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開發商、銀行、地方、中央政府的角色

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二○○七年四月,居住在北京前門區天安門南邊的張海良(右)與他的妻子(左),站在他們的帳篷前。這裏以前是他們的家,房屋已被拆毀。他們以前所有的鄰居被拆遷到房地產開發商所提供的住所,而且在過去城市化開發中,他們還時常遭受地方當局的脅迫。

中國宏觀調控四年,房地產業始終是宏調的重點,中央政府使盡了稅收、土地、金融、社會保障以及「限外」等諸多措施,推出一個一個的宏觀調控「組合拳」,但數年下來,宏調的結果卻是事與願違。更糟糕的是,先前未出現房地產熱的內陸城市,其住房價格今年也一路飆漲,好似要補回前些年錯過的漲價牟利之機。

經濟學家、美國《當代中國問題研究》雜誌主編程曉農告訴新紀元記者,中央政府出臺如此多的措施仍壓不住房地產價格,需求方如海外熱錢的湧入、炒家的炒作等固然是推動住房價格上漲的因素,但是宏觀調控未見成效的主要問題卻是出在房屋的供應方,即房地產開發商,外加銀行和地方政府自身利益驅使,三方從不同的角度都有推動房價持續上升的激勵因素,中央政府的調控政策難以獲得執行。

開發商「空手道」熱炒地價
有背景的開發商可以手眼通天,搞到數量巨大的廉價土地。之後,或是轉手倒賣,或是囤積製造土地供應緊張假象,以抬高地價。

值得一提的是,中國大陸開發商的資金幾乎全來自於銀行貸款。按規定,銀行貸款的前提是開發商前期投入百分之二十五的資金,但如果開發商被銀行評為優質開發商,資金要求可以放低。打通銀行關係的開發商往往可以得到銀行內部掌握的「打分制度」,這是對開發商資質認定的一個重要指標。然後,開發商再據此修改資產負債表以提高分數,搖身一變成為「優質」開發商,從而享受優惠銀行貸款政策。

經濟學家程曉農稱開發商的此種行為為「空手道」,用銀行的貸款買地、再炒地價,從中牟得暴利。

土地是地方政府的搖錢樹
中國政府調控整頓房地產市場和土地買賣市場收效甚微的另一個主要的原因是地方政府。旅美著名經濟學家何清漣表示,地方政府從利益上考慮不希望房地產業遭到打壓,房地產、土地買賣的收益已經成為各個地方財政的主要來源,平均占百分之四十五和百分之六十左右。在上海和北京土地買賣的收入和來自房地產的稅收,占了地方財政的百分之六十以上。在西安這些地方略為低一點,也超過了百分之四十。   

程曉農也持相同的看法,他認為地方政府要通過獲得大量的土地批租收入來維持財政支出,非常希望看到地價、房價一路上漲,中央政府的調控政策在地方上顯然就得不到切實執行。

銀行貸款押寶於房地產   
沒有銀行的配合,房地產開發商幾乎寸步難行。換句話說,開發商空手套白狼之所以能得逞,是因為銀行人員合謀,銀行發放貸款給開發商之後,相關銀行人員自然獲得豐厚的回扣。

地價房價持續上升,投資於房地產開發多被銀行視為既安全又有利可圖的業務,銀行資金大量投入了房地產行業。

商業銀行除了與房地產開發商合作以外,對購房人的住房抵押貸款也大增。根據上海銀監局公布的數字,個人房屋貸款的壞帳率遠低於企業貸款壞帳的水平,而且有房產作為抵押,個人房貸也已成為各商業銀行爭搶的優質項目。

據央行上海總部統計,今年上半年上海中資商業銀行個人住房貸款持上升走勢,六月分中資商業銀行個人住房貸款大幅增長,當月就新增四五點五億元,占上半年個人房款增量的三分之二。

中國各城市的炒房者通過連環抵押可以同時擁有多套住房,在房市一片大好時,隨時可以輕易脫手;而當房市低迷時,極可能出現資金鏈斷裂而被套牢的情形,炒房者將無法歸還貸款,壞帳由銀行負擔。從這一點上說,銀行並不希望房價下跌。

當然,高企的房價使得每套住房更昂貴,購房者將向銀行申請更多貸款,銀行相應可收到更多的利息。

中央政府調控難有成效
程曉農認為,中央政府應該公開信息,比如各地方政府財政收入是如何依靠來自地產的收入,但中央政府不敢向大眾公開這些信息。中央政府本身又很難改變地方政府的行為。開發商、銀行、地方政府在各自的利益驅使下,都希望房地產市場長久火熱,中央政府的稅收、金融調控措施乃至行政管制手段,就難以得到執行。所以宏觀調控了好幾年,房地產市場卻是越來越熱。這個狀況還會持續。宏觀調控無效的結果將是非常負面的,就像日本類似的情形。

中國社會科學院金融研究所經濟學家易憲榮認為,房地產市場價格過高最大的問題就在於房地產產品是壟斷性定價的產品,就在於投資者利用房地產市場大量投資。

目前不少城市的情況是,一方面絕大多數居民無力承擔過高的住房價格,另一方面房地產市場炒作之風盛行。比如在北京,許多住房完全成了投資者而不是為了居民居住,而且不少人甚至擁有三套以上的住房。

易憲榮的看法總體與程曉農的觀點一致,只要有大量的人在投資,只要能夠利用銀行的金融槓桿,只要政府對房地產隱性擔保,那麼房地產的價格就會推高,房地產投資過熱就不會停止。

金融危機湧動   
中國的房地產開發商自有資金比例低,要依靠銀行支持,這種模式風險極大。程曉農表示,「銀行通過和房地產商合作貸款為銀行的資金找到了出路,同時把大筆資金壓在了房地產上。一旦房地產價格下跌,銀行就會出現巨額壞帳,有的銀行可能甚至面臨倒閉。」其實炒房造成的金融危機是暫時被高房價給淹沒了,未得以浮出水面。

經濟時政評論家草庵居士也認為,中國的房地產市場已經進入不正常的狀態,發生房地產市場危機,損及中國整體經濟的可能性越來越大,對此,中國中央政府目前似乎還毫無對策。X
 

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