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中國樓市泡沫的成因和對策

中共國家統計局公布,今年第三季度經濟增長百分之十一點五,較第二季度減少零點四個百分點。但今年樓價漲幅加快。一至三季度,數據顯示七十個大、中城市的房屋售價,累計平均上漲百分之六點七。此外,有一些大城市的房屋消費價格漲幅又更高一些。一至三季度平均漲幅超過百分之十的城市,分別是深圳百分之十五點七、北海市百分之十二點一、北京百分之十點一。

這只是官方的統計數字,實際漲幅遠高於此,分析人士認為,這一波成交量放緩,很類似與零五年成交量下跌的情況。但不同的是,後者對政策還持觀望態度,這一輪已經將政府慾打壓樓市的意圖明顯表露出來。

造成中國樓市泡沫的成因和對策是什麼﹖泡沫破裂的時間點又在什麼時候?不同專家有不同的看法。

政府操作乃主因

美國泛美銀團副董事長、著名政治經濟評論家草庵居士,在接受新紀元採訪時表示,樓市泡沫化的根本問題是政治上的原因。因為中共沒有一個很好的經濟政策來保證自由經濟的發展。造成企業形成行政性的壟斷後,土地成為極缺品。加上人民幣面臨升值,中共要追求表面上的國內生產總值(GDP),整個經濟的需求又依靠外匯出口,這時中共在國內就採取多印鈔票的手段,造成通貨膨脹。在通貨膨脹情況下,房地產就成為一個保值的東西。「大家看到中國整個經濟發展過程,就是房地產價格超漲。」

為什麼中國樓市會出現市場化供給嚴重不足,著名經濟學家郎鹹平在博鼇論壇上有非常精闢的見解。他特別指出三大關鍵因素──兩大核心、長流程管理和政府賣地心態。其中操控市場的兩大核心──銀行信貸部門和土地開發商。兩者都掌控在政府手中,這導致絕對腐敗。另外,任何地產商和開發商從立項到銷售,整個流程大約一百多個環節,每一個環節都需要經過政府蓋公章,從中引發許多腐敗行為。而政府賣地,更是單純追求GDP的行為,從而導致土地價格短期內被炒得很高,甚至超過其他項目的升值。

郎鹹平質問:「土地是誰的,是屬於老百姓的。」但政府把地拿來賣錢,所得利益不但沒有還之於民,更沒有用於興建老百姓的基本住房。他強調:「正是政府令供給市場化嚴重不足,從而導致地價太高房價太高。」

虛擬資金促房地產泡沫化

雖然外界把樓市泡沫歸咎於湧入中國市場的大量外資、國際熱錢。但郎鹹平認為,虛擬資金的形成才是構成樓市泡沫的重要成因之一。

他說,整個虛擬資金主要的組成,第一是企業家把應該投資而不投資的錢,全投入股票、房地產市場,牟取高利。目前企業家的投資意願還不到西方先進國家的百分之二十;第二筆就是中共官員、權力機構的貪污款;第三是,很多人儘管收入不高,但卻透支父母、長輩的存款。因為中國老百姓的投資管道不多,可供選擇的機會也不多,家庭存款大部份流入樓市。

他表示,一旦形成這種虛擬資金,立刻產生三大奇怪的特色。第一不可監管;第二不可控制;第三不可預測。虛擬資金打到哪裡,哪裡就有泡沫。

地產泡沫教訓

歷史或許不會重演,除了最近的美國次貸風波,還有一九九七年的香港樓市大跌,都足以讓中國人引以為鑑。十年前,香港地產泡沫破裂,投資者轉眼間變成「負資產」。而現在,在中國樓市可看到香港地產泡沫存在的多個特徵,這代表中共正在重蹈覆轍。

八四年至九七年,香港房價年平均增長超過百分之二十;在九七年樓宇按揭利息高達八厘以上時,樓市熱仍然十分旺盛。香港樓市在限地政策下,具有地價狂漲、炒房者蜂擁而至、銀行給樓市提供了大量貸款等特徵。

近兩年,在炒房者追捧下,北京、深圳等地區的房價上漲均超過二成,零七年以來甚至超過了四成,已相當於香港房地產泡沫破裂前的水準。

中金公司最近一項針對全國二十個城市三百六十一個樓盤研究表明,購房資金成本與房租比、月供與房租比兩個指標,已離香港在九七年時的二點五倍和二點二倍不遠。

而九十年代初日本爆發的房地產泡沫破裂,是世界各國歷史上迄今為止最大、重創最深的一次房地產危機,十幾年過去了,至今仍沒有完全恢復。

中國是否會出現類似香港、日本的房地產泡沫破裂﹖

樓市泡沫破滅何時到來?

草庵居士認為,相信中國樓市泡沫破滅短期內會出現,而且會比香港、日本股市泡沫破滅更為慘烈。「香港的經濟危機畢竟是小範圍,而且當時中共援手在後面支援他們。如果大陸出現這個情況,我想要比那個情況更慘烈很多,因為沒有人可以支持他們。也可能比日本要更強烈很多。畢竟日本的個體經濟非常發達,但中國在這個問題上非常欠缺,當主體經濟出現問題的話,那個時候就會波及到全國民眾,比如通貨膨脹。」

對於這一波的成交量下降是否意味著泡沫破滅的前奏,草庵居士認為,可以這麼理解。但他認為泡沫破裂點還未到來。雖然外界普遍估計二零零八奧運會讓中國房地產在八月前不會下跌,但草庵居士預估樓市泡沫點會在明年三月到五月出現。

他解釋:「你要看到巴菲特已經把全部的中石油拋售掉,他為什麼要在這時候把中石油股票拋售掉,很多人認為中石油馬上要上市,應該等上市漲了以後再賣,但對西方投資來說,他達到了他的利潤點。中國百姓可能堅持到八月份,西方國家不會這樣,他不會堅持到八月份大家都想拋的時候才拋,他會提前拋。到了五月,上漲到最高點的時候,很多海外的炒家就開始拋。他們這種拋售,可能帶動國內。」

解決樓市泡沫的對策

對於解決中國樓市泡沫的對策,草庵居士認為有兩個辦法:一是擴大土地占有量,降低土地的成本,因為土地在政府手中,如果把土地價格降下來的話,房地產價格自然會降低的。另外一個方式,中共政府可以向新加坡學習,把賣地的錢建廉價城市屋,提供給已婚的家庭申請,但只保證你居住,並不是豪宅。要求是五年內不能賣,賣了以後你就按商品價格交稅。「這兩種方式出來的話,房地產不會有什麼泡沫。」

為何中共宏觀調控會失敗,甚至越調越高,草庵居士認為關鍵是中共政府沒有想真正地解決問題、改善問題,而他只是想房地產泡沫再漲,但不要太過劇烈了。而且北京宏觀調控房產就會和地方政府產生利益衝突,因為後者把賣地作為主要財政來源。

另外,宏觀調控政策是否能夠落實也是一個因素。「最明顯的例子是中國法律明明規定十八歲以下,不能買賣股市,結果你發現銀行上市的時候,他最小股東只有一歲,還擁有三千多萬的股票,這些事情可以看出來中共是欺騙百姓、欺騙市民。」

朗鹹平則認為,要有效調控房地產行業,必須開展反腐敗行動。郎鹹平強調唯有建立乾淨、公正、公平、公開、法制化的體制,才能杜絕貪腐,打破由中共當權者勾結企業家、專家學者組成的「腐敗鐵三角」。◇


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