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中國經濟觀察 │ 房價扁調控 中共為何不臉紅?

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縱觀中國房地產調控歷史,就是一個自打嘴巴鬧笑話的過程,也是老百姓不斷失望的過程,調來調去是空調。(AFP∕Getty Images)

為了安撫民眾,三次房價調控呼之欲出。前期大肆炒作的房產稅將成為首選,作為中國民眾來說,買房的時候要算上地價,但地的所有權卻不是業主的,荒謬至極。這在業內大有爭議被稱為不合法不合理的惡稅,有望被中共拿上檯面。

文 ◎ 張經倫

房地產市場最近的表現令許多專家大跌眼鏡,看走了眼。在大陸媒體一片看跌聲中,中國房價芝麻開花又高一節。

「9.29」新政推出已有兩個月,中共政府本年度二次推出調控政策,已經是在「史上最嚴」上再加一層嚴,各地調控細則不斷出台,「限購令」號稱調控「絕殺」。許多經濟專家、分析人士公開宣稱,中國的樓市即將下跌,泡沫即將破裂,有專家稱房價將跌20%以上,甚至腰斬。令許多老百姓幻想在未來撿個便宜房。

可事實再次擊潰了百姓的幻想,也狠狠地抽了中共一嘴巴,11月份,房價不但未降,而且量價齊升,創歷史新高。

據中國指數研究院的數據,11月,全國一百個城市住宅平均價格為8,487元∕平方米,較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點城市,房價平均高達15,407元∕平方米,環比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

11月,北京二十三個在售樓盤漲價。漲幅從32.65%到0.33%。漲價最高樓盤為合生世界村,11月上漲3,200元∕平方米,價格提升至13,000元∕平方米。上海的一手房平均成交價格在10月上漲41%的情況下,再漲了27%,達到22,627元∕平方米。

而最新消息,上海12月頭一周,商品住宅成交均價卻達到23,489元∕平方米,環比前周上漲2%。北京期房住宅總成交量為3,250套,環比前一周的2,709套上漲20%,達最近數週的最高值。二手房成交量達4,440套,環比上漲4.7%。

調控PK房價,房價扁調控。面對這樣的數據,二次調控已經失敗,失去意義。

中國的房地產調控都是笑話

縱觀中國房地產調控歷史,從1989年中國首套商品房出現,中共調控房價的歷史,就是一個自打嘴巴鬧笑話的過程,也是老百姓不斷失望的過程,調來調去都是空調。

1997年爆發的東南亞金融危機,使中國的出口受到重創,為保持經濟增長,中國開始大力發展房地產業,來拉動內需刺激經濟增長。

1999年至2003年是中國房地產業高速發展時期,但無節制、無計畫的刺激導致2003年房地產業到達高峰,暴露出房價過高、結構不合理的問題,導致嚴重的社會矛盾,房價開始成為人們談論的話題,成為社會關注的焦點。2003年8月12日,「國發18號文」將房地產業視為「國民經濟的支柱產業」。房價彷彿吞了興奮劑,開始飛漲。

2004年5月31日,由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的「經濟適用住房管理辦法」正式施行。「辦法」明確規定,住房價格以保本微利為原則,真正讓廣大中低收入群眾受益。中國銀監會公布了「商業銀行房地產貸款風險指引」,銀行加息。

然而,房價毫無所動,繼續上漲。以上海為例,到2005年第一季度,有40%的住宅成交價格超過8,000元∕平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16,000元∕每平方。信了調控「辦法」的廣大中低收入群眾反而受損。

2005年,中共出台新「國八條」調控政策,但房價沉寂數月,下半年出現報復性上漲。以北京為例,2005年1~7月份,商品期房平均價格7,308元∕平方米,同比上漲了1,312元∕平方米,漲幅為21.9%。廣大中低收入群眾再次上當。

2006年5月,國務院發佈「國六條」再次調控樓市,15天內,「九部委十五條」出台細化房地產調控,銀行隨後加息,但2006年10月,北京以10.7%的漲幅領先全國。

事實上,調控政策越嚴,房價越來越高,「房奴」不再是傳說,有錢又沒買房的一年比一年覺得自己傻。

2007年初,《物權法》高票通過,儘管各地強拆證明:《物權法》只是看的不是用的。但土地市場更是瘋狂,地王頻現樓市火爆。

2007年10月10日,國土資源部出台「招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定」,以控制土地市場來達到調控樓市的目的。2008年一年,樓市蟄伏。

