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近日,深圳出現大陸總價最高的「地王」及地面價新高的「地王」。圖為深圳樓房建築。(大紀元資料室)

今年以來,大陸天價「地王」頻頻湧現,特別是央企高價搶地的動作令人震驚。「地王」的背後是政府、央企與銀行的身影,在宏觀經濟延續下行的情況下,房地產市場卻一枝獨秀,危險的經濟模式非但沒改觀,反而越行越遠。

文 _ 古春秋

「地王」頻頻湧現

6月8日,深圳光明新區高新技術園區東片區一地塊拍賣,結果以每平米2.76萬元、總價140.6億元拍出,成為大陸總價最高的「地王」。這只是土地市場的一個縮影。

6月2日,深圳龍華上塘一商住地塊經現場報價投標,最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下,地面價高達每平米5萬6781元,成為名符其實的「地王」。

去年以來,央企就不斷以高價搶地,麵粉貴過麵包的現象頻頻出現。中原地產數據顯示,僅今年前5個月,大陸土地市場總價超過15億元的地塊有105宗,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。

其中信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共製造出15幅「地王」。魯能2016年已在土地市場砸下超過100億元。

據中原地產統計,6月首周拍出的12宗「地王」集中在一、二線城市,總成交金額達到了327.5億元。

據統計,截止6月2日,北京、上海、深圳三個一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市,共計22座城市已經產生了總價、單價或溢價率地王113個。

央企不斷以高價搶地

有分析稱,近期央企頻頻在各熱點城市搶地,這與2009年4萬億後央企四處製造「地王」相似。某國有銀行公司客戶經理近日對《華夏時報》表示,「流動性充裕,銀行錢多沒地方去,實體經濟投資需求少,而且壞帳率也高,銀行不願意貸給實業,很多行業還處在過剩去產能階段,資金又只能往房地產流;而貸給央企、國企、大房企、上市房企是最安全的。」這跟2009年4萬億時相似,央企的融資成本低,到處拿地。


央企頻頻在各熱點城市搶地,6月2日,京基集團與中信銀行簽下了300億元的授信額度。這只是銀行信貸資金支撐房企的冰山一角。(AFP)

6月2日,京基集團與中信銀行簽下了300億元的授信額度。這只是銀行信貸資金支撐房企的冰山一角。近期,信達地產在杭州123億拿地、上海58億的搶地動作,也表現出完全不差錢。信達地產背後的信達資產是中國首家負責收購並經營金融機構剝離的本外幣不良資產的資產管理公司,隸屬於中共財政部。

經濟學者王思想稱,央企國企頻頻高價搶地的原因有兩個,一是當「地王」需要強大的資金實力,央企有銀行做後盾,相對於有限的土地市場,央企國企的資金幾乎是無限的,民營企業則只能退避三舍;二是市場風險問題,民營企業要考慮市場對房價的忍受度,不敢貿然拿地,央企國企則基本不考慮市場因素,不管多少錢,把地拿下即可。

央企不怕高價拿地被套?王思想說,「不怕,央企的錢其實就是銀行的錢。民營企業賠了錢,或許要跳樓,央企賠錢了只需找個理由,罰酒三杯即可。」

王思想還表示,對央企來說,當「地王」不僅沒有風險,還有巨大的個人利益。央企拿下土地後,在設計、施工、租賃、分包等環節,有巨大的個人利益,這是大陸房地產市場公開的行為。

銀行作為放貸的主體,貸給誰、不貸給誰,基本由銀行的風險政策說了算,而銀行風險政策的特點是什麼呢?偏好抵質押和擔保,另外還有政府的政策。

國際金融危機以來,許多行業時起時伏,鋼鐵、煤炭甚至跌入低谷,然而百業低潮,唯地產不破,土地、房產基本是一路升值,當前中國經濟,房地產幾乎成了唯一的亮點。於是銀行貸款向能提供土地和房產抵押的行業集聚並不奇怪。

另一方面,中共的銀行做為政府的附庸,也要為GDP數字出力,房地產做為拉動經濟增長的重要產業,銀行也不能不配合政府文件行事。

數據顯示,截至2015年末,大陸個人購房貸款餘額已經達到14.18萬億,2015年至今則新增逾3萬億元,占到了總額的20%左右。此外,截至2015年年末,16家上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款(開發貸)餘額合計4.25萬億元。

兩者相加,銀行在房地產業的貸款總額約高達20萬億元。整個超過2015年銀行業金融機構各項貸款餘額98.1萬億的五分之一。

最重要的是,對銀行來說,如果地價和房價下跌,這20萬億怎麼辦?

