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中國經濟觀察|上漲或下跌?2013中國房地產探索

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溫州樓盤「跳水價」,有些成交價甚至「腰斬」,不到5萬元/平方米。(Getty Images)

近期媒體對大陸房地產的報導冰火兩重天,上漲派與下跌派各自言之鑿鑿,較勁聲浪甚上雲霄,讓購屋者與投資客看得摸不著頭腦,究竟中國的樓市是要上漲還是下跌?

文 ◎ 高紫檀

年末歲初,媒體對大陸房地產的報導冰火兩重天,一方面炒房團的老巢溫州房價大跌、號稱富豪多過香港的鄂爾多斯地產崩盤;另一方面,一線城市的樓價持續回升,房地產市場上「地王」頻現。

與此同時,房地產專家們也因觀點迥異而形成上漲派和下跌派,兩派激烈交鋒。下跌派甚至不惜以「裸奔」對賭看漲派,並要求若贏了,上漲派任志強就要公開道歉,承認觀點錯誤。

究竟大陸房地產走向如何?急於尋找答案的購房者與投資者深感迷茫。


年末歲初,媒體對大陸房地產的報導冰火兩重天,急於尋找答案的購房者與或投資者深感迷茫。(Getty Images)

媒體稱二三線城市房價下跌

近期令投資者感到悲觀的是二、三線城市樓價下跌的報導。從媒體關注的焦點──溫州、鄂爾多斯來看,中共統計局最新公布的數據顯示,今年11月份,全國70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比下降的有41個。浙江納入監測統計的四個城市占據價格下降前四位,其中溫州以下降13.2%居冠,杭州、寧波和金華分別下跌8.5%、7.9%和7.3%。如果以2010年為基準,溫州的新建商品住宅價格降幅高達17.7%。

在二手房市場方面,70個大中城市中,有49個的舊房價格比去年11月下降,跌幅居全國前四位的仍是溫州、寧波、金華、杭州,其中溫州跌幅最大,為9.9%。甚至有陸媒報導,溫州樓盤「跳水價」此起彼伏。最典型的莫過於溫州的綠城鹿城廣場,2010年巔峰時該地的二手房價高達大約10萬元/平方米,如今有些戶型成交價甚至「腰斬」,不到5萬元/平方米。

還有媒體報導稱位於內蒙古的鄂爾多斯樓價已崩盤,隨處可見停工的爛尾樓,80%以上的建設項目都已經停工,而房價也從最高的每平米2萬元跌至目前的3000元。

報導稱一線城市房價上漲

同時,媒體稱大陸一線城市房地產普遍回暖,包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市。

中原地產統計數據顯示,12月前16天,北京新建住宅簽約7966套,成交量迅速升高近50%。今年以來,北京新盤價格隨著銷量提升而逐漸復甦,周邊的通州、大興、昌平等熱點區域的整體均價已上漲20%左右。

與北京類似,12月上海樓市成交量都上升,上漲,前16天上海新建商品住宅成交49.9萬平方米,達到年內最高水平,環比11月同期提高7.3%,同比更大幅提高102%。

廣州樓市也呈現回暖跡象。據新浪樂居的數據監控中心顯示,截至12月19日,廣州地區在售住宅項目共338個。近一個月內,共有56個項目的銷售價格出現上漲。

兩派地產專家激辯

那麼,究竟中國的樓市是要上漲還是要下跌?房地產專家們的交鋒也日趨激烈。

上漲派代表華遠集團董事長任志強多次在公開場合強調,房價必漲,並預言2013年3月房價暴漲,因目前中國大陸現有商品房庫存在明年3月份以前將基本被消化,而新的供應並沒有出現,供不應求將推高房價。

持相同看法的前中共統計局局長邱曉華認為,從長期來看,中國房價看漲的趨勢是必然的,至少10年以後才會逆轉。房地產業是眼下工業化、城市化加速發展中不可缺少的一個重要產業,黃金期遠沒結束。

下跌派的經濟學家謝國忠和地產評論人士牛刀則一如既往的不斷發表觀點,聲言房價必跌。

謝國忠最近預言中國樓市將會緩慢下跌,並且未來五年將大跌五成。他認為中國房價存在泡沫,下跌的風險甚高;而且中國近年大增建屋投資,今年可能突破100億平方米大關,但人口沒有增長,未來供多於求將導致樓價下跌。

