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打房失效 臺灣急尋對策

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臺灣政府高喊落實「居住正義」,為打房相繼推出「奢侈稅」和「實價登錄」政策,但房價不僅未下滑,反而呈現「量縮價漲」的情況。(Getty Images)

在政府高喊落實「居住正義」,為打房推出「奢侈稅」和「實價登錄」後,房價不僅未下滑,反而「量縮價漲」。臺灣綜合研究院於日前特舉辦研討會,盼能廣徵識見,以期對症下藥。

文 ◎ 趙芷菱

「有土斯有財」,在此中國傳統觀念下,現今許多民眾都背負著極大的經濟壓力,購買房產成為沉重的負擔與遙不可及的夢想。許多人納悶,這幾年幾乎萬物齊漲,唯獨薪水不升反降,而房地產的價格,不管政府祭出什麼樣的打房政策,房價卻越打越高,讓人在望屋興嘆的同時,不禁要問:「問題到底出在哪裡?」

奢侈稅和實價登錄 打房了嗎?

在政府高喊著落實「居住正義」,為打房推出「奢侈稅」和「實價登錄」後,並未達成使房價下滑的目標。如今奢侈稅至6月1日已屆滿兩年,而「實價登錄」也自去年8月1日起正式實施,但全臺房市卻呈「量縮價漲」的情況。

根據近期房仲業統計,全臺房價平均漲一至兩成,其中漲幅最多的是桃園中壢、八德、龜山,漲幅高達41.5%;新北市的淡水、林口、三峽、鶯歌漲幅也達32.1%;臺中市南區、大里、太平區及高雄三民、楠梓、鳳山區漲幅也都超過3成。

奢侈稅屆滿二年之際,財政部長張盛和表示,未來奢侈稅傾向修法但不廢除,會盡量照顧有自住購屋需求的民眾。對此,臺灣綜合研究院於5月30日舉辦「臺灣及主要國家房市動向」研討會,提出各界所關心注目的焦點以供進一步思考:臺灣房市何時才可以回歸民生需求面?未來是否可能引發房市的泡沫危機?

鬆綁壽險業投資不動產

「奢侈稅」和「實價登錄」實施至今,臺灣房市自去年冬季起,不但推案、成交數量大幅增加,而且預售、成屋價格亦是不斷上揚,房市再度出現熱絡現象。此外,金融監督管理委員會又於4月30日同意備查壽險公會所提報的「投資不動產自律規範」,將箝制保險業界投資不動產的七條禁令加以鬆綁,至少增加1000億元以上資金活水,此舉不禁讓人懷疑政府打房的決心。

另外,在量化寬鬆貨幣政策及低利水準下,放眼國際,主要國家房市最近亦出現反彈跡象,例如:經濟泡沫結束之後已沉寂多時的日本房市,開始有上揚之趨勢;至於中國大陸方面,過去數年所實施的各項打房政策,儘管抑制部分炒作,然而在積極推動城鎮建設發展政策下,二、三線城市房市價格屢創新高,其未來動向頗受關注。

游資氾濫 臺灣房市狂漲

分析臺灣房市何以狂漲不止的原因,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示:「由於長期低利率政策,一方面減少了民眾儲蓄意願,另一方面也降低了借貸持有成本,就像美國、日本不遺餘力地推進量化寬鬆政策,其目的就在於希望保持長期的低利率水準進而促進投資,但此舉也讓人擔心貨幣會大幅貶值,加上金價下滑,進而轉投資不動產以求保值。」

「還有2009年時,臺灣把遺贈稅從最高的50%大幅調降到10%;加上開徵證所稅及開放陸企來臺投資;大陸經濟轉型、經營環境惡化,同時ECFA政策,也讓臺商回臺投資的意願提高、投資成本變小等多重原因助長下,政府又未能準備好相關配套措施,讓熱錢配置到有效的位置上,遂導致游資氾濫,大量的資金都投入到房地產市場所致。」

解決之道 限縮房產經濟

有何解決之道呢?中華民國不動產仲介經紀全國聯合會理事長李同榮認為:「最需要的是提出一套全面性與公平性的賦稅革新方案,如何讓民眾不會感受到加稅的壓力,而讓真正多賺錢的人多繳稅,未來只有在『資本利得』實價課稅的基礎下,配合確實的實價登錄,才是有效抑制房價的關鍵所在。」

所謂資本利得稅,是指資本商品,如股票、債券、房產、土地或土地使用權等,在出售或交易時發生收入大於支出的資本利得所課徵的稅。而「奢侈稅」雖然讓交易量銳減,但是房價並不會往下調,這對建商、投資者而言,反而帶來很大的好處。

李同榮還主張,應該區分出自用的房屋持有年限較長者,稅率越低;反之,非自用且持有年限越短者,稅率越高,以取代現有的奢侈稅。還有廢止增值稅,以土地交易稅取代。同時廢除地價稅與房屋稅,以房地稅取代,並依實價登錄的總價核定合理對等的稅率,廢除現行不合時宜的公告地價、房屋評定現值,且對持有第二戶以上房屋者,應加重課持有稅等。

對比瑞士人民,他們不做房奴、不買房子。根據《文茜世界周報》節目報導,在瑞士,由於政府高度的介入,他們認為,所謂的房產經濟,是對於一個國家的市場經濟最沒有貢獻的產業,所以他們的國民購買房子的自有率只有15%,在德國只有30%,理由不是大家買不起房子,而是他們認為沒有必要,因為如果你擁有第二棟房子的話,增值稅就高達50%,而且資產稅非常的高,所以對大多數人來講,房子就是拿來住的,不是拿來炒房的;而政府對於承租權及租金的調幅,都確實的規範,以保障承租人基本住的權利。

大家都知道,國父孫中山曾任中國國民黨總理、第一任中華民國臨時大總統等職,他至今仍受兩岸中國人所尊崇,而他所創建的《三民主義》民生主義的土地政策有:耕者有其田、平均地權、住者有其屋、土地漲價歸公等主張,替未來建構了美麗的願景與藍圖,但一個世紀過去了,這些理想仍然未能實現,而很多人可能也要感嘆:我們喊得嘎響的「居住正義」也不知何時才能真正落實了。◇
 

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