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全球房價暴漲 大陸香港起伏有因

美國房價近一年快速上漲。華府郊區一套四居室、1800平方英尺的住房,開價27.5萬,掛牌銷售第4天以46萬成交,比屋主要價高出近70%。圖為華盛頓特區的房子。(Drew Angerer/Getty Images)
美國房價近一年快速上漲。華府郊區一套四居室、1800平方英尺的住房,開價27.5萬,掛牌銷售第4天以46萬成交,比屋主要價高出近70%。圖為華盛頓特區的房子。(Drew Angerer/Getty Images)

疫情襲擊全球,人們本能地感覺經濟大跌必使房價下跌,但事實是,全球房價幾乎都在快速上漲。

這種「反常」現象的關鍵原因是,各國為了抗擊疫情大量印刷鈔票致貨幣貶值,為了保值,於是很多人把錢投入房產。

但有專家指出,四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」。

而儘管港版國安法推高BNO移民潮去了英國,但香港樓巿繼續保持「核爆都不跌」的本色。

文:何眾力

一套房88個買家  美國房價上了火箭

據mercurynews網站3月30日報導,從事房產銷售15年的艾倫.科爾曼(Ellen Coleman)把華盛頓特區郊區的一套四居室、1800平方英尺的住房掛牌銷售,售價27.5萬美元。

三天後,她收到了88個買家的報價,其中76個以全現金報價,而且有73個買家連房子都沒有看就直接下單買了!第4天,這間房子最終以46萬成交,比屋主的要價高出近70%。

她從來沒有這樣的經歷,「我覺得自己就像拿著巧克力的露西,我在想,『這簡直是失控了』!」

類似的情況也出現在美國其他地方。據專家介紹,2020年2月疫情剛在美國爆發時,美國房屋交易量出現斷崖式下跌,銷售量下降了40%。但三個月後,房屋銷售開始反彈。由於供應不足,房價一直向上走。

聯邦住房金融局(FHFA)4月初表示,1月分全美獨立房價格比去年同期上漲12%,創下1991年以來最大的年度漲幅。該機構追蹤的全美九個地區,房價漲幅均超過10%。

根據全美房地產經紀人協會的數據,房屋的中位數價格比2020年上漲了16%,在美國的一些地區,比如東北部和西部,漲幅更大,都比2020年上漲了21%。

而根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller美國全國房價NSA指數,2020年底的房價比2019年上漲了10.4%。也就是說,2021年的美國房屋中位價,可能比2019年上漲了16%+10.4%=26.4%!

14年來從未如此瘋狂  全美都在上漲

房地產信息網站Zillow的數據顯示,2020年是美國房市14年來最火爆的一年,全美幾乎每個角落的房價都在上漲,數十個大都市的銷售中間價與去年同期相比均以兩位數增長。

據《華爾街日報》4月3日分析,房價上漲的主要原因有三。一,抵押貸款利率接近歷史低點;二,疫情引發新的需求,一些買家希望有更多在家辦公的空間,另一些買家則願意搬到離辦公室更遠的地方;三,房源供應從未如此緊張過。

目前有數百萬名千禧一代的人正在步入30歲出頭的年齡,這是首次購房的典型年齡段。此外,由於刺激性支票、學生貸款償還延後,以及旅遊和娛樂支出減少,許多在2020年保住工作的人因此得以攢下首付。

與此同時,房源從未如此緊張過。房地產交易網站Realtor.com的數據顯示,3月分待售房源數量只有一年前的一半。德州奧斯汀、佛州傑克遜維爾和北卡羅利的房源存量同比下降70%以上。

89%的國家房價都上漲  土耳其漲最多

同樣的漲價聲也出現在世界各地。

據東吳證券研究所2月初引述彭博社的數據顯示,2020年全球房價增速創下2008年金融危機後的新高,尤其是COVID-19疫情後出現了加速上漲,這一漲勢在2021年初仍在延續,並且有望突破2005年全球房地產大繁榮時的世紀高點。

數據顯示,這次是全球普漲,而且漲幅可觀。經濟合作暨發展組織(OECD)的最新數據顯示,2020年三季度全球89%國家的房價都在上漲,這一比例為2000年以來最高。從發達國家到新興市場,大多數國家最近一年房價的漲幅都超過了5%。