有分析稱,對於銀行來說,不想也不能讓房價倒,無論如何也要再貸,支持那些有國企背景的房地產企業再次推高房價,創造業績及GDP,而貸給國企,即使虧了,也有政府兜底。

地王引發民眾搶房


地價超過周圍房價的趨勢,給民眾造成心理上的壓力和恐慌,故而大陸出現了買房形同買「彩票」現象。(Getty Images)

按照目前地價超過周圍房價的趨勢,讓人感覺這些地方的房價在未來兩年至少還要上漲兩倍以上,給民眾造成心理上的壓力和恐慌,於是不少人希望趕緊擠上買房末班車,故而大陸出現了買房形同買「彩票」現象。

5月29日,合肥濱湖區雲谷項目開盤,推出866套房源,結果吸引來近2萬名買家。由於買家人數眾多,開發商首先要審核購房者的資格,要買房的顧客要帶上至少存有30萬人民幣的儲蓄卡,加上徵信通過驗資後,憑藉驗資協議書上的最後一位數字,符合「七星彩」開獎號碼才可認籌,有資格買房。

最後選出2000位有購房資格的客戶。開發商採用買彩票認籌的方式賣房,現場每輪搖出12組客戶,而每位客戶也只有一分鐘的選房時間。866套房源在2個小時全部賣完。

位於南京江北新區一個樓盤6月2日晚推出252套房源,平均價格為2萬1000元每平米。共有2657組客戶,平均10多組客戶搶一套房,僅一個半小時,252套房源全部被搶光。

有香港媒體認為,大陸企業近來除了在大陸搶地之外還在世界各地搶購資產,這樣做的背後是對人民幣不信任,但是,泡沫愈膨脹,代表人民幣愈不值錢,後果是通脹升溫及人民幣愈加貶值。

有券商認為,隨著今年剛性需求下降,樓價進入下降通道的拐點。一來,最近大陸龍頭智慧手機及設備生產商相繼撤出深圳,帶來「高房價扼殺製造業」的反思。此外,一些外省勞工眼見在大城市置業無望,近年出現「逆城鎮化」現象。再有,剛性需求下降。

房地產復甦不可持續

對於這波地產暴漲行情,近日《華爾街日報》報導質疑,中國最近出現一波房地產市場繁榮,但卻沒有從房地產開發商股票的走勢上反映出來。這種脫節是對投資者的一個警告:即當前的房地產復甦不可持續。

文章稱,中國房價自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等一線城市的房價以30%的漲幅領漲。近期,這一漲勢已蔓延至規模略小的二線城市,今年迄今為止二線城市房價已上漲5%。

但住宅建築商的股票並未表現出同樣的樂觀趨勢。基準A股房地產類股指數今年迄今已下跌20%,表現遜於大盤。在香港股市,大型中資房地產開發商的股價已下跌14%。

在允許外國投資者自由進入的港股市場,許多中資開發商目前股價都低於其帳面價值。這些房地產公司的估值一般都低於A股上市的房地產公司。

報導稱,這可能意味著一個巨大的買入機會。但似乎更合理的解釋是,股市的情況是在暗示當前的房地產復甦不可持續。事實是,即便房價上漲,開發商的利潤率卻在走低。第一季度在A股上市的房地產開發商的平均淨利潤率降至7.9%,而2014年年底為10%。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對此表示,房地產市場的回升基於房地產政策放鬆以及信貸政策寬鬆的大背景,本輪房地產回暖是通過一些投資機構或個人加槓桿來實現房地產去庫存,因此該輪房地產市場會有周期性調整。對於股票市場而言,投資者多看重企業的盈利情況以及銷售額,因此對於投資者而言,這是一波比較短暫的行情。

房地產高負債高危險


去年股市在高槓桿下發生了股災,如今樓市又玩起了槓桿,再加上高負債隱藏的高風險,中國經濟越發危險。(Getty Images)

從貨幣發行量看,去年第四季度中國廣義貨幣增長了約4萬億元,今年第一季度M2的增速大概為5萬億元,僅兩個季度新增貨幣已達約9萬億元。

此外,去年以來流行的公司債發行規模異常大。據Wind信息統計,2015年上市房企發行公司債約3000億元,同比增長18倍。中證協數據顯示,去年房地產公司債規模達4282億元,占全年公司債規模的42.87%。

根據經濟學原理,貨幣多發面臨的直接後果就是通貨膨脹,錢不值錢。浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴傑稱,「過多的存量貨幣就像懸在上游水庫的洪水,稍微疏漏就會洶湧而下。」

借來的錢花得豪放,表面風光的房企們實際上並不寬裕。中國房地產業協會近日發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,房地產行業2015年負債水準保持高位運行,淨負債率平均達到96.09%,較2014年上升7.23%,再創新高。

原本庫存高企的房地產市場被「地王」等因素刺激得持續火爆,而不差錢的房企負債水準也屢創新高,在宏觀經濟延續下行的情況下,房地產市場卻一枝獨秀,危險的經濟模式非但沒改觀反而越行越遠。

去年股市在高槓桿下發生了股災,如今樓市又玩起了槓桿,再加上高負債隱藏的高風險,中國經濟越發危險。◇