然而2009年中國新年一過,樓市量價齊升,啟動上漲的又一波。年底,樓價走向瘋狂,樓市的漲幅令人目瞪口呆。當年12月,國務院明確表示「遏制部分城市房價過快上漲的勢頭」,中國房地產政策全面轉向「抑制」房價。

然而,2010年的樓市,依然如脫韁之馬,由此引發「國十條」和「限購令」兩輪嚴厲調控。但11月的房價眾所周知,依然高山仰止,更上層樓。

12月初,社科院發布藍皮書,以目前的收入水平, 85%的城鎮居民家庭沒有能力購買新房。這成了中共多年調控樓市的最新結局,廣大群眾買不起房,何談在城市化進程中「受益」?

誰是高房價的受益者和推動者?

多年的調控政策,使篤信中共政策的國民一次又一次上當,而在中共政策中鑽營的和那些政策的制定和執行者,卻利用特權一次次的獲利。

為了控制樓市,4月以來,中共政府不斷提高首付比率信貸成本,提高存款準備金率限制信貸。

根據人民銀行的數據,今年10月,北京個人房貸大幅下挫,當月金融機構個人住房與外幣貸款增加11.1億元,同比少增近25億元,少增幅度達69.1%,環比驟降43.8億元,降幅達79.8%。其中新建住房貸款減少0.8億元,同比少增12.2億元;二手住房貸款增加11.9億元,同比少增12.6億元。

事實表明,購房者很多不缺錢,無需貸款,21世紀不動產提供的調查數據顯示,目前北京市全款購房者的比例達到55.3%,異地在京購房者比例也達到55%。

85%的城鎮居民家庭買不起房,那支撐起樓市的15%的人是誰呢,購房者的現金又是哪來的?

北京權威學者王小魯指出,中國2008年隱性收入達9.26萬億元,約占當年GDP的30%,其中 5.4萬億元是灰色收入,絕大部分被高收入群體所占有。雖然中共統計局連發三文否認,但王小魯稱,「高估可能性不大,很可能低估」。這些灰色收入再加上不可測量的黑色收入,足以支撐起樓市價格。

遍地的貪官就是明證,網語「貪官必有多套房,貪官推高了房價」廣為流傳。

事實證明,但凡是被揪出來的貪官,都有多套房。例如,上海市外高橋保稅區規劃處原處長陶建國有29套住房,遼寧省撫順市國土資源局順城分局原局長羅亞平擁有22套房,重慶市司法局原局長文強有16套住房等。

豈止被抓出來的貪官,哪個官員家裡沒有幾套房?經濟學家何清漣透露,最近的一次上海低層官員的自報中發現,最少的也是五、六套房子,最多的是幾十套,四十多套,大多數有十幾套。

很明顯,他們是高房價的受益者和推動者,當然也不排除與官員有著千絲萬縷聯繫的大量新富階層的投機與炒作,足以支撐起中國的房地產市場。

另一方面,地方政府賣地的收入已經是地方財政的主要來源,現在大部分地方政府的賣地所得已經占財政收入約80%,地王輩出,樓價後浪推前浪只會讓他們笑開了花,強拆幾十棟屋就可得到幾十億的賣地款,何樂而不為?地方政府根本不希望深度調控樓市斷財源,房價如何能降?民眾評價說,羞恥早已被踩在地下,臉紅早已是傳說。

三次調控後還有什麼招?

面對高房價,為了安撫民眾,三次調控呼之欲出。媒體報導,前期大肆炒作的房產稅將成為首選,作為中國民眾來說,買房的時候要算上地價,但土地的所有權卻不是業主的,向一個人徵不屬於他的東西的稅,荒謬至極。這在業內大有爭議、被稱為不合法不合理的惡稅,有望被中共拿上檯面。

房產稅調控效果如何?我們不得而知,但國企房地產商任志強公開表示,房價還會漲。

漲不漲看市場,但目前我們只能說中共政府又找到了一個搜刮的辦法,就算賣不了地,也會有源源不斷的錢花了。◇
 

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