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美國夢裏的房子和房子外的噩夢

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賓州費城爵碩(Drexel)大學商學院市場營銷學助理教授


北卡艾甚維爾的比爾特摩城堡

美國北卡州艾甚維爾市郊,有座名聞遐邇的「比爾特摩城堡」(Biltmore House),這是汎德比爾特(Vanderbilt)家族當年的私宅,今天是對公眾開放的博物館。汎氏家族當年由鐵路運輸起家,累積的財富非常驚人,他們在紐約和美國東岸許多城市都建了豪宅,田納西州著名的私立汎德比爾特大學也是他們捐款建的。

參觀過比爾特摩城堡的人們,無不為其歐式的風格、宏偉的建築、和驚人的排場所驚嘆。城堡的院子有八千英畝,而一般美國家庭獨立住房的後院,多在三分之一英畝到幾英畝之間。而且,遠在一百多年前,這所住宅的主人就用上了機械式的冰箱、七萬加侖的室內游泳池,並僱用著幾百名傭人,這些今天的億萬富翁恐怕都要自愧不如。

比爾特摩城堡為人們所喜愛,每年吸引一百萬遊客,還反映出了美國的國民性中,人們對土地和私有住宅的偏好。不管是歐洲還是亞洲來的移民,「美國夢」好像是共同的。而這「美國夢」的定義,雖然可能因人而異、因族裔而異,但最為普遍接受、比較現實主義的版本,是這個家庭一定要有一棟自己的房子。

美國夢裏的房子當然好,但房子的好夢對許多人來說,也可能成為噩夢。電子灣(eBay)網站上,經常有上千棟房子在拍賣,價錢從一千塊到幾百萬美元都有。有位老兄是科羅拉多的當鋪老闆,他花一千美元買了紐約水牛城一棟原波蘭裔人士居住、現在破落不堪的房子;因為「便宜」嘛,看都沒看就買下了,結果後來因為稅務和維修,填進三萬美元還不夠。

費城南邊德拉華州的紐瓦克市,有一個紐瓦克鄉村俱樂部。原來購屋、居住在俱樂部附近的人們,當然為有這樣一個美麗的芳鄰感到自豪。但沒想到,這個近九十年歷史的高爾夫球場和俱樂部將於幾年內搬到馬里蘭,空出的土地上將會建近三百棟房屋。不管附近的居民喜不喜歡,他們住房的價格將會受到影響。

過去四十幾年間,美國人的住宅擁有率起起伏伏。從一九六五年到一九八一年,住宅擁有率從63%緩慢的上升到66%。八十年代初,擁有率降了下來,一九八五年到一九九五年的十年間,它基本在63%到64%之間徘徊。一九九五年到二零零五年的十年間,擁有率又一路上升,攀到69%的歷史高點。隨後它又降了下來,現在大概在67-68%左右。不管怎麼說,大約三分之二的人自家擁有住房、三分之一的人租別人的房子住,這個格局基本上是沒有太大變化的。

近來人們都在尋思美國的房地產市場究竟怎麼了,「次貸危機」到底怎麼回事。從標普/凱斯席勒的房價指數看,美國主要都市房價下跌創下歷史記錄,成交額在萎縮,房屋空置也創出新高。

簡單的講,次貸危機的產生,就是有人認為房價會永遠的一直上漲,人們也總想買更大、更好的房子,銀行也樂得放鬆條件盡量的借錢給這些人。尤其是,金融機構把那些房屋貸款打包處理,變成有價證券賣掉了。當銀行可以這樣賺錢,而不太擔心借款人還款能力的時候,發放房貸就更加容易。當房價上漲的時候,大家皆大歡喜;當房價不再上漲、臨時的低利息到期時,問題就來了。

美國政客、智囊紛紛推出計劃,希望走出困境,總統候選人們也推出了自己的方案。

有的建議花錢為陷入困境的屋主解套、把他們保出來;對立的觀點是不需要做甚麼,應該讓市場來解決問題。還有中間的路線,比方說賓大法學教授大衛.斯基爾(David Skeel)就贊成參議員理查德.德賓(Richard Durbin)的方案,說對那些可能付不起抵押貸款的房屋擁有者,可以讓他們破產,以此降低其貸款額,降到其住房目前的市價上,利息也加以調整。

問題是呢,德賓方案雖然可幫助許多瀕臨破產、可能失去房子的人,也懲罰了貸款的銀行,但他們顯然沒有為自己的行為付出全額的代價。花錢為陷入困境的屋主解套,實際上也是讓規規矩矩的借款人、甚至三分之一不買房子的人,幫助那些做了錯誤決定的人。最好的辦法,還是應該讓市場規律來解決問題,做了錯誤決定的人應該為自己的錯誤決定負責,從而從物慾橫流的衝動中醒悟過來。

從美麗的美國夢和房屋美夢中的驚夢、噩夢中,以及今天金融界的問題裏,我們可以學到的教訓,首先應該說是世事的無常。大概沒有甚麼東西,不管它是米價、肉價,還是房價、股價,會按人們預期的、一廂情願的方向永遠持續下去。◇

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