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中國房產三證和美國的無證

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美國南卡羅萊納大學艾肯(University of South Carolina Aiken)商學院教授

     近許多朋友說要脫手在中國的房產,因為那裡的市場實在是忽悠的太玄乎了,讓人害怕。他們許多人在大陸有一棟甚至幾棟房子,現在擔心自己的投資撈不回來,最後全給套在那裡。我問他們為什麼人在海外,不把那些房子租出去呢?得到的回答是,中國市場沒有完善的租賃規範和習慣,人們不太願意花許多錢租房,寧肯花更多的錢買房;即使租的人,也不會好好照顧承租的房子,租幾年收回來,原來花大錢做的裝修,就全泡湯了。


中國房產三證和美國的無證,顯示在人類社會的兩極在民生最根本問題上的分野。圖為加州優勝美地(Yosemite)國家公園。(Getty Images)

逗他們說,你現在害怕了?那中國百姓咋辦呢?要知道,中國百姓是應該痛打你們一頓的,因為是你們這些「洋奴」 和「買辦」,拿著美國人的工資和在美國賺的錢,回去買你們並不那麼需要的房子。這其實暗地推波助瀾,把中國房價給哄抬了上去。那這些掙不到美國工資的人怎麼辦?你們該不該打?

中國人和美國人買房

最近《北京晨報》有篇文章,探討國人為什麼那麼熱衷於買房。說「衣食住行」之中,住只排在第三位;但在中國,它肯定排第一位,因為那麼多的人即使勒緊了褲腰帶、成為不情願的房奴,也要在日漸高漲的房地產市場占有一席之地。

在美國大約有三分之二的人,也就是兩億人,擁有自己的住房,其他三分之一的人租房居住。美國住房的平均價錢是二十五萬美元,也就是說,人們花上個人稅前平均年薪的七、八倍、或者家庭稅前平均年薪的四、五倍的錢,就可以買一棟平均線上下的私人住房。中國人的儲蓄率實在太高,人們也太能省錢。如果中國人也花上年薪的四、五倍到七、八倍就能買一棟二千平方尺、四臥三浴、帶中央空調和暖氣、上下水俱全的住房,中國的住房擁有率恐怕會接近百分之百。

前總統克林頓時代的類社會主義政策曾導致美國住房擁有率的增加。但人算不如天算,過度膨脹的市場以泡沫收場,金融危機下法拍房大增,許多以前信用不夠好、頭款不夠多的買房者又失去了住房。目前,美國住房擁有率又回到了大約三分之二的歷史水平。

買房的安全和不安全感

《北京晨報》文章的結論是,中國人熱衷於買房,是因為國人覺得安全感比昂貴更重要。國人的安全觀念裡,「租」沒有「買」安全;買得再貴也安全一生,也值得。所以,以生活的本質而論,安全比昂貴更重要。但許多人都沒有意識到,在中國,目前的「買房」並不是真正的「買」,只是買七十年的使用權。所以中國房地產市場從根本上說,不存在什麼「買」和「賣」,因為根本沒有真正意義上的產權交換,只有租借雙方的交易。所以充其量,它只是一個巨大的租賃市場。許多人似乎在地產熱的喧囂中已被沖昏了頭腦,也根本不去管是否是真正的「買」房。

安全感比昂貴更重要,這話該怎麼理解呢?「安全感」是什麼安全?是對房地產漲價太快、所以應盡快投資的財務安全感;還是需要自己的小天地、社會的安全感呢?還是二者兼有?不得而知。但無論如何,國人的所謂「安全感」,或者更準確的說,因為對還沒有買到房子的人們來說,是「不安全感」或「安全感的缺乏」,應該是非常的沉重了。這個「安全感」或「不安全感」可以借用每平方米多少錢的房價來衡量,而中國房價甚至比美國還高,這說明人們安全感的缺乏,也遠超正常社會的標準。

那天問一中國問題專家,七十年使用權慢慢到期,中國政府會如何處理?他說不知道,說這個問題也沒人去想,人們也不願意去想。末法末劫時人們的策略似乎就是這樣,得過且過、過一天算一天。

中國三證和美國無證

因為產權沒有解決,中國房地產還有一個「特色」:三證。中國的三證和美國的無證,顯示出人類社會的兩極在民生最根本問題上的分野。

房產三證是指《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》。還有一說是「產權證」、「土地證」、和「居留證」。據說,房地產公司應該具有三證才能進行房地產買賣,這三證是「土地使用權證書」、「建設工程規劃許可證」、「商品房預售許可證明」。商品房買賣需要兩證:房產證和土地證;而房改房也要辦三證:房產證,土地證,個人住房檔案。

難怪中國百姓在房地產問題上挫折感很多,也很無奈。看看中國房地產的許多名詞,就足夠讓人頭痛了。什麼「聯合開發房」,「集資合建房」,「集資聯建房」,「非法開發房」,「限制權利房」,「郊區廉價房」等,讓人眼花繚亂。其實把產權全部、徹底的讓給人民,允許人民真正自由的擁有、買賣、轉讓土地和房產,問題就不那麼難解決。

這麼多證,是挺讓人煩。學學美國房地產的無證,會給中國地產市場提供他山之石。美國房地產根本就沒有「證」這一說。人們要買一塊地、一棟房子(房子是地的一部分),只要拿著買賣合同和貸款合同,去郡政府登記備案,就行了。一旦備案,你就是該地產的合法擁有者,需要繳納地產稅。除此之外,你的私有產權神聖不可侵犯,你以後愛幹什麼幹什麼,買賣、贈與、遺產,悉聽尊便。

中國房地產市場的混亂和沉重壓力,是對社會的一柄利劍,它直接戳痛了百姓的軟肋,也暴露了抄刀之人。有識之士指出,中共各級領導人通過拆遷實施非法掠奪財產,其罪惡為各界關注。社會災難的緣由,有說是有關當局和開發商;前者提供權力,後者提供權「利」。但「官商勾結」的罪魁,則在於中共的上層。許多善良的人們,依然指望當局「壯士斷腕」,從內部剷除「官商勾結」,課重典以解決國不定、民不安的問題。這當然是一廂情願。因為以目前中國社會的現狀,從官商勾結的程度、權力商品化的程度看,「斷腕」肯定是不夠的;「斷尾求生」恐怕也不夠;而斷得再多,就自取性命了。◇

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