中共国家统计局公布，今年第三季度经济增长百分之十一点五，较第二季度减少零点四个百分点。但今年楼价涨幅加快。一至三季度，数据显示七十个大、中城市的房屋售价，累计平均上涨百分之六点七。此外，有一些大城市的房屋消费价格涨幅又更高一些。一至三季度平均涨幅超过百分之十的城市，分别是深圳百分之十五点七、北海市百分之十二点一、北京百分之十点一。

这只是官方的统计数字，实际涨幅远高于此，分析人士认为，这一波成交量放缓，很类似与零五年成交量下跌的情况。但不同的是，后者对政策还持观望态度，这一轮已经将政府欲打压楼市的意图明显表露出来。

造成中国楼市泡沫的成因和对策是什么？泡沫破裂的时间点又在什么时候？不同专家有不同的看法。

政府操作乃主因

美国泛美银团副董事长、著名政治经济评论家草庵居士，在接受新纪元采访时表示，楼市泡沫化的根本问题是政治上的原因。因为中共没有一个很好的经济政策来保证自由经济的发展。造成企业形成行政性的垄断后，土地成为极缺品。加上人民币面临升值，中共要追求表面上的国内生产总值（GDP），整个经济的需求又依靠外汇出口，这时中共在国内就采取多印钞票的手段，造成通货膨胀。在通货膨胀情况下，房地产就成为一个保值的东西。“大家看到中国整个经济发展过程，就是房地产价格超涨。”

为什么中国楼市会出现市场化供给严重不足，著名经济学家郎咸平在博鳌论坛上有非常精辟的见解。他特别指出三大关键因素──两大核心、长流程管理和政府卖地心态。其中操控市场的两大核心──银行信贷部门和土地开发商。两者都掌控在政府手中，这导致绝对腐败。另外，任何地产商和开发商从立项到销售，整个流程大约一百多个环节，每一个环节都需要经过政府盖公章，从中引发许多腐败行为。而政府卖地，更是单纯追求GDP的行为，从而导致土地价格短期内被炒得很高，甚至超过其他项目的升值。

郎咸平质问：“土地是谁的，是属于老百姓的。”但政府把地拿来卖钱，所得利益不但没有还之于民，更没有用于兴建老百姓的基本住房。他强调：“正是政府令供给市场化严重不足，从而导致地价太高房价太高。”

虚拟资金促房地产泡沫化

虽然外界把楼市泡沫归咎于涌入中国市场的大量外资、国际热钱。但郎咸平认为，虚拟资金的形成才是构成楼市泡沫的重要成因之一。

他说，整个虚拟资金主要的组成，第一是企业家把应该投资而不投资的钱，全投入股票、房地产市场，牟取高利。目前企业家的投资意愿还不到西方先进国家的百分之二十；第二笔就是中共官员、权力机构的贪污款；第三是，很多人尽管收入不高，但却透支父母、长辈的存款。因为中国老百姓的投资管道不多，可供选择的机会也不多，家庭存款大部份流入楼市。

他表示，一旦形成这种虚拟资金，立刻产生三大奇怪的特色。第一不可监管；第二不可控制；第三不可预测。虚拟资金打到哪里，哪里就有泡沫。

地产泡沫教训

历史或许不会重演，除了最近的美国次贷风波，还有一九九七年的香港楼市大跌，都足以让中国人引以为鉴。十年前，香港地产泡沫破裂，投资者转眼间变成“负资产”。而现在，在中国楼市可看到香港地产泡沫存在的多个特征，这代表中共正在重蹈覆辙。

八四年至九七年，香港房价年平均增长超过百分之二十；在九七年楼宇按揭利息高达八厘以上时，楼市热仍然十分旺盛。香港楼市在限地政策下，具有地价狂涨、炒房者蜂拥而至、银行给楼市提供了大量贷款等特征。

近两年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地区的房价上涨均超过二成，零七年以来甚至超过了四成，已相当于香港房地产泡沫破裂前的水准。

中金公司最近一项针对全国二十个城市三百六十一个楼盘研究表明，购房资金成本与房租比、月供与房租比两个指标，已离香港在九七年时的二点五倍和二点二倍不远。

而九十年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大、重创最深的一次房地产危机，十几年过去了，至今仍没有完全恢复。

中国是否会出现类似香港、日本的房地产泡沫破裂？

楼市泡沫破灭何时到来？

草庵居士认为，相信中国楼市泡沫破灭短期内会出现，而且会比香港、日本股市泡沫破灭更为惨烈。“香港的经济危机毕竟是小范围，而且当时中共援手在后面支援他们。如果大陆出现这个情况，我想要比那个情况更惨烈很多，因为没有人可以支持他们。也可能比日本要更强烈很多。毕竟日本的个体经济非常发达，但中国在这个问题上非常欠缺，当主体经济出现问题的话，那个时候就会波及到全国民众，比如通货膨胀。”

对于这一波的成交量下降是否意味着泡沫破灭的前奏，草庵居士认为，可以这么理解。但他认为泡沫破裂点还未到来。虽然外界普遍估计二零零八奥运会让中国房地产在八月前不会下跌，但草庵居士预估楼市泡沫点会在明年三月到五月出现。

他解释：“你要看到巴菲特已经把全部的中石油抛售掉，他为什么要在这时候把中石油股票抛售掉，很多人认为中石油马上要上市，应该等上市涨了以后再卖，但对西方投资来说，他达到了他的利润点。中国百姓可能坚持到八月份，西方国家不会这样，他不会坚持到八月份大家都想抛的时候才抛，他会提前抛。到了五月，上涨到最高点的时候，很多海外的炒家就开始抛。他们这种抛售，可能带动国内。”

解决楼市泡沫的对策

对于解决中国楼市泡沫的对策，草庵居士认为有两个办法：一是扩大土地占有量，降低土地的成本，因为土地在政府手中，如果把土地价格降下来的话，房地产价格自然会降低的。另外一个方式，中共政府可以向新加坡学习，把卖地的钱建廉价城市屋，提供给已婚的家庭申请，但只保证你居住，并不是豪宅。要求是五年内不能卖，卖了以后你就按商品价格交税。“这两种方式出来的话，房地产不会有什么泡沫。”

为何中共宏观调控会失败，甚至越调越高，草庵居士认为关键是中共政府没有想真正地解决问题、改善问题，而他只是想房地产泡沫再涨，但不要太过剧烈了。而且北京宏观调控房产就会和地方政府产生利益冲突，因为后者把卖地作为主要财政来源。

另外，宏观调控政策是否能够落实也是一个因素。“最明显的例子是中国法律明明规定十八岁以下，不能买卖股市，结果你发现银行上市的时候，他最小股东只有一岁，还拥有三千多万的股票，这些事情可以看出来中共是欺骗百姓、欺骗市民。”

朗咸平则认为，要有效调控房地产行业，必须开展反腐败行动。郎咸平强调唯有建立干净、公正、公平、公开、法制化的体制，才能杜绝贪腐，打破由中共当权者勾结企业家、专家学者组成的“腐败铁三角”。◇