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中國房市火爆表象的背後是借貸。專家稱,中國樓市目前的局面是一場債務驅動的泡沫,這個泡沫必將在不遠的未來破裂。(AFP)

中國房市泡沫越吹越大,經濟學家稱, 中國樓市火爆是一場債務驅動的泡沫,必將破裂。

在高風險下,近期越來越多資金已撤離樓市,悄悄進入股市, 開始轉戰A股了,這是中國樓市資金轉移的一個重要信息。


文 _ 蘇晨

樓市過熱 76家上市公司都賣房

面對不斷飆升的房價,有人不顧一切投入樓市,不過市場的恐慌情緒也隨之出現,有人在趁高拋售房產,甚至連上市公司也紛紛加入賣房行列。據不完全統計,今年以來共有76家上市公司發布房產交易公告。

業內人士表示,上市公司紛紛加入賣房大軍,從一個側面表明當前樓市過熱,另一方面也向市場傳遞了一個信號,即樓價可能已經處於階段頂端。

旭誠資產總經理陳贇表示,在流動性泛濫、資產荒時代的背景下,A股市場確有替代房產成為民眾實現資產保值、增值的潛力。相較於房地產,A股市場經過了去年以來的調整,反而比目前瘋狂的房市更具投資價值。

在「十一」假期期間,有私募人士在微信圈表示,樓市資金開始轉戰A股了,在其近期發行的私募產品中,有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。

這些從樓市撤出來的資金已經開始有步驟的布局A股。

數據顯示,信託新增A股開戶數8月環比增加近140%。此外,據中國結算公司數據顯示,8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場,較7月增加174人,這些都說明聰明資金已經開始行動了。

據統計,最近三個季度以來,私募基金產品成立數量和規模均逐步增加。部分樓市資金開始轉戰A股,這是一個重大信號。

借貸成本低 居民拚命貸款買房

今年以來,大陸多地樓市漲幅刷新歷史紀錄,一天漲價10萬元甚至更多的新聞屢見不鮮,工薪階層幾十年存款一夜之間就可能被樓市蒸發,市場熾熱投資情緒蔓延。

英國廣播公司網站近日報導稱,不止一位分析員目睹中國房價態勢而想到1637年荷蘭的「鬱金香熱」。中國房市火爆表象的背後是借貸。作為刺激經濟的一部分,銀行被鼓勵多放貸,在部分城市申請按揭貸款易如反掌。

報導稱,銀行借貸、人們用借來的錢買房,房產升值,業主感覺財富增加,消費更大膽,經濟由此繁榮,皆大歡喜。但是靠債務推動的增長風險很大,尤其是在業主無法還貸,銀行壞債增多,金融風險加劇。

值得留意的是,除個人住房按揭外,房地產企業貸款風險更讓人擔憂。

瑞銀集團和蘇格蘭皇家銀行分析員表示,中國房地產目前發燒狀態的真正危險,是其背後龐大的債務,尤其是「影子」借貸的深度和廣度。

據Wind統計,2015年5月至2016年8月,大陸債市為房地產企業提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加槓桿的熱情空前,今年前七個月新增按揭2.8萬億元,約為2009年全年新增額的兩倍。

上述外媒報導稱,歸根結柢,只要錢仍舊便宜,借錢就有吸引力。借貸成本低是一柄雙刃劍。利率上調,收緊銀根,則經濟刺激效果要打折扣,而不提息,就要面對地產泡沫。

貸款房價比飆升至71.2%

德意志銀行大中華區首席經濟學家張智威稱,中國樓市目前的局面是一場債務驅動的泡沫,這個泡沫必將在不遠的未來破裂。

數據顯示,隨著中國房地產市場日益火爆,中國個人按揭貸款「貸款房價比(LTV)」(貸款與價值比率,指按揭貸款規模與房產價值的比率,LTV越高,銀行承擔的風險越大)迅速增升,該資料在今年7至8月已經飆升到了71.2%。前幾年,這個資料還一直在25%左右徘徊。

德意志銀行還稱,一線城市土地拍賣的平均溢價率也由年初的40%左右上升到了8月的90%左右。二線城市的平均溢價率也從25%上漲到了70%。

中信建投首席經濟學家周金濤警告,在第四次康波中,主導美國的房地產周期要領先於香港和新加坡7至9年。由於中國內地房地產周期領先於香港和新加坡,而美國自2006年見頂以來已有10年,據此推算,中國內地房地產上行期可能已接近極限。

投機資金或被套在頂峰

今年以來,一線城市房價持續上漲,並蔓延至部分二線城市。據官方統計,今年9月分,房價連續第17個月環比上漲,漲幅近3%。9月,北京、上海新建住宅均價較去年同期上漲約20%,深圳漲幅高達42%。

該輪房市的瘋狂暴漲,令中共當局十分擔憂,不得不頻頻出手調控。9月30日至10月6日,短短7天時間,北京、深圳、廣州、南京、廈門等19城紛紛出臺新的限貸限購政策。

隨著新政出臺,深圳樓市出現恐慌情緒,買家開始變得猶豫起來。南山區某房子簽了合同,並已支付了2萬元訂金,看到樓市風向轉變,買家放棄購買,連訂金都不要了。與此同時,不少投資客也因擔心房價下跌,不惜降價拋售。新政出臺後,布吉一業主直降70萬元,拋售房子。

除深圳外,南京、廈門、北京等地樓市都急轉直下。據統計,10月1至9日,南京共認購商品住房1445套,成交1601套,創5年來同期的最低值,這一認購資料甚至連去年的一半都不到。

外界稱,多城陸續出臺新政,這是官方向市場釋放強烈信號:該散場了!對於那些火中取栗的貪婪炒房者,這部分堪稱全世界投機性最強的資金,將被套牢在中國房市頂峰,恐怕多年難以翻身解套。◇