住房交易量價齊降拐點已現

文 ◎ 華芳

為對抗高通貨膨脹，中國持續實施從緊的貨幣政策。圖為上海一家私有證券公司。（法新社）

在近年對房地產行業實行的宏觀調控過程中，開發商與消費者之間展開了持久的博弈，房價經歷了越調控越上漲的窘境，到去年第二季度更是達到新的巔峰。然而，自去年下半年特別是今年以來，以深圳、廣州為首的一線城市房價大跌，在全國範圍，以打折等優惠暗降促銷比比皆是，但仍未能阻止房屋銷售持續下降的局勢。專家認為，半年多的時間內，房價大跌40%，是因為房地產市場已經發生了根本性變化。

樓市成交低迷

就在深圳，今年第一季一手住宅成交量、二手房交易面積都比去年第一季下降七成。北京商品房預售登記面積首季一百九十五萬平方米，比去年第一季下降三分之一，比去年第四季下滑一半左右。上海五月份的商品住宅的成交量只相當於去年五月的44.5%，同期，天津等其他城市也紛紛出現成交量大幅度下降的現象。

而中國國家統計局公布的數據表明，二零零八年五月國房景氣指數為一百零三點三四，較四月下跌零點七三，是連續六個月下跌。與此同時，房地產開發商的信心指數正下降到近年來的最低點，市場普遍認為，樓市正在進入一個下降通道。

打折促銷暗降房價

今年以來，中國房地產的龍頭萬科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等八個城市高調降價，下調幅度在5～30%不等。在萬科降價的衝擊波下，儘管很多房地產商都不承認自己降價，但是各種各樣變相降價的方式在全國範圍已經普遍出現。

例如在天津，不少樓盤採取了與全國其他地方相似的打折促銷活動。據大陸媒體報導，位於天津河北區的海河大道「甲殼蟲」公寓毛坯均價為每平方米一萬一千元，給出的優惠折扣包括：一次性付款優惠2%，貸款優惠1%，購買VIP卡可沖抵兩萬元房款；河西區的都市瀾軒項目除一次性優惠兩萬元外，贈送價值萬元的冰箱、電視，以及贈送一年物業費等。

「今年的房地產形勢確實不如往年。」河西梅江區域的世紀梧桐公寓接待人員李小姐向記者表示。世紀梧桐今年三月開盤時均價為每平方米一萬一千五百元，如今部份戶型均價降至一萬零六百元。

安徽省府合肥市並非屬於房價熱漲的一線城市，也同樣面臨住房銷售低迷的問題，開發商不僅暗降房價促銷如八九至九九折優惠、提供每平方米三百元的「裝修基金」等，而且還採用了分期上市的策略，讓消費者感覺房源不多，即每次開盤僅拿出整個樓盤中的一部份，待基本售罄後再新開其他部份。

廣州半年房價縮水40%

據大陸媒體報導，從二零零七年下半年廣州的樓價下跌以來，已經讓一部份高位買入者實實在在受到了傷害。

一棟一百八十多平方米的聯排別墅兩周就降了五十萬元，廣州中心區七十平方米房子還沒到手已縮水二十多萬元。吳先生在珠江新城一家外貿公司上班，去年十一月份看中了天河中心某大型樓盤之後，痛下決心，以九十多萬元買了一個七十多平方米的二居室。然而買了這個房子之後，樓價是一路往下，每次看到該樓盤的促銷信息，他總是一臉黯然。根據最近接到的樓盤促銷信息價格一計算，吳先生發現自己這個至今還沒到手的房子已經足足縮水了二十多萬元。

在金沙洲一個知名樓盤的業主論壇上，一名業主直言「樓盤跌價太大啦！對新進業主太沒保障啦！太失望啦！」這名業主表示，他在去年九月底，抱著對金沙洲發展藍圖的期望，在家人和朋友的反對聲中，天價買進了一套單位，每平方米超過一萬兩千元。不料剛過了兩個月，他就收到了每平方米六千八百元起的促銷短信，覺得實在讓人失望。

在這個業主論壇上，另外一名業主反映，自己是以接近每平方米一千三百元的價格買的，「一個月一平方米跌了五千元啊！痛啊！還要供樓，真變了負資產！」另有業主是以每平方米一萬一千八百五十元買的，還買了三套，當時剛從股市出來，一次性付款。這位股民兼樓市投資者當時希望在今年該樓盤樓價能回覆到每平方米一萬兩千元。

房價拐點已現

今年深圳的樓市走勢以其銷售量、價均大跌成為媒體追蹤報導的焦點。根據深圳世聯地產公司的統計數據，今年第一季度，深圳住房交易量一萬四千套，比去年同期下降了近70%。深圳市國土房產局發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示，今年首季，深圳市商品住宅空置面積達六十六點三七萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。

