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中國房價飆漲 調控變空調

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中國大陸宏觀調控四年試圖降低房地產熱,但今年中國大中城市住房價格持續飆升,房地產投資仍高速增長。圖為位於重慶市中心的在建建築群。

這棟位於北京的歐式豪華別墅在二○○六年十月就價值三百萬元人民幣。開發商追逐投資的別墅、高檔公寓是普通人的奢望,其空置面積不斷增加。

歷經四年降低房地產熱的宏觀調控,中國住房市場一度有所緩解,但今年住房價格又節節飆升。更甚的是,今年中國大陸的房價上漲不再是一城一地,而是遍及東西南北中,全國普漲,領漲的城市,南有北海,北有北京,東自南京,西迄蘭州,中有蚌埠。房價持續上漲達到兩位數不再罕見。

這一波房地產熱遍布全國
據中共國家發展改革委(下稱簡發改委)八月初發布三十六個大中城市成交房價的監測報告中指出,今年上半年中國大陸房屋價格大幅度上漲,與去年同期相比,今年上半年商品房集中成交價上漲百分之十四點二二,其中,商品房住宅價格上漲十六點三四。商品房二季度比一季度上漲百分之六點四五。房價如脫韁野馬,一漲不回頭。

發改委與國家統計局聯合調查全國七十個大中城市的房屋銷售價,與上半年同期相比上漲百分之六點四,六月份單月比去年同期上漲百分之七點一,所有七十個大中城市新房銷售價格均上漲。

那些在過去四年房地產調控中,曾經不為人關注的中小城市,房價漲幅也開始讓人側目,從而形成這一波住房市場熱遍布全國的特點。如廣西省北海、浙江省溫州和安徽省蚌埠,房價漲幅也躍入了全國前五名。在國家統計局的房價漲幅名單上,北海在四、五、六月已經連續三個月搶得第一,房價分別飄漲百分之二十三點六、百分之十五點一和百分之十五點五。

深圳市民尋找萬元以下的新盤
前幾年,深圳的房價總體處於小幅上漲的態勢,今年房價卻快速飆升,速度之快、幅度之大,令深圳人感到不可思議。據《北京青年報》的統計數字顯示,截至六月二十一日,深圳樓市均價為每平方米一萬五千四百八十七元,再次成為全國之冠。與去年全年平均房價每平方米九千三百八十四元相比,半年內上漲竟然超過七成。

《中華工商時報》報導,深圳中心區的房屋均價從去年的九千元,到今年七月已突破每平方米二萬元。而「慢城」一期均價每平方米六千五百元,不過短短的三個月,二期就漲到一萬二千元。一年時間,「春華四季園」的均價就由第一期的六千二百元漲到了一萬四千元。
尋找萬元以下的新盤,已經成為深圳市民工作之外的新煩惱。

排隊購房現象重回住房市場
在曾經以上海為龍頭的房地產市場火爆時期,排隊購房比比皆是。上海在過去三年作為宏觀調控的重點城市,其房價一度下跌,但從今年三月分開始,上海重新出現了排隊買房的場景。《江蘇經濟報》七月底引述上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍的話報導說,如果今後一段時間沒有強力的房地產調控措施,上海商品房價格到今年年底同比上升百分之十左右很可能成為現實。

在深圳,其商品住宅樓盤開盤銷售中則出現一個怪現象,不少樓盤往往在半夜開盤,購房者不得不徹夜排隊等待選號、購房。

北京出現房屋搶購騷亂   
《江蘇經濟報》七月三十日報導說,北京的王女士看中瞭望京的某個樓盤,是她自己所在企業開發的,但現在內部人員買房也必須搖號。與普通購房者相比,內部人「中獎」概率要高得多,機率是三分之一。如果不搖號,她就要等到下期開盤。王女士顯然著急:「下一期房價不知道都漲到什麼地步了,如今的辦法只有冒險一搏了,成不成全看手氣。」

報導稱,內部人購買搖號這個罕見的辦法是為了嚴防出現搶購騷亂。六月底,北京的新開盤項目「金都杭城」開盤時就因為房源不足引發搶購者的憤怒,場面極度混亂。這是自一九九八年房改以來北京出現的最嚴重的搶購情況。在搶購風背後,則是持續飆升的房價。
北京在宏調風暴中似乎從未停止房價飆漲的步伐,新房價格今年上半年輕鬆上漲兩位數,以百分之十在全國七十個大中城市中名列第四。

住房空置面積續增 結構失衡
正常情況下,影響價格的因素不外乎商品的供求狀況。就中國住房市場上房屋的供應情況看,存在著房屋空置持續增加的現象。不論別墅、高檔公寓還是經濟適用房,其空置面積都在不斷增加。在住房投資、竣工面積多的年分空置面積也多。去年末,中共國家統計局對全國五千家重點房地產開發企業的空置面積調查顯示,普通住房、經濟適用住房、高檔公寓和其他商品住宅空置面積分別為一千零十二萬平方米、一百二十八萬平方米、二百六十一萬平方米和八百四十一萬平方米。  

