大陆普遍住房销售低迷，开发商推出折扣促销。（Getty Images）

六月十三日至十六日，二零零八年博鳌房地产论坛在海南博鳌召开，与会者普遍认为，房地产企业的资金来源面临前所未有的困境，特别是到了七月份，银行将进入全面收缩状态，七月份以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。

“对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，房地产行业将马上进入第二阶段，就是塑性变形阶段。”这是SOHO中国有限公司主席潘石屹在博鳌论坛上的“百日剧变”判断，得到许多房地产企业默认。

房地产商资金链绷紧

调查显示，中国大陆房地产开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得。平均负债率超过70%的中国房地产企业，在央行提高利率下实在是脆弱得不堪一击。与此同时，房屋销售回款减少，将使开发商在二零零八年受到真正的制约，资金链断裂风险正在向房地产行业大规模蔓延。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟根据今年前四个月的防地韩开发投资情况分析，全年需投入至少二万一千亿元，在这样的需求状态下，要维持目前的开发节奏，开发商将有四千亿至五千亿的资金缺口，“足以使二十家房地产企业陷入困境”。清华大学经济管理学院博士生导师朱武祥提供的研究数据与钟伟的分析相吻合。

国泰君安证券研究所日前发布报告称，二零零八年房地产行业资金缺口更高达七千一百亿元，相当于行业最高峰的二零零七年新增房地产中长期贷款的两倍。平均每家内资开发商资金缺口达一千两百零一万元，相当于去年年销售收入的24%。

楼市步入拿地低潮

天鸿地产董事长总经理柴志昆说，按照现在的政策，自有资金投资要达到35%，而且要获得土地以及相应的证照以后，才可能获得银行贷款，开发商购买土地的信心和能力都受到比较大的影响。

在后续建设资金没有保障的情况下，开发商拿地的意愿大大降低，土地流拍情况在长三角、珠三角城市频现。今年四月份，深圳有五幅居住用地挂牌出让，其中就有四幅土地流拍。今年广州市推出的四宗住宅用地中，其中，南沙一宗流拍、另一宗底价成交，金沙洲的住宅地块也以比去年低近一半的楼面地价出让。

地王退地

由于融资遭遇瓶颈，销售回款受阻，全国不论大中型房地产开发商都感缺钱，曾经风靡一时的地王们因承受不了资金短缺的压力，在地产市场掀起了声势颇大的退地风。

在上海，去年的“普陀地王”遭遇退地。二零零七年九月，普陀长风生态商务区四号东南地块以三点一四亿元起拍，在经过上百轮的竞价过后，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以十一点零四亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元/平方米。今年六月，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。

同在去年九月轰动一时的福州“地王”福建融信地产，以总价九点零四亿元、每亩单价近两千万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9,953元/平方米。到今年三月初，融信地产不惜损失七千万元土地保证金，将这块高价拍得的土地退还。

开发商频频转让土地

最近在北京、上海等产权交易所也出现了房地产公司挂牌转让土地等房地产项目的信息，仅六月份在北交所挂牌的就有八个，累计已有三十多个挂牌交易的房地产项目。通常这类交易所主要交易是企业的股权、债券和知识产权。

在上海，据统计，今年三月中旬以来，已经有数家房产企业挂牌转让部份股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块、安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。

据报，在北交所挂牌转让的不少土地，是因为开发商有别的项目，完工以后销售不佳，不得不卖地回笼资金。北京慧友房地产开发有限公司在北交所挂牌转让位于怀柔区杨宋镇的三块土地，总面积达到六万多平方米。与此同时在北京房地产交易管理网上，这家开发商目前正在销售当中的一个楼盘，一共四十套房，已签约的只有四套，加上网上备案的也不到一半。而这个项目年初就竣工了。在北交所所挂牌的还包括出让北京密云一千五百亩土地，北京金中都置业有限公司出让北京金宫花园土地开发项目等，这只是开发商转让土地的其中一小部份。更多的开发商，由于怕影响现有项目的销售，往往是委讬产权交易所或中介公司直接转让土地。

转让房地产开发公司股权

除了挂牌出让土地等房地产项目以外，转让拥有的房地产开发公司的产权也频频出现。四月份，国发委宏观经济研究院在北交所挂牌转让其拥有的中国华联房地产开发公司85%的产权，至今还没有买家接手。

六月份，北京市电信房地产开发有限责任公司挂牌出让其前四个股东98.36%的股权，出让方包括北京电信实业集团公司（57.7%）、北京华瑞无线通信设备安装有限公司（16.39%）、北京电信投资有限公司（14.43%）和北京通信服务公司（9.84%）。远在重庆的重庆置尚房地产开发有限公司于六月二十四日，也在北交所挂牌出让其大股东深圳市三九房地产有限公司拥有的40%的股权。

开发商可能忍痛抛盘

在众多房地产公司老总和学者看来，中国房地产市场在七月至九月将经历一道生死坎。清华大学经济管理学院教授朱武祥表示，和以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业正在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。这种情形类似于此前的中国彩电行业。朱武祥指出，以目前的资金链状况，多达30%的上市公司，其土地存量大幅下降40%，才有可能实现财务平衡。

国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力，所以今年七月至九月将成为众多中小开发商的一个坎。七月至九月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科认为，目前的情况非常严峻，特别是到了七月份，银行将进入全面收缩状态，如果开发商在六月份不能找到新的融资渠道，那么就将变得很危险。

一家在香港上市的房地产企业副总裁也表示，从目前的形势看，特别是这次提高存款准备金率后，七月份国内的以住宅开发为主的开发商可能会采取“抛盘”的方式来化解资金链紧张的状况。◇