍賣的開發商營銷總監認為,這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯,大家都在對賭房地產的明天。

除上海外,近期二線城市土地市場也高燒不退。今年前4個月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個區域「地王」;4月上旬,蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200%溢價率,刷新了3個區的「地王」紀錄;合肥4月底出讓6宗地塊,單日攬金超過110億元,最高樓面價溢價率292.11%。數據顯示,1至4月,二線城市土地出讓金突破1100億元,樓面均價同比暴漲180%。

一家大型房企高層表示,公司在熱點城市拿了地,雖然利潤並不高,可還是不得不拿地。因為三、四線城市開發出來的房子很難賣出去,但熱點城市至少有銷售量,所以只能在有限的幾個城市做開發,「大家都這麼想,最後拚價格的結果就是拿高價地。」

新城控股高級副總裁歐陽捷稱,「一線和強二線樓市的過熱,反映出三、四線樓市情況仍然很糟糕。三、四線樓市不好,投資和購房資金都湧向一線和二線城市,房價、地價肯定會水漲船高。」

中共以「土地稀缺」謊言騙人15年


大陸財經分析人齊俊傑發文稱,「土地稀缺這句謊言騙了購房人15年!」實際是藉此土地壟斷、價格壟斷,中國民眾都被中共政府玩弄了。圖為北京。(AFP)

大陸財經分析人士齊俊傑近日發表文章稱,「土地稀缺這句謊言騙了購房人15年!」文章說,有人說北京沒有地了,所以放不出土地。那麼北京有多大,1萬6410.54平方千米,7.5個東京,是20個紐約,155個巴黎,8個深圳又或者16個香港。這麼大面積難道沒有土地了,都蓋成房子了?紐約850萬人,北京也就2100多萬,面積大20倍,人口只多1.5倍,怎麼可能人口住不下?

自從2015年底樓市火了之後,政府反而不放地了,政府其實才是最大的開發商,看到了土地要漲價,所以故意飢餓營銷,反而捂地惜售,造成市場稀缺,土地價格越來越高。

以北京為例,公開數據顯示,2013年至2015年,北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗,合計建築面積為2046萬平方米。剔除配建只1350萬平方米為住宅,且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。最近兩年,實際商品房住宅用地僅供應了550萬平方米左右。

北京人均住宅面積30平方米,2100萬人一共6億平方米,即使平攤了住,不蓋高層建築也才600平方公里,相當於城市面積的4%不到。有人說我抬槓了,還要有商業樓,還要有大街,還要有公路,還要有公園。這些都得占面積。是的沒錯,那麼我們算個增量,也就是如果我再找出一個600平方公里的地方來,是不是也就意味著夠住了呢?

文章稱,北京的耕地面積達340萬畝,約為2266平方公里(這只是耕地,還有園地212.4萬畝、林地1115.5萬畝、草地127.3萬畝、城鎮村及工礦用地427.2萬畝、交通運輸用地66.7萬畝、水域及水利設施用地120.4萬畝)。也就是說,北京的耕地只要拿出四分之一來,就基本上能讓北京所有人口住下來。除北京外,上海也有耕地,面積為1900平方公里。

文章認為,土地資源稀缺的說法是子虛烏有,若不把土地用在對的地方,不合理規劃,有多少都不夠。文章還說,這是很明顯的土地壟斷,然後依靠壟斷資源維持壟斷價格。所以這麼多年來,中國民眾都被中共政府玩弄了。

他也指出:「而目前,這個遊戲已經快玩不下去了,因為大城市人口增長已經到頭了。而他們經過這麼多年的轉移耕地,大概也釋放了170萬畝,算下來超過了1000平方公里,所以即使把人攤開了住,2000萬人怎麼也夠了。」

地價比房價上漲速度快 地王大虧

業內人士稱,目前所有「地王」都有較大的虧損可能,過去幾年全國的「地王」目前基本都在虧損或者平本銷售,土地價格上漲速度已經明顯高於房價上漲速度。應關注地價推動的高房價下帶來的高槓桿和泡沫風險。

如保利地產於2009年12月奪得的朝陽地塊,當時溢價率高達314%,樓板價為23506元/平方米;如今該項目的成交均價為43031元/平方米,時隔6年後土地價格仍占到售價的55%左右,若加上建安等各種成本,目前該項目難言賺錢。

有業內人士稱:「一塊地王砸在手裡,房企5年的積累就沒了;要是拿錯了兩塊地王,說不定整個企業都危險了。綠城就是因為拿錯了幾幅地王,以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。」

房地產長期拐點已經來臨

綠地控股集團董事長、總裁張玉良近期表示,隨著中國經濟整體增速放緩,城鎮化擴張速度也在減慢,過去大拆大建式的城市化建設已經基本結束,房地產全行業整體擴張、房價單邊上漲的時代漸行漸遠,行業的長期拐點已經來臨。


綠地控股董事長張玉良表示,中國經濟整體增速放緩,過去大拆大建式的城市化建設已基本結束,房地產行業的長期拐點已來臨。圖為北京一處公寓建地。(AFP)

張玉良表示,當前市場需求也在轉變。其基本特點是,市場總體過剩和結構性短缺並存。此外,中國人口拐點來臨。2012年,中國勞動年齡人口首次出現下降,婚齡人口也已經開始趨勢性下降,對房屋的需求即將達到頂峰,而未來中國人口老齡化還將不斷加重。這些都會導致房地產市場需求不斷下降,存量房源將逐漸增加,市場供大於求的現象加深。

穆迪近期發布報告稱,未來12個月中國住宅地產市場的合約銷售額增速將會放緩,將由2015年的16.6%和今年3月前12個月的28.4%回落至個位數。◇