牛刀更直言,現在的樓市明顯是金融寡頭在出逃,貪官污吏在跑路,樓市回暖的跡象是官員們買通機構和個人,製造二手樓暴漲的信號和明年3月房價要暴漲氛圍,目的是為了吸引其他人來接盤,但誰接盤誰將先死。牛刀斷言,中國樓市一定會崩潰。

兩派觀點早在今年7月已經有過一次「短兵相接」,當時謝國忠認為房價將下跌80%,趕快賣房,賣了房「幸福一輩子」;而任志強則稱,房價將暴漲,有條件不買房是「傻瓜」。

最近兩派觀點更出現「白刃戰」。12月初,下跌派的大陸經濟學者、深圳英聯不動產董事長郭建波發起一場與任志強的賭局。郭建波公開表示,如果明年3月中國樓市出現上漲,將在長安街裸奔十公里,反之則要求任志強在媒體上公開道歉。郭建波還聲明這個賭局目的是「希望全民見證一個地產忽悠時代的終結。」

政府調控一年強調逾200次

在兩派觀點交鋒之外,中共政府則頻頻重申堅持調控政策。最新這屆中共政府無論是在中央經濟工作會議上,還是在不同的公開場合,都多次重申堅持房地產調控政策不動搖。據媒體不完全統計,今年以來,中共中央強調調控政策不動搖60次;四次提及「絕不讓房價反彈」;156次提到房價合理回歸;問責僅提及兩次,總體重申對房地產調控強調超過210多次,頻度比「三天兩頭講」還要密集。

至於實際效果如何,房地產大亨任志強近日在北京公開炮轟政府稱,近10年政府對房地產業「每一次調控都是錯的,從來沒有調控正確的。」而且每一次調控都有「後遺症」。他認為,房價漲不漲不是政府說了算,而是市場說了算,其中包括政府是不是壟斷控制資源,如果土地制度不改變,形成的結果可能仍然是政府抬高價格的一種做法。而目前大陸房價高的原因正是由於政府徵收高額土地出讓金和高稅費造成。

社科院「和稀泥」

大陸社科院綜合多種因素和觀點「和稀泥」,發布2013年《住房綠皮書》(以下簡稱綠皮書)稱,未來房地產市場面臨整體反彈和局部崩盤的風險,但結果如何與政府調控政策密切相關。

綠皮書認為,中國近一年來房地產走勢是包括中央、地方政府、房地產商等各方博奕的結果,近期住房市場各項指標普遍回轉走勢值得警惕,「2012年四季度至2013年住房市場面臨總體反彈與局部崩盤同時發生的風險。具體體現在:多數城市繼續過快上漲,一些城市將崩盤;多數項目繼續漲價,一些項目將出現爛尾。」

綠皮書預測,如果政府再出臺房地產調控政策,根據政策力度,則會出現三種結果,要麼住房市場將發生整體反彈和局部崩盤,或者「大穩定小震盪」,也可能回歸理性。不過,最有可能是第二種結果,明年房價繼續逐步上漲,但漲幅低於經濟增長和人均收入的增長。2013年二季度後住房市場則開始降溫。

2013年房地產市場穩中有升?

目前大陸房地產價格仍然相當高昂,同等條件下遠貴過美國,市場廣泛認為泡沫嚴重。但進入2012年末,大陸土地市場仍格外熱鬧,「地王」頻出,這被認為是未來房地產上漲的標誌。據鏈家地產市場研究部統計,11月27日至12月7日這11天內,北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀錄不斷被刷新。上海易居房地產研究院發布的數據還顯示,11月,包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元,金額創16個月新高。

在政策層面,中共中央經濟工作會議再次將推進城鎮化建設當成2013年任務之重。市場人士認為這是新一輪房價上漲的推手。

一些房價泡沫嚴重地區如溫州、鄂爾多斯,其房價相比往年確實下跌明顯,但整體上房價下跌幅度不大,尤其一線城市房價相當堅挺。近半年來,整體房價已經開始逐月上揚。官方11月份統計顯示,70大中城市新建房均價已經連漲六個月。

即使一線城市樓市呈回暖之勢,專家分析認為,在調控政策的作用下,整體樓價或不會大幅上漲。開發商也不願市場太熱,擔心會引來新一輪更嚴厲調控。

知名財經評論人士葉檀認為,2013年房地產市場將穩中有升,表現為兩個特點:一是房地產市場繼續分化,溫州、鄂爾多斯等地回升無望,冰山從邊遠地區融化,大部分省會核心城市房價還會上升。另一個特點是房價上升半遮半掩、欲說還羞。雖然房地產政策繼續緊縮,但實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內在動力。◇
 

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