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中國鋼價格今年三月漲幅10%,比去年同期增長23%。(Getty Images)


大陸普遍住房銷售低迷,開發商推出折扣促銷。(Getty Images)

六月十三日至十六日,二零零八年博鰲房地產論壇在海南博鰲召開,與會者普遍認為,房地產企業的資金來源面臨前所未有的困境,特別是到了七月份,銀行將進入全面收縮狀態,七月份以住宅開發為主的開發商可能會採取「拋盤」的方式來化解資金鏈緊張的狀況。

「對房地產企業來說,資金的緊張已經是非常嚴重的問題。如果這種情況持續下去,房地產行業將馬上進入第二階段,就是塑性變形階段。」這是SOHO中國有限公司主席潘石屹在博鰲論壇上的「百日劇變」判斷,得到許多房地產企業默認。

房地產商資金鏈繃緊

調查顯示,中國大陸房地產開發商的資金自有率普遍只有25%左右,約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得。平均負債率超過70%的中國房地產企業,在央行提高利率下實在是脆弱得不堪一擊。與此同時,房屋銷售回款減少,將使開發商在二零零八年受到真正的制約,資金鏈斷裂風險正在向房地產行業大規模蔓延。

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉根據今年前四個月的防地韓開發投資情況分析,全年需投入至少二萬一千億元,在這樣的需求狀態下,要維持目前的開發節奏,開發商將有四千億至五千億的資金缺口,「足以使二十家房地產企業陷入困境」。清華大學經濟管理學院博士生導師朱武祥提供的研究數據與鐘偉的分析相吻合。

國泰君安證券研究所日前發布報告稱,二零零八年房地產行業資金缺口更高達七千一百億元,相當於行業最高峰的二零零七年新增房地產中長期貸款的兩倍。平均每家內資開發商資金缺口達一千兩百零一萬元,相當於去年年銷售收入的24%。

樓市步入拿地低潮

天鴻地產董事長總經理柴志昆說,按照現在的政策,自有資金投資要達到35%,而且要獲得土地以及相應的證照以後,才可能獲得銀行貸款,開發商購買土地的信心和能力都受到比較大的影響。

在後續建設資金沒有保障的情況下,開發商拿地的意願大大降低,土地流拍情況在長三角、珠三角城市頻現。今年四月份,深圳有五幅居住用地掛牌出讓,其中就有四幅土地流拍。今年廣州市推出的四宗住宅用地中,其中,南沙一宗流拍、另一宗底價成交,金沙洲的住宅地塊也以比去年低近一半的樓面地價出讓。

地王退地

由於融資遭遇瓶頸,銷售回款受阻,全國不論大中型房地產開發商都感缺錢,曾經風靡一時的地王們因承受不了資金短缺的壓力,在地產市場掀起了聲勢頗大的退地風。

在上海,去年的「普陀地王」遭遇退地。二零零七年九月,普陀長風生態商務區四號東南地塊以三點一四億元起拍,在經過上百輪的競價過後,最終被「黑馬」上海志成企業發展有限公司以十一點零四億元收入囊中,樓面地價高達1.65萬元/平方米。今年六月,志成企業因為沒有在規定時間內交齊土地款,土地被政府收回。

同在去年九月轟動一時的福州「地王」福建融信地產,以總價九點零四億元、每畝單價近兩千萬元的高價拍得白馬路地塊,樓面地價高達9,953元/平方米。到今年三月初,融信地產不惜損失七千萬元土地保證金,將這塊高價拍得的土地退還。

開發商頻頻轉讓土地

最近在北京、上海等產權交易所也出現了房地產公司掛牌轉讓土地等房地產項目的信息,僅六月份在北交所掛牌的就有八個,累計已有三十多個掛牌交易的房地產項目。通常這類交易所主要交易是企業的股權、債券和知識產權。

在上海,據統計,今年三月中旬以來,已經有數家房產企業掛牌轉讓部份股權,這些企業持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項目等,出讓方有上海強生房地產開發經營公司、寶鋼集團等大型企業。

據報,在北交所掛牌轉讓的不少土地,是因為開發商有別的項目,完工以後銷售不佳,不得不賣地回籠資金。北京慧友房地產開發有限公司在北交所掛牌轉讓位於懷柔區楊宋鎮的三塊土地,總面積達到六萬多平方米。與此同時在北京房地產交易管理網上,這家開發商目前正在銷售當中的一個樓盤,一共四十套房,已簽約的只有四套,加上網上備案的也不到一半。而這個項目年初就竣工了。在北交所所掛牌的還包括出讓北京密雲一千五百畝土地,北京金中都置業有限公司出讓北京金宮花園土地開發項目等,這只是開發商轉讓土地的其中一小部份。更多的開發商,由於怕影響現有項目的銷售,往往是委託產權交易所或中介公司直接轉讓土地。

轉讓房地產開發公司股權

除了掛牌出讓土地等房地產項目以外,轉讓擁有的房地產開發公司的產權也頻頻出現。四月份,國發委宏觀經濟研究院在北交所掛牌轉讓其擁有的中國華聯房地產開發公司85%的產權,至今還沒有買家接手。

六月份,北京市電信房地產開發有限責任公司掛牌出讓其前四個股東98.36%的股權,出讓方包括北京電信實業集團公司(57.7%)、北京華瑞無線通信設備安裝有限公司(16.39%)、北京電信投資有限公司(14.43%)和北京通信服務公司(9.84%)。遠在重慶的重慶置尚房地產開發有限公司於六月二十四日,也在北交所掛牌出讓其大股東深圳市三九房地產有限公司擁有的40%的股權。

開發商可能忍痛拋盤

在眾多房地產公司老總和學者看來,中國房地產市場在七月至九月將經歷一道生死坎。清華大學經濟管理學院教授朱武祥表示,和以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣,房地產企業正在遭遇空前的「地震」並即將陷入普遍困境。這種情形類似於此前的中國彩電行業。朱武祥指出,以目前的資金鏈狀況,多達30%的上市公司,其土地存量大幅下降40%,才有可能實現財務平衡。

國泰君安證券研究所房地產行業分析師孫建平認為,因為去年高價拿地的企業屆時面臨付清土地出讓金的壓力,所以今年七月至九月將成為眾多中小開發商的一個坎。七月至九月將會是開發商資金鏈最緊張的時候,一些中小開發商,尤其是去年三季度冒進拿地、現有銷售項目又少的公司,將面臨生死大限。

北京華瀛置業房地產開發有限公司總經理張科認為,目前的情況非常嚴峻,特別是到了七月份,銀行將進入全面收縮狀態,如果開發商在六月份不能找到新的融資渠道,那麼就將變得很危險。

一家在香港上市的房地產企業副總裁也表示,從目前的形勢看,特別是這次提高存款準備金率後,七月份國內的以住宅開發為主的開發商可能會採取「拋盤」的方式來化解資金鏈緊張的狀況。◇