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中國房市泡沫破裂第一響

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在2011年,許多中國開發商被迫開始拋售房屋。因此造成價格削減30%、40%、甚至50%。圖為2011年4月14日,北京房屋銷售會上,一位房屋銷售代理舉著廣告牌吸引顧客。(AFP)

兩個月前,上海地產開發商開始削減新建豪華公寓價格達三分之一。突然之間,中國各地的房市發生大幅降價的現象。每個人都在擔心這個「世紀最大泡沫」若破裂,影響層面不只中國,也包括國際社會。

編譯 ◎ 葉淑貞

最近幾年分析家不斷提出警告,中國房地產泡沫隱然形成,最近這個勢頭更加明顯。兩個月前,上海地產開發商開始削減新建豪華公寓價格達三分之一。一些最近以高價購買公寓的屋主群聚在銷售辦事處,要求退款。北京清華大學經濟管理學院副教授程致宇(Patrick Chovanec)12月18日在《外交事務》雜誌撰文指出,專家的警告似乎已經成真。一旦中國房市泡沫破裂,不只中國,連國際經濟都會受到嚴重波及,不過中國房地產泡沫的破裂並非都是壞事。

突然之間,中國各地的房地產市場發生大幅降價的現象。根據房地產網站鏈家在線(Homelink)的消息,北京新屋價格在11月單單一個月就下滑了35%,而且房價暴跌可能會持續一段時間。中原地產(Centaline)估計,開發商在北京有22個月未售出的空屋量,上海則是21個月。

每個人現在都擔心,中國房價大降預示了「這個世紀最大的泡沫」即將破裂,影響層面不只是中國,也包括國際社會。

前景黯淡 逃生無路

未來的前景看來是格外暗淡,因為情勢一旦急轉直下,根本沒有逃生之路。一旦中國的投資者因恐慌而急於退場,他們會發現,很難找到買方。北京讓房地產市場白熱化太久了,當被迫需採取行動時,市場已經不相信政府。

中國的投資者,無論資本大小,都在創造市場。十餘年來,他們認為房價會一直上升是長期趨勢,有人甚至購買十幾間房子,然後讓房屋空在那裡。估計這種閒置的房子,有1000萬到6500萬間之間。

空置房地產熱大部分是因為缺乏其他的的投資途徑。

中共當局嚴格控制資本流出,使得大多數中國人無法在海外投資。中國銀行存款的利率很低,去年甚至低於消費者物價指數膨脹率。大眾把中國國內過去幾年來大幅起落的股票交易,看成是高風險的賭場。相對而言,中國自從1990年代開放私有房屋所有權之後,房地產投資反而像是一個長期保本的賭注。

為了維持將近10%的GDP成長,中共擴大貨幣供給將近三分之二。房地產本來就是中國人喜歡投資的標的,如此一來,房地產價格更是因勢上揚:在許多地方,新屋的價格在短短的兩年增加了一倍。

投機哄抬房價,讓實際需要住房的人陷入了困境。

以2011年春天房價為例,北京一般受薪階級可能需要工作36年,才能買到一間普通的房子,而相對地,在新加坡則只需要18年,在紐約只需要12年,而在法蘭克福更只要5年。哄抬價格的戰爭更進一步的逼迫開發商建築更昂貴的房子,這些房子是投資者所渴望的,但卻只有少數百姓買得起。

建商拋售 房價下跌

先前房地產市場的白熱化促使開發商持續地建築大量的房產,房地產投資每年成長了將近30%。但是通膨從2010年的1.5%上升到2011年6.5%的高峰,當局才開始煩惱。

他們加大了冷卻市場的力量。央行緊縮信用擴張,中國的經濟開始緩慢下來了。2011年時,開發商必須找到新的融資管道,以維持其積壓的庫存。他們以前依賴銀行貸款,直到貸款被緊縮;然後依賴香港的高獲利債券,直到市場惡化;然後是依恃私人投資工具,最後在某些情況之下是依靠高利貸。在2011年夏末,許多中國開發商已經用盡了辦法,於是被迫開始拋售。因此造成價格削減30%、40%、甚至50%。

最大的懸而未決的問題是﹕所有買房卻讓房子閒置成為「鬼」公寓及別墅的現有投資者,是否將加入拋售行列?果真如此的話,可能造成市場陷入崩潰的局面。雖然目前為止,投資人拋售空屋還未出現,但11月北京舊屋價格僅下滑3%,交易數量卻暴跌50% (深圳交易量也下降了50%、天津57%、長沙79%),這些數字說明了許多投資者願意賣出房子,但卻難以找到買主。想買房者現在傾向等待,以找尋更好的交易。

房市惡化影響國內外

中國房市的惡化不只影響國內以賣地籌措資金的地方政府及國內相關產業,也將波及到國際社會相關的產業。

根據中原地產的計算,11月有超過100筆地方政府的土地拍賣失敗,且2011年北京的土地銷售收益下降了15%。沒有這些收益,地方政府無法償還為建設計畫設施所借的鉅額款項,也無法償還他們為保持明年GDP成長的多餘債款。

房地產的難題已經讓中國經濟發出警訊。大部分由建築業所驅動之中國的鋼鐵生產,從2011年6月以來已經下滑了15%,且將近三分之一的中國鋼鐵製造者目前都在賠本狀態。深圳已經有一半的房地產經紀人關門了。

在一些諸如沿海的溫州及煤炭資源豐富的鄂爾多斯等城市,房地產價格的崩塌引發了全面爆發的信貸危機,已經出現商人跳樓的報導,有些正在逃離中國。北京已經准許溫州的銀行,擴大緊急貸款給陷入困境的借款人。當然官員可能會只給予開發商足夠的廉價貸款,以停止拋售,使他們能夠保持庫存。但是這種策略有再度助長泡沫膨脹。

房地產建設目前約占中國總GDP的10%,比2005年美國房市泡沫時的高峰超出了4個百分點。

房地產的巨大損失及相關的借貸問題也可能傷害中國投資者及消費者的信心,房市下滑也將對國際社會造成衝擊。助長中國建築業熱潮的國際供應商,從澳洲及巴西的鐵砂礦業者、智利的銅礦業者、加拿大及蘇俄的橡膠業者及諸如機具製造商卡特彼勒(Caterpillar)和Komatsu等,可能都會受到嚴重的打擊。

因禍得福﹖

雖然泡沫破裂聽來讓人害怕,但中國房地產泡沫破裂並非都是壞消息。更便宜、更買得起的住房也可能打開中國工薪階層家庭的儲蓄,釋放出更大的消費者需求,以幫助重新平衡全球經濟,長期閒置於房地產的資金也可以流向更有效率的產業。這些調整已經被拖延太久了,這就是何以儘管有風險,中共當局也不得不採行修正措施的原因,然而,他們知道他們如今已經是走在剃刀邊緣上了。◇

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