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紐約房地產逆勢上游

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曼哈頓下城林哈德遜河(Hudson River)的砲台公園社區(Battery Park)。(雷弗克建設LeFrak Organization)

美國房地產產業疲軟不振的消息:6月新屋建蓋數跌到了去年10月以來的最低點,而營造業的信心指數也下滑到十五個月來的最低谷。但是紐約房市卻在這股逆勢中上游,不論是商業樓還是住房市場,皆呈現成長趨勢。

文 ◎ 王樺

美聯準會主席柏南克日前出席國會,坦承美國經濟出現了罕見的晦澀不明狀態,而與景氣緊密相關的房地產業也傳出了疲軟不振的消息。根據美商務部最新公布的報告顯示,6月新屋建蓋數跌到了去年10月以來的最低點,而營造業的信心指數也下滑到十五個月來的最低谷。

但是,紐約房市卻在這股逆勢中上游,不論是商業樓還是住房市場,紛紛告捷,呈現成長趨勢。

紐約商業房產銷售經紀龍頭公司Massey Knakal Realty Services在本月中發布的年中報告顯示:紐約市商業樓宇交易量較第一季成長了22%;與2009年上半年相同期成長24%。該公司追蹤2009整年與2010年上半年的銷售數字來看,確定2009年夏季觸底後開始反彈。

而根據紐約房地產理事會REBNY公布的數據,2010年第二季度紐約市的房地產市場繼續好轉,住宅房銷售金額比去年同期增長了72%。

當然,這些銷售額與2006年底、07年初房市火熱時相比,還差了70%至80%左右,但至少止跌攀升,讓業界人士有了樂觀的期待。

紐約房市能有別於美國其他地區的命運,在我看來至少有三個原因:

第一、外國資金的流入

紐約商業房產經濟龍頭Massey Knakal Realty Services聲稱,他們已和外國投資者達成大筆交易,還有更多的資本正等著部署,外國投資者在美尋找購買房地產的增加案例很可觀。

其實早在今年初,尚有多方預測商業地產業數十億美元的不良貸款在數月後即將到期,一場拖欠違約風暴迫在眉睫,那時經濟學家一直預測,商業地產業可能成為繼金融市場崩潰後的又一次危機,尤其是商業地產密集的紐約市。

但隨後爆發希臘債務危機並造成歐元下調壓力,促使大量投資資本湧進美國,一般預測,這是因為美國的經濟和政治環境相對穩定。

第二、業者自立調節,主動承擔房貸風險

由於經濟開始下滑,聯邦接管的房貸巨頭房利美(Fannie Mae)去年要求新建公寓得預售從51%調高至70%單元房,才會提供房貸予個別購房者。一時間,買家幾乎無法為買新建公寓而從傳統銀行中獲得房貸,迫使大批新建公寓銷售放緩。

但紐約業者想方設法為合格的消費者房貸掃平道路,開發商還是找到了出路,他們向房利美申請,將建築項目分為不同的區塊或階段進行。也有一些傳統的貸款銀行開始降低要求。越來越多的貸款商不倚賴房利美的擔保,願意主動擔當,為消費者提供貸款,即便預售屋只達25%或30% ,甚至在更少的情形下都願意提供房貸。

建築貸款商也開始放貸給個別消費者。金融危機前,那些提供貸款給開發商的建築貸款商都盡量避免在同一棟公寓又提供買房者的房貸業務。但現在,這些建築貸款銀行──至少那些設有消費者房貸部門的銀行,開始改變做法,即使建商公寓預售量尚未達到房利美要求,他們仍然願意為買樓的消費者提供房貸。

第三、紐約傳統開發商堅守紀律

紮根於紐約的傳統開發商在這場風暴中,起著中流砥柱的作用,他們調整銷售策略,卻堅守原則。

如TF Cornerstone董事長艾爾翰納耶(K. Thomas Elghanayan)就表示,他們的作風一向保守,從來不濫用槓桿融資,更沒有任何夾層債務(mezzanine debt)。

紐約地產雜誌《The Real Deal》7月號列出十家紐約當地營運穩健的開發商自2007年市場下走以來,依然在曼哈頓進行著住宅公寓建案。以建設的單位戶來看,居首的是TF Cornerstone,自2007年至今,共完成1671戶。

艾爾翰納耶去年接受本報記者採訪時,曾指著自己開發的區域說道:「我感到自己有責任和動力造福地方鄰里。」去年自家族企業洛克羅斯(Rockrose)分出來的TFC依然維持經營傳統,艾爾翰納耶談到新公司時說:「我們過去是什麼樣,現在就是什麼樣。」

而常上全球富豪排行榜的雷弗克(LeFrak)家族建設更是如此,謹守先人立下的工作倫理,拒絕具風險性的槓桿操作。

第四代經營人詹姆斯(James T. LeFrak)接受採訪時說,維持極低比例負債的經營策略,使得該家族在經濟低迷、營收減少之際,還能保住自家房產,不至遭法拍的命運。

其父親現任總裁李察雷弗克(Richard S. LeFrak)曾談到該家族企業一直堅守的傳統紀律:任何一筆交易都投入足夠的資金,儘管景氣有好有壞,但絕不倚靠財務槓桿操作。他形容自己就像一名農夫,從一片荒土開始耕耘,然後看著它成長茁壯。

詹姆斯說明,他們有別於一般的建商,在取得開發土地後,積極向銀行融資貸款,籌足建設經費、蓋好房子、賣掉後就走人的投機做法。其家族是集開發企劃、建蓋、行銷、物業管理於一身的營運企業,過程中結合當地政府的規劃與社區的發展。至今該家族仍持有、管理大部分自家建蓋的房產,是紐約最大的房東之一。

除上述原因之外,種族大熔爐的傳統角色,使多元背景的紐約不僅屬於美國,更屬於全世界。全市八十三萬多人口中,有69.4%屬少數族裔,讓紐約一直保持旺盛的活力與鬥志,無形中減緩了這裡的風險。但紐約也畢竟是美國的一員,世界的一角,是否能持續輝煌,還真有賴於美國、乃至全世界經濟的復甦。◇

 

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