分戶型觀察,戶型面積超過一百平方米的商品住宅空置面積所占比重最大,達到了百分之七十一。

北京奧運經濟研究會在其新發布的〈二○○八北京奧運經濟報告〉中也指出,按照○五年北京市戶均人口二點八計算,到二○一二年需要新增二千萬平方米的住房,遠低於近年來的實際商品房屋竣工面積。該報告推斷,近年來北京市房地產開發增長速度遠遠快於人口增速和居民擴大住房消費的實際需求,房屋過剩呈逐年加重的趨勢。

此外,目前中國房地產市場還存在嚴重的住房投資和供求結構失衡的問題。九十平方米以下小戶型的市場需求大,去年大陸有九部委也提出要求,這類小戶型供應量未來應占到全部住宅供應的七成。不過在一些城市的商品房供應中,這類小戶型占比不足三成,大小戶型供應呈現比例倒掛現象。開發商投資這類小戶型的意願不強,利潤小,地方政府也同樣沒太大興趣,而是以周邊地塊和保障類住房來充數。

開發商捂房抬價
從住房投資以及竣工面積方面看,如上所述,住房供應總體上是充足的甚至有所過剩。不過作為住房供應方的開發商另有招法試圖控制市場上的實際房源。一些開發商捂盤不售,或者採取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期,通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

大陸媒體報導,根據去年房地產項目開工數量預計,北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個,有的樓盤開盤時間甚至推遲一年,而價格也上漲了近百分之二十。

專業炒家玩「乾炒」
再從房屋的需求方看,除了市民對住房的正常需求外,在房地產市場上,購房並非為了自住,而是用於投資甚至炒作房價,這類人數也相當可觀。據報,目前深圳房價高企,就有相當一部分購房者是專業炒家,玩的是「乾炒」,即炒家賣給炒家,擊鼓傳花,先把房價炒上去,再等著有人來接盤。

經濟學家、美國當代中國問題研究雜誌主編程曉農在接受新紀元周刊採訪時也表示,在過去十幾年,有一部分中國人賺了、撈了不少錢,他們現在又加入炒作房地產,一人買多套房,等著房價上漲。這類屬於虛假的住房需求。

程曉農說,有點積蓄的普通人,出於對目前通貨膨脹的擔憂,覺得存錢划不來,轉而購買房屋保值,也有出於買漲不買落的心理,在今年紛紛購房,增大了住房需求。不過,程曉農認為買漲不買落是不正常的。
 

由於市場普遍預期人民幣將持續升值,越來越多的海外熱錢湧入中國大陸,主要流向樓市及股市。


海外熱錢多方式滲入樓市
由於市場普遍預期人民幣將持續升值,今年以來,越來越多的外資進入,並且想方設法攻入、炒作房地產市場,既賺取房價升值帶來的豐厚利潤,又坐享人民幣升值的收益。中共國家外管局日前公布僅今年上半年湧入中國的熱錢就超過千億美元。國際熱錢主要流向資產市場,特別是樓市及股市。

外資進入房地產市場的方式日趨多樣化,參股、債券介入等不一而足。如今年有美國華平注資三千萬美元入股上海中凱集團百分之二十五股權,美林等海外基金通過購買上海置業的債券,間接介入其在瀋陽及無錫的房地產項目,荷蘭ING借其全資控股的沃德商務有限公司參股金地集團的武漢項目……

深圳市國土資源和房產管理局四月分在春季房產交易會上還披露,目前深圳住房面積中約有百分之五是由港澳台居民及外籍人士擁有。

全國商品物價持續上漲
今年中國大陸消費價格指數持續上漲,特別是以食品類中的糧食、肉禽和蛋類的價格兩位數的漲幅拉動了全國物價總水平的上升。房地產熱也引發建築材料類價格上半年一路上揚,每月比上月的增幅都位於百分之五左右的高位。建材價格上漲,與土地價格上漲一樣,開發商顯然都會將其計入建材成本和房屋土地成本,最終轉嫁到房屋銷售價格中。
針對經濟過熱始於 二○○三年的宏觀調控,房地產行業始終是調控的重點對象。四年來,儘管中央政府動用了稅收、金融以及行政手段試圖打壓過熱的房地產市場,但中央政府的調控措施在現實中就像遭遇了軟棉球,多大的調控力度最終都化為烏有,每一次稅收政策的調整都會帶來房價的新一輪上漲,而不是下降。伴隨之,是全國各城市的房價賽跑。普通人家只能望樓興嘆,感慨宏觀調控成空調。X

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