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「上海幫」在利用上海的土地政策,哄抬房價,在經濟問題上對抗習近平當局。圖為上海一景。(Getty Images)

近期,在上海房價飆漲及傳言新調控政策的雙重壓力下,上海人搶著離婚,搶著買房。

上海「地王」頻出現象的背後,隱隱浮現一條利益鏈。

有分析認為,「上海幫」在利用上海的土地政策,哄抬房價,在經濟問題上對抗習近平當局。


文 _ 李思緣

再出「地王」 專家析上海政府動機

8月17日,上海靜安中興社區的一幅住宅地塊,最終被來自「莆田系」房企融信集團以110.1億元(人民幣,下同)的總價獲得。此地塊溢價率達139%,創下大陸土地成交史上最貴單價「地王」記錄,未來項目售價將超15萬/㎡。

前《第一財經日報》總編輯秦朔的微信公眾號文章描述了這次競拍過程的慘烈:「主持人宣布競價幅度為1000萬元一加,經幾番叫價,仁恆很快就將價格加到50億元。此後各房企都是一億一加,雅居樂將價格加到52億元,西藏城投將價格加到53億元,雅居樂繼續加價到54億元,西藏城投加價至55億元,而世茂直接跳價3億元,將價格加到58億元;隨後融信叫價61億元後,西藏城投將價格加到62億元。與此同時,更多的房企開始加入戰鬥,龍湖、招商開始舉牌,融創也出價71.8億元。融信叫價到80億元時,主持人提醒大家說:目前的溢價已經很高了,希望大家理性出價。隨後作為擁有周邊唯一一個樓盤的萬科終於出手,叫價83.4億元。就在仁恆、中糧+建發+首開不斷糾纏之際,融信突然殺入,叫價106.7億元。」

這一天,上海土地市場出讓靜安區、寶山區、青浦區三宗地塊,均創下區域價格「地王」。

一些大陸學者坦言,「地王」不是開發商炒出來的,而是地方政府「放」出來的。「地王」現象的本質,根源在於土地供應的收緊和不透明。

經濟學者馬光遠認為,今年前七個月,上海只完成供地計畫的30%,這種人為製造短缺的情況下,不出「地王」倒是奇怪了。

馬光遠表示:「139%的溢價率我真覺得不高。」他認為,這塊地從稀缺性上看,「成為全國最貴『地王』,邏輯上沒問題。地方政府這個時候放出這塊地來,就是要放出一個全國最貴『地王』來。」

「莆田系」融信背後金主江派背景

110億拿下上海「地王」後,融信集團「莆田系」的家族背景開始備受關注。


110億拿下上海「地王」後,福建融信集團「莆田系」的家族背景開始備受關注,其背後金主有江派背景。圖為融信今年1月13日在香港掛牌。(宋祥龍/大紀元)

資料顯示,2016年以來,融信在上海、杭州等一二線城市已斬獲土地14宗,金額超過340億。而融信在香港主板上市才七個月,市值折合約80億元,卻能鯨吞「地王」,資金哪裡來?

公開資料顯示,「莆田系」歐氏三兄弟,老大歐宗金,擁有福建歐氏投資集團;老二歐宗榮,正榮集團當家人;老三歐宗洪,融信集團創始人。

9月5日,《南方周末》發表〈生在莆田最貧窮的家裡,最後變身富豪的人〉深度報導,披露歐氏兄弟的家族發展史。

文章報導了融信的資金來源組成,「2015年末,融信借款總額186.284億,信託占到了近90%。而綠地(即綠地控股集團)、信達和華融則都是『地王』融信的背後金主。」

2013年,歐宗洪打算進入中國最繁榮的一線城市。福建省房地產人力資源協會副會長張德生曾是融信人力高管,他告訴《南方周末》記者,當時歐宗洪同時派出兩支隊伍,分赴北京和上海,目標是「兩地必下其一」。張德生通過綠地的人力資源總監,將雙方牽到了一起,在上海聯合拿下了第一塊地。

文中還提到,2016年融信地產中期業績顯示,綠地將與融信合作開發的四個項目的並表權全部讓給了融信。其中三個項目,雙方各占50%股權,剩下一個項目,雙方各占25%股權。一位房地產公司CFO稱,「綠地這種做法很奇怪」。

