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英國房價十年飆升恐崩盤

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英國房地產市場連續堅挺,多年不衰,現在房價已是10年前的3倍。圖:倫敦街頭地產經紀商招牌林立。(Getty Images)

英國房地產市場連續堅挺,多年不衰,目前房價已是10年前的3倍。儘管不時有專家警告,英國房地產泡沫很快就會破滅,但買房者仍然趨之若鶩。房價持續飆升固然有英國經濟持續增長作後盾,但被國際貨幣基金組織稱為「含有水分」的超高房價,也暗示了英國房地產泡沫有可能一朝破滅。

房價持續增長倫敦最貴

根據英國最大的按揭貸款機構哈利法克斯(Helifax)銀行2007年3月初的統計,自1996年2月以來,英國房屋的平均價格已經增長了210%,從當年的6.2萬鎊漲到目前的19.2萬英鎊。

而根據去年10月份的哈利法克斯報告,大倫敦地區的平均房價則增長了240%。北愛爾蘭紐瑞鎮是英國10年來房價增長最快的城鎮,漲幅達到371%。倫敦和英國東南部仍然是英國居住最貴的地方,倫敦的房價在26.9萬英鎊,而英國東南的房價為23.3萬英鎊。

倫敦豪宅吸引外國投資者

據英國房地產商萊坊國際物業(Knight Frank)統計,今年2月,倫敦豪宅的平均價格較去年同期上漲31%,創下28年來的新紀綠。該指數主要針對價值300萬英鎊或以上的獨棟房屋,或價值150萬英鎊的住宅公寓所做的統計。房價上漲的原因之一是外國投資者對倫敦豪宅需求量的持續增加。

倫敦豪宅對國際買家的最大吸引力,是英國對外籍人士的稅務優惠,也就是不具有英國公民身分的外國富豪,可以在倫敦定居,而且不必就其全球資產向英國政府繳交稅款。因此許多國際商界名人都在倫敦置產,包括印度鋼鐵大王米塔爾(Lakshmi Mittal)以及俄羅斯鉅富阿布拉莫維奇(Roman Abramovich)。

外國買家之所以青睞倫敦,還因為倫敦所扮演的全球金融中心的重要角色。而且倫敦在地理上與美國、歐洲及中東地區接近,交通往來十分便利。

房地產過熱令專家擔憂

對於英國房地產保持10年長盛不衰的原因,哈利法克斯銀行的報告指出,10年以來,英國經濟持續發展,失業率不斷下降,通貨膨脹和利率都維持在較低水平,房價才有機會攀高。但房價攀升勢頭維持如此長的時間也出乎許多專家的預測。

在過去10年間,很多專業人士都發出過警告,擔心英國房地產泡沫的破滅。國際知名的投資銀行摩根士丹利英國首席經濟學家邁爾斯(David Miles)去年底還警告,英國的高房價泡沫,最快明年就會破滅。

曾擔任英國財政大臣布朗房貸市場顧問的邁爾斯,在以「英國房市」為題的報告中指出,過去10年房屋價格以超過平均通貨膨脹率兩倍的速度持續快速攀升,民眾預期未來每年房價仍將有10%的漲幅,因此爭先搶購房地產。但他認為,房市的多頭行情已近尾聲,短期內房價就會暴跌。

房價嚴重偏離正常

國際貨幣基金組織2007年初稱,該組織通過計算平均租金收入認為,英國目前房屋價格比1992年上次房產市場崩潰時的「水分」更大。

造成房價嚴重偏離正常的現象有多種原因。外來移民人口的大量湧入,造成房地產市場始終處於供不應求的失衡狀態。以倫敦為例,自上個世紀80年代開始,外國買家開始大量購買倫敦房地產,持有比例不斷提高,現在已超過51%,高於紐約的34%、巴黎的27%、香港的13%以及悉尼的9%。

英國穩定和較低的的利率水平也促使很多人把房地產作為一項投資手段,這樣也造成一些房產中間商任意提升價格。此外,英國一些借貸銀行為各自利益,也推出各種突破常規的競爭手段,為房地產過熱推波助瀾。如給首次購房者提供超長期和過高工資倍數的貸款。全英國第二大房屋按揭貸款機構Abbey還款期最長可達57年,著名的超市集團Tesco按揭還款期最長為52年,遠遠超過以往最長還款期25年的期限。而他們向顧客提供的貸款從過去最多是工資總收入的3倍到目前的5~6倍。

過量借貸買房可能自食惡果

由於房地產的持續過熱和借貸機構的各種誘惑,很多人沒有經過理性思考也匆匆投入購房大潮,但房子到手後,卻發現沒辦法按時償還房屋貸款,最後房子被債權銀行收回,購房者則落得無家可歸的下場。

英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors)的一份報告顯示,被銀行收回房子的案例不斷增加。2006年前6個月,有8,140個家庭因繳不起貸款而被銀行收回房子,這比2005年同期增加了76%。該組織預測,2007年將有19,000個家庭因繳不起貸款而被銀行收回房子,等於平均每天有52個家庭失去他們的房子。

英國有一句著名諺語:「英格蘭人的房子就是他的城堡。」過量借貸買房可能使你成為城堡裡面暫住的房客,而不是永遠的主人。

房地產市場可能崩盤

1992年,英國的房地產市場曾經歷了一次泡沫的破滅,當時房價跌到了低谷,造成英國經濟的衰退。

而國際貨幣基金組織2007年最新公布的報告稱,英國房地產市場可能出現崩盤,房價過高令英國「面臨升息壓力」,報告同時敦促英國財政部削減支出以避免危機。

面對迅速飆升的房價,英國政府已採取一系列調控措施。英格蘭銀行去年8月以來已提升了3次利率,特別是今年伊始更把利率上調至5.25%,是5年半來的最高點。

英國著名經濟學家馬丁.維勒(Martin Weale)表示,政府的升息幅度還不夠,要想阻止目前房地產市場的過熱勢頭,銀行利率至少要升至8%。但政府不可能對利息進行那麼大的調整,因為那將給英國經濟帶來極大的負面影響。他警告說,目前房地產的繁榮景象就是一個泡沫,它將給英國的經濟帶來災難。X

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