報告同時顯示，一季度深圳住宅均價呈現大幅下降的走勢，其中，三月份的房價住宅均價為每平米一萬三千六百一十八點四二元，比二月份，僅僅一個月的時間，就下降了16.53%。前社科院金融研究室主任易憲容認為，廣州、深圳的這些數據說明房價下跌已經是不爭的事實，半年多的時間房價下跌了近40%，甚至一個城市的房價在一個月下跌近17%，這種房價的下跌不能不說是拐點了。正是因為市場發生了根本性變化，房價才出現大幅下跌。

易憲容還認為，從全國的情況來看，如上海、浙江、北京等地房地產投資炒作比重也不低於廣東深圳，但是為甚麼廣東及深圳的房價最大大幅下降呢？其重要原因，是由於廣東及深圳的房地產市場的發展，早就經歷過一次房地產市場的周期，早就經歷過房價快速上漲及下跌的激烈波動。

套牢溫州炒房客

六月二十七日大陸一家媒體採訪報導了溫州炒房團一個化名許同的農民，他在過去三年期間，攜上億資金闖蕩了國內大部份一線城市，巔峰時期曾日賺上百萬，但現在似乎又回到了起點，甚至還不如起點，炒房掙的錢悉數被套。

許同在二零零五年才開始炒房，屬於炒房起步較晚的。他先是拿出二百萬積蓄在不遠的杭州試了一把，半年就賺了五十萬。之後他與同鄉八個人攜兩千萬本金進入上海樓市，全資投入在浦東剛開盤的一處高檔公寓，兩個月後轉手，盈利就高達25%。此後，許同轉戰南北，廣州、深圳、北京、大連，資產最大的時候竟有上億，炒房團也有二十多人。只是好景不長，許同在去年八月之後買進的二十套房子現在全在手裏出不了貨。之前存放的九套，也壓下來了，沒有人接棒，一直跑到現在仍看不到結束。代價是，本金和以前的盈利都壓在裏面，共有四千萬元，其中有三千萬是向親戚朋友借的現金。

業主欲退房

據報導，今年二月二十四日，深圳市寶安區的金地梅隴鎮三期開盤，價格為每平方米一萬一千五百元，而於去年七月開盤的二期第二批價格則為每平方米一萬五千六百元，三期的價格每平方米比二期第二批低了四千元，而且還可以打九點七折，並贈送精裝修，每平米實際的價格還不到一萬元，價格下跌近40%。因此，二期第二批的部份業主提出了退房、贈送裝修、車位或免十年物管費的要求。

相同的情況也發生在了萬科第五園。萬科第五園最近在銷售部份高層樓盤時，為快速銷售進行了價格調整，下調幅度為10～15%，引起了部份先期購房業主的不滿，這些業主赴信訪部門上訪，提出了退房等要求。

不過，金地、萬科兩大深圳房地產品牌發展商都表示，將在提升小區居住品質方面增加投入，但不會滿足業主提出的退房或贈送裝修、車位等要求。

斷供潮是否湧現

由於房價大跌，甚至跌破首期付款；也由於中央銀行持續提高利率，月供的壓力增大，在深圳、上海等都出現了屋主停止向銀行支付按揭月供的案例。

在上海，樓市斷供事件頻生，主要是投資或投機囤房的屋主，因為出售困難，月供負擔過重而斷供。對此，銀行大多採取收樓拍賣的形式來處理。

深圳有一個男士斷供業主，他於二零零七年七、八月間樓市最高峰時，在泰華大廈買了一套五十多平方米的二手房，時價約每平方米八千元，貸款七成。他從今年一月份起連續三個月斷供，並且明確表示已經供不起了，叫銀行收樓。據瞭解，該樓市價已基本跌去首付，看來，這個業主是炒家，因這套房子已成為負資產而決定斷供。

而作為曾經「炒房」重災區的深圳的南山和寶安部份樓盤已經出現了較嚴重的「斷供」現象。據報，深圳至少有八萬套房陷入負資產窘況，一方面表現在新房價格暴跌30%左右，導致二零零七年入市購房者資產變「負」，另一方面是二手房價格高出新房處於「倒掛」狀態，「割肉」已是必然。

危機或波及銀行業

統計數據顯示出了房地產商所面臨的痛苦。上海市統計局最新數據顯示，受國家緊縮性貨幣政策影響，今年前五個月上海項目建設資金趨緊，如建設項目到位資金中，本年到位兩千零五十六點三億元，同比下降7.8%。

SOHO中國主席潘石屹預言房地產企業資金緊張的局面如果持續下去，房地產行業就會發生劇變，即指二零零六年下半年、二零零七年瘋狂拿地的那些企業，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由於這些企業拿到的土地到二零零八年上半年還不具備銷售條件，並沒有形成可以在市場上打折銷售的房子，將面臨著很大的資金壓力。

他表示，隨著「百日劇變」時間將近，房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象，下一步就將可能威脅到銀行。

「樓市來一場地震，首先完蛋的是銀行。」這是大陸業內流行的說法。◇