公開資料顯示,綠地控股集團是上海市國有控股特大型企業集團,成立於1992年7月18日。

綠地集團的開展業務包含地產、能源、金融、建築等多個板塊。綠地集團據悉最早是由上海農委和建委主管,目前由國企上海地產集團和上海城投總公司控股,而這兩家公司的實際控制人是上海市國資委,且都有江派背景。

上海城建系統是江澤民家族利益地盤

從陳良宇掌權時期的「東八塊」開始,江澤民家族染指上海土地的傳聞不絕。


江澤民兒子江綿康曾擔任上海市建交委巡視員,也歷任建管委、住建委巡視員。從陳良宇掌權時期的「東八塊」開始,江澤民家族染指上海土地的傳聞不絕。(大紀元資料室)

江綿康此前擔任上海市建交委(城鄉建設和交通委員會)巡視員,以及該委下屬的上海市建設交通發展研究院黨委書記兼院長。2014年3月上海建交委更名為建管委,2015年10月上海建管委和房管局(住房保障和房屋管理局)合併,成立新的住建委(住房和城鄉建設管理委員會),江綿康也歷任建管委、住建委巡視 員。

融信的另一個金主信達,與江派也有關係。2013年,信達同時引入了兩家公司的資金,一家是凱雷投資,另一家是江澤民孫子江志成的博裕投資顧問有限公司。

「上海幫」炒房增收入 給習添難度

時事評論員李林一表示,由上海市政府拍賣優質地塊,再由綠地、信達背後給融信做金主,炒出上海新「地王」,「上海幫」的土地利益鏈呼之欲出。其目的可能是要炒高房價,一方面給「上海幫」在房子、土地上增加收入,另一方面給習當局治理經濟製造難度。

李林一說,早在2014年,大陸媒體曾報導過,有的地方政府通過拍高價地,事後返還開發商的模式,來拉高區域地價。但目前還沒有證據證實,現在的上海樓市存在這些問題。

中止三塊宅地出讓 加劇購房恐慌

上海當局近期的做法事實上引發了上海購房者的恐慌,推動了房價進一步上漲。

在靜安區出現大陸最貴「地王」後,上海於8月24日中止了普陀區蘇州河濱河地區一塊宅地出讓,這是短短一周內上海第三次中止出讓土地。


分析指,上海政府提出減少土地供應可能是為了哄抬當前房價。房價越高,土地拍賣價格越高,政府腰包就越鼓。圖為上海高樓住宅。(AFP)

與此同時,市場傳聞上海準備於9月推出進一步收緊房貸的政策。

傳聞中的調控政策包括:調整購房貸款政策,購房認房又認貸;首套房首付比例提高至五成,凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成等。

加劇上海人離婚潮的,則是「離婚不足一年,限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理」的消息。這讓很多家庭開始坐立不安。

雖然上海住建委29日晚間闢謠稱,沒有研究過此類政策,將繼續嚴格執行3月25日發布的「滬九條」,但是民眾並不買帳。

今年3月曾有媒體闢謠說上海不會有房產調控政策,但上海「3.25新政」的內容卻和此前坊間流傳的版本大同小異。上海人之間流傳的經驗是:不管新政是不是真的,因為預期房價會繼續上漲,所以晚買不如早買。

只是,9月之前,上海的一手房交易,以及離婚潮的熱度之高,依然超出市場的預期。

一手房交易居高不下 離婚潮湧動

8月26日早上10點左右,上海房產交易中心系統罕見癱瘓。最近一次出現這種情況是在3月24日,也就是上海出臺調控新政前一天。那一天,上海新房成交了1360套。

資料顯示,8月24日到28日,上海市新房分別成交778套、918套、990套、1056套、1267套;8月29日截至15:50,成交1066套。8月30日截至20:22,成交達2116套。中原地產數據顯示,8月31日單日成交1123套。

有陸媒感嘆:這周末市場不平靜,上海樓市又瘋了!要知道上個周末兩天合起來才成交了911套!

