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中國房地產市場的九個問答

在紅朝「以房養老」的忽悠聲中,雖然人們多不買帳,也不相信,不過還是有許多國人寄望於中國的房地產價格會繼續增長,房子以後會越來越值錢。但如果人們聽一聽、看一看其他國家的歷史經驗,人們的想法可能就不太會一樣了。

日本房地產的教訓

日本房地產泡沫1990年破滅時,經濟陷入一片糟。日本當時的土地價格是怎麼漲的呢?1984年,東京商業區的地價是每平方米130萬日圓,或者當年的5600美元。僅僅一年以後,商業區的地價就變成每平米190萬日圓,或者當年的8000美元,一年增長了40%。到了1986年,商業地價更漲到每平米420萬日圓,或2萬5000美元。居民房地產的土地價格從1985年的每平米30萬日圓,或1200美元,漲到1986年的每平米43萬日圓,或2500美元。一年漲了45%。

實際上,直到今天,23年過去了,日本房地產的價格只相當於1983年的水平。換句話說,30年來房地產的價值根本沒有任何向上的變動。想想這種現象發生在中國,那些夢想著30年後退休時,指望用房產來養老的人們,可能都不敢往下想了。人們都說歷史總是那麼相似,人們也說歷史總是在重演。那也就是說,人們其實不怎麼會從歷史中學到教訓,不管歷史學家怎麼提醒,看來也不太管用。

中國房地產的九個問答

如果說,日本的房地產泡沫破滅時,日本民眾中是既有輸家也有贏家,因為價格大跌有人吐血,但總是有手握現金的人們趁機撿便宜貨;但中國房地產泡沫破滅時,恐怕所有的中國人都是輸家,只有中共既得利益集團才是唯一的贏家。

中國的房市,嚴格的說來,根本就不是一個真正的房地產買賣市場。因為,按照市場的定義來看,市場是商品的合法擁有者通過一個協商後的價格,來轉讓所有權。但中國的房地產本身,誰是擁有者呢?是中共政府!但中共政府這個「擁有者」,其擁有這些土地的合法性在哪裡呢?這是一個十分嚴肅的問題,這個問題若得不到回答,其他都是紙上談兵、空中樓閣,沒有實質意義的。實際上,中國房地產市場的亂象和荒唐,其實都是從這個最根本問題上的荒謬開始的,也可以歸結為九個問題,可以用這九個問答概括一二。

一、中國有沒有真正的房地產市場?答案是否定的。因為中共根本不會放棄用暴力奪取而來的土地,或者用殺人的代價打下來的「紅色江山」。紅二代「雄赳赳、氣昂昂」,還在準備接班,接管這片流著鮮血的土地。但顯然,不管是紅朝本身,還是從房地產市場獲益甚多的國企和房地產大亨,都不願意正視這個問題,也刻意迴避產權的問題,而繼續用70年使用權的「租金」,來代替產權轉讓的買價,繼續欺騙世人。從這個角度看,中國根本就沒有真正的房地產市場;人們鬧哄哄的追捧一通,最後會發現都被中共給騙了。

二、中國的房地產泡沫是誰造成的?人們在聽著中共政權在說政府在宏觀調控、微觀調控,試圖穩定或降低房地產的過熱效應時,會以為中南海真的是要控制中國房地產的泡沫了。其實他們根本就沒有打算這樣做,政府只是在做做樣子,以顯示他們在有所作為,是要幫助百姓。其實不是,如果中國政府真的要消除房產泡沫,沒有比這更簡單的辦法了!

辦法之一,是全面實名、重新登記所有中國的房地產,包括每一寸土地和每一個房間。如此做來,那些貪官名下的20套、80套、120套房產就無處遁形了。辦法之二,是每處房地產徵收1-5%的年度「房地產稅」。可能1%就行,5%就絕對足以逼迫所有的貪官拋售名下的房產了。兩辦法雙管齊下,中國房價立馬就會降下來!為什麼說是所謂的「房地產」稅呢?看看問題六,人們就知道,中國是不該有「房地產稅」的,但可以稱之為「房租價格稅」。

三、房地產調控長效機制有沒有用?知道問題之二的答案,人們就知道所有的調控措施都是銀樣蠟槍頭,或禿子頭上的虱子,是明擺著給人看的,是不會有作用的。

四、中共在中國房地產市場目前的狀態中,能得到什麼好處?好處是顯而易見的,房市加印錢製造通貨膨脹,是最便捷、最「體面」、最隱晦、也最利用了心理學成果的撈錢辦法。想想看,大樓蓋起來了,傻乎乎的百姓還覺得自豪,真是不知那些漂亮的大樓是誰的囊中之物。中共地方政府對土地財政樂此不彼,原因也在這裡。說中共精通心理學,是它抓住了中國百姓當掉褲子也要買房子、浸在血液裡的「農民—土地—房產」的強烈意識和情結。

五、70年使用權為什麼是最大的流氓?70年使用權出籠時,是很無恥的。因為原本說中國所有的土地都是屬於人民的,是公有、全民所有的。讓人們付租金租賃原本屬於自己的土地,天底下有這樣的事嗎?還有,為什麼是70年?國際上長期的合約,一般來說,經常是99年,因為那是人們壽命的幾乎上限。決定了只給人們70年,幾乎是在催命、索命一樣。

六、中國的「房地產稅」該收嗎?回答了問題一和五,人們不難意識到,中國沒有私有產權,中國百姓沒有土地的擁有權,自然也就沒有房地產稅的合法性基礎。

七、中國房價多少才算合理?這也很好辦,把中國的勞動成本、建材成本、建造成本、人均收入、人均土地面積和世界類似國家相比,就很容易算出中國百姓的合理住房負擔。這樣,中國房地產的價格,就可以算出來了。按筆者以前的估計,中國房價降價70-90%,才能達到這一目標。

問題八和九,中國的房地產登記制度該怎麼建立?中國房地產的未來在何方?這兩個問題的回答,都與中共退出歷史舞臺的大趨勢有關。中共當權、貪官控制之時,房地產登記是不可能令人信服、公平制定並實施的。誰會願意披露自己的貪污所得、盜竊所得?而中國房地產的未來在何方,也在於突破中國目前政治上的僵局和中共內部的絞殺,讓中國大地的「去共化」趨勢加強、深化。唯如此,才能從所有權制度上解決中國房地產的問題。而中國房地產的問題一旦解決,中國經濟中最大、最有影響力的部分就釋然、冰消瓦解了。◇

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