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近幾年來曼哈頓地區超過200萬美元房地產交易中,約有五分之四是現金交易。圖為曼哈頓夜景。(Getty Images)

近日美國加大力度打擊洗錢,在六個主要城市的房產交易記錄中,發現30%現金購買高端房地產的空殼公司涉及可疑外國買家,當這些錢流入美國房產市場時,致房價飆升,造成中產階級的家庭的更重負擔或易暗藏非法或犯罪活動。

編譯 _ 王衫雨

近日美國財政部旗下負責調查金融犯罪的金融犯罪執法網絡(Financial Crimes Enforcement Network,簡稱FinCEN)稱,今年2月查獲洗錢數字亮眼。在六個主要城市的房地產交易記錄中,發現30%現金購買高端房地產的空殼公司涉及可疑買家。

洗錢流入美國房市致房價飆升

《華盛頓觀察家報》(Washington Examiner)Joseph Lawler報導,但洗錢只是外國買家可能會投資購買豪宅的一個原因,其他原因包括,這讓他們逃稅,或逃避其政府對使用資金的限制。

當這些錢流入美國的房地產市場,使房地產價格直線上升,造成中產階級家庭的負擔更重,這些市場湧現出現金交易,但買家卻不一定是實際居民。即使如此,對於這些洗錢投資的金額或背後的投資者,美國卻所知甚少。

FinCEN於1990年由老布什總統創立,主要負責反洗錢工作,《愛國者法》賦予了FinCEN的地位。這些年來,FinCEN已經成為調查金融犯罪的焦點,例如調查毒品交易者洗錢和查探可疑恐怖分子使用比特幣等活動。

FinCEN於2016年一月宣布一項暫時性措施,在當年度3月到8月展開180天的調查,針對紐約曼哈頓房價超過300萬美元以及邁阿密戴郡(Dade County)房價超過100萬美元的房地產交易,要求產權保險公司提交所有透過空殼公司以現金交易購屋的買家身分資料。

提交買家身分資料防止洗錢

由於這個策略對防止洗錢非常成功,2016年8月FinCEN擴大施行範圍到整個紐約市、邁阿密、德州聖安東尼奧市、及加州聖地牙哥、洛杉磯、舊金山和硅谷地區。

根據FinCEN發言人的說法,目前,FinCEN325名員工中,一些員工對產權保險公司提供的數據進行了分析,FinCEN將力求將其變為永久性法規。

以前,當局只能猜測誰是買家。由於空殼公司的角色,使得以前的統計數據毫無意義,所以沒有關於外資購買房地產的可靠的公共數據。

2015年之前,較可靠的估計來自房地產代理商或產權保險公司,《紐約時報》2015年根據「第一美國數據樹」的數據估計,過去幾年中,近一半超過500萬美元住宅房地產的購買是由空殼公司進行的。

但是,這個數字並沒有提供有多少家空殼公司代表外國買家進行交易。畢竟,美國人也可能使用空殼公司。即使有外國買家的名字,也可能不知道其匿名購買的理由,是合法的還是非法的。

FinCEN的數據包括了現金交易,這是洗錢的疑點。房地產評估和諮詢公司Miller Samuel總裁兼首席執行長米勒(Jonathan Miller)表示,近幾年來曼哈頓地區超過200萬美元房地產交易中,約有五分之四是現金交易。

紐約和溫哥華等城市提供以建築物和公寓等不能被帶走的資產,越貴越好,價格上漲意味著每次交易中都有更多的資金受到保護。米勒說:「它們是世界上最昂貴的保險箱。」

外國投資者購買這些「保險箱」的動機因城市而異。例如,在硅谷和西海岸地區,買家更有可能是富裕的中國人,目的是在將資金投向海外,在邁阿密,買家更有可能來自南美洲。

硅谷DeLeon房產公司首席執行長雷普卡(Michael Repka)表示,多年以來,中國投資者紛紛湧入,希望在中共政府施加旨在遏制通貨膨脹的規定之前將錢從中國移出。隨著俄羅斯在烏克蘭的行動受到新的制裁,在2014年盧布崩潰後俄羅斯買家也出現了。

美國買家也信中國的「風水」

這些外國投資者並不一定在哪個地區購買物業。雷普卡的公司買了一架飛機,向潛在買家展示金門大橋和聖克魯斯山脈的美麗,並說服他們投資,而不是在溫哥華或洛杉磯。

雷普卡說,他注意到,即使是美國買家也不願購買在中國習慣上不吉祥的物業。擔心轉售價值,這些買家不希望地址號以四號結尾的房屋,或房屋「路沖」,這在中國被視為不吉利或風水不好。

房地產網站Trulia的首席經濟學家麥格勞克林(Ralph McGlaughlin)指出,從國外進行的網站搜索,可以看到「多年來國外投資的興趣走勢」。

即使對聯邦調查局的調查人員來說,弄清房產的真正擁有者也是困難的。

2015年,《紐約時報》公布了記者的調查結果,該記者追查了曼哈頓時代華納中心的豪華公寓,業主包括一名希臘商人,在本國因腐敗而被捕,還有一名中國承包商因為在美國違反勞工權益而受到處罰。

空殼公司炒高房價 或暗藏犯罪活動

一般來說,美國是鼓勵外商投資的,但空殼公司購買房地產是不同的,主要有兩個原因。首先是房價被炒高。

如果中共官員或巴西商人決定投資曼哈頓的一間公寓,那麼「代表了對物業的額外需求」,麥格勞克林說。沒有相應的房屋供應增加,「意味著價格會上漲」。

因為洗錢或逃稅目的而進入美國的資金,導致房產價格上漲,使一些美國家庭的負擔變重。與美國國內需求不同,國內需求通常隨人口數量的增長而可預測趨勢,但外國投資者可以快速改變城市房產價位。例如,打擊貪腐的中國使得大量資金進入舊金山灣區。

根據人口普查局最新的數據,紐約市的問題相對嚴重,在過去五年中租金中位數上漲了20%,超過通貨膨脹。根據Zillow的說法,紐約中等價位房租約占租房者收入的44%,而房屋和城市發展部門則認為可以承受的數字是30%。在舊金山,這個數字是55%。

另一個問題,在昂貴的社區裡,外國投資者的房產所有權,往往將這些街區變成博物館。在一些社區,公寓可能會售完但是沒有人住。例如,在曼哈頓,根據人口普查局的統計,Lenox Hill和中央公園之間的63街至70街區的空房幾乎佔40%。美國其他社區也有類似情況,在邁阿密海灘,巴爾港和南海灘南端的社區附近,一半以上的海濱別墅都是空的。


美國房市湧現出現金交易,但買家卻不一定是實際居民。在邁阿密海灘附近社區,一半以上的海濱別墅都是空的。圖為邁阿密南部一座城市的海濱別墅區。(Getty Images)

在曼哈頓,豪華房產的價格,也就是前10%的市場價格,已經漲得超乎市場預估。根據Miller Samuel提供的數據,2000年初至2016年底,豪華房產租金價格上漲了1.2倍,但銷售價格上漲了3倍,反映了對投資而不是住宅的巨大需求。

關注空殼公司購買房地產的另一個原因,是它們可能促進恐怖活動。

美國是世界上投資者的最佳選擇。由於缺乏關於空殼公司和房地產交易的信息,透明度和資金來源之間長期以來一直難以評估。莫帝卡(Konrad Motyka)是前聯邦調查局的一名負責洗錢活動的探員,他警告說,空殼公司造成的非法或犯罪活動的問題最終可能會傷害到「我們的品牌」,那就是錢是乾淨的。◇