相比7月同期,一個月時間,上海房價每平米單價漲了5000元。

同時,上海還掀起「歡天喜地離婚潮」。

8月29日下午16:00,大陸記者來到位於徐匯區南寧路的該行政服務中心離婚登記處,發現大概二、三十平方米的房子坐滿了人,而完成辦理離婚手續的夫妻都是喜笑顏開地離開,甚至有夫妻一邊走一邊商量,並叫丈夫把離婚證一起收好。

還有陸媒報導稱,審查通常在一分鐘之內即可完成,仍有不少人嫌慢,不耐煩地打斷工作人員說:「別問了,都是。」工作人員笑了:「我問你答,這是程式。」

不只是婚姻登記處的離婚現熱潮,同時上海還出現「假結婚買房」產業鏈,即仲介機構專門提供符合購房資格的本地戶籍人士作為結婚對象,以供欲買房的非戶籍人口買房之用。

政策推漲樓市 官媒專家炮轟上海

上海樓市的瘋狂,引來了大陸業內人士的批評。除了前述的經濟學家馬光遠炮轟上海外,還有不少官媒和評論員對上海政策不滿。

8月22日,新華社旗下的《經濟參考報》發表〈瘋狂「地王」欲掏空實體經濟〉一文,引述網民看法認為,上海創出史上最貴「地王」不是小事,背後折射的現象與問題必須引起重視。「地王」頻出,很大程度上暴露出地方政府對房地產市場預期管理的失效。

同日,上海出臺《上海市城市總體規劃(2016-2040)(草案)》。草案設定了兩個目標,一是將上海2040年人口調控目標設定為2500萬,二是要求上海規劃建設用地負增長。

8月25日,財新網專欄作家梁建章、黃文政對此評論道,「我們認為,這兩個規劃目標,都有悖於以人為本的原則,而且嚴重脫離實際,如果真的實現,不僅會制約上海的經濟和社會發展,也會惡化上海市民的生活品質。」

兩天後,經濟學者王思想在其評論文章中表示,上海對建設用地總規模提出了「負增長」要求。控制了土地供應,要求建設用地總規模控制在3200平方公里內,這勢必進一步推高房價,這個邏輯是成立的。

文章說,上海方面為何提出減少土地供應?很有可能是為了哄抬當前房價。房價越高,土地拍賣價格就越高,政府腰包就越鼓。對於以後的房價,現任政府官員是不關心的,他們只關心自己當政這幾年,房價是否能維持在高位,讓自己有錢花。下臺後哪管洪水滔天。

評論員李林一表示,《經濟參考報》炮轟上海有其道理。上海對人口管理難度大,而對房產市場的預期管理是「規劃建設用地負增長」,這會讓絕大多數人得出上海房價還將繼續上漲的結論。

樓市暴漲後果 提前透支流動性

大陸喜投網董事長、知名投資人黃生9月1日發文分析說,2015年中國的股市也是這樣,當大家瘋狂進入股市,股市成交量突破一萬億,突破兩萬億後,已經成為了世界上成交量最大的股市,遠遠拋開其他國家的股市,這個時候股災就突然發生了。

股災發生後,所有人都跑不了,都被困在裡面,千股跌停經常上演,因為流動性突然斷裂和消失了,瘋狂的成交量後,是瘋狂的殺跌,根本沒有買盤。

現在也是這樣,上海房市成交量,突破了一千套,突破了兩千套,和股市突破一萬億、兩萬億一樣,急劇放大了槓桿,提前透支了流動性,那麼未來還有多少流動性,恐怕很少了,那未來的房市就沒有承接盤了。

陽奉陰違 滬政府逆中央政策而行

中共中央試圖控制房價,但是上海樓市帶頭上漲的現象並非現在才有。


中共中央試圖控制房價,但上海樓市帶頭上漲現象並非現在才有,前上海市委書記陳良宇即逆中央政策而行。圖為陳良宇2008年因受賄濫權罪名判刑18年。(AFP)

2006年時任上海市委書記陳良宇落馬後,中共國家審計署2007年86號《上海市社保基金運營及管理情況專項審計報告》結果顯示,上海市違規運營數額最大的是企業年金基金和地方性社保基金,分別高達132.73億元和175.91億元,占違規營運金額總額的93%。

這些違規資金的主要流向,正是房地產業。

陸媒稱,從黃浦區長到主政上海十餘年間,陳良宇「政績」之根本,正是基礎設施建設及相關房地產業,其本人則一直被視為上海房市背後的堅強後盾。

2004年,上海房地產市場不斷出現「泡沫」之聲時,陳良宇借會見香港訪問團之機,公開否認上海樓市出現嚴重泡沫。

事後方知,上海政府係屬逆中央調控政策而行。以社保基金向地產業注資,陳氏陽奉陰違的政治態度成為其一朝傾覆的直接原因之一。

2004年,和江澤民家族有「說不清楚」關係的韓正,是上海的市長。◇