匯率貶值越多的國家,房價上漲更猛。比如土耳其(上漲約26%)和俄羅斯(上漲約22%),其房價漲幅為全球之最;美國和英國是發達國家中少有的匯率貶值國家,其房價漲幅也接近10%;只有印度、巴西的房價並未因匯率貶值而大漲。

經濟合作暨發展組織(OECD)的最新數據顯示,2020年三季度全球89%國家的房價都在上漲,而土耳其的漲幅為全球之最,約漲26%。圖為土耳其最大城市伊斯坦堡。(Ozan Kose/AFP)
經濟合作暨發展組織(OECD)的最新數據顯示,2020年三季度全球89%國家的房價都在上漲,而土耳其的漲幅為全球之最,約漲26%。圖為土耳其最大城市伊斯坦堡。(Ozan Kose/AFP)

研究認為,當前的全球房價上漲,既源於寬鬆的貨幣流動性,也因疫情衝擊下收入不平等而加劇,收入越不平等的國家的房價漲幅往往越大。

儘管土耳其等國房價上漲幅度最大,但專家表示,全球房價上漲的主因是美元貶值,因此,執牛耳者是美國,等美聯儲調升銀行利息後,房價也就降下來了。

全球房價上漲的主因是美元貶值,因此,執牛耳者是美國,等美聯儲調升銀行利息後,房價也就降下來了。(Daniel Slim/AFP)
全球房價上漲的主因是美元貶值,因此,執牛耳者是美國,等美聯儲調升銀行利息後,房價也就降下來了。(Daniel Slim/AFP)

全球房價上漲趨勢或持續到2024年以後

研究還發現,雖然房價屢創新高,但全球的房價收入比尚未回到上一輪房地產繁榮時期的高點,尤其是漲幅較高的美國,其房價收入比仍遠低於歷史高點,未來還有上漲的空間。

另外,房價通漲比的部分,當前全球和美國的這一指標均已高於上一輪房地產繁榮的高點。鑒於全球和美國的M1增速也飆升至歷史新高,這就意味著房價通漲比仍有望進一步攀升。如果從抗通脹的角度看,房地產仍有望繼續吸收當前過剩的流動性。

還有一個指標是房價房租比。全球這一指標已升至歷史新高,但美國仍明顯低於上一輪繁榮的高點。值得關注的是,當前美國房價加速回升的同時,房租的增速卻在回落。由於房租在美國核心通漲中具有最高權重,因此在其增速顯著回升前,美聯儲不大可能釋放削減貨幣寬鬆的信號。

文章總結說,從前面三個指標來看,這一輪全球房價的上漲應是方興未艾。至於何時結束?估計要等到各國央行持續加息的時候,這對於美聯儲而言,已是2024年以後的事了。

大陸房價各地不同  維持不漲不跌

2020年10月21日,上海易居研究院發布的《全國百城房價報告》顯示,從2020年6月分開始,全國新房住宅單月成交價格已經高居1萬元以上。也就是說,中國的房價正式步入萬元時代。

不過,不少專家預測,有四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」。一、城市化增長進入緩慢期;二、人口增長乏力,住房需求不足;三、房產飽和度增加。老齡化逐步突顯出來,加上獨生子女的數量越來越多,421家庭(四個老人、一對夫妻、一個孩子)趨勢逐漸明顯;阿里巴巴創始人馬雲曾說過,未來一個年輕人可能要繼承超過五套房子,三四線城市房產逐漸過剩以致房價下跌。四、空置房居高不下。西南財經大學的家庭金融調查報告數據顯示,2017年中國的住房空置率平均為22%,北上廣深的住房空置率較低,大約在10%以內,二線城市的住房空置率大都保持在20%左右,三四線城市的住房空置率居高不下,基本都在30%以上。

有四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」,其中之一是空置房太多,三四線城市的住房空置率都在30%以上。圖為映在窗戶上的內蒙古鄂爾多斯空蕩蕩的公寓樓。(Mark Ralston/AFP)
有四大信號顯示2021年大陸房價會「全面下跌」,其中之一是空置房太多,三四線城市的住房空置率都在30%以上。圖為映在窗戶上的內蒙古鄂爾多斯空蕩蕩的公寓樓。(Mark Ralston/AFP)

隨著央行畫下三條紅線,房企們的融資能力受到了嚴格限制,在現金流方面不得不更加關注銷售回款,因此變相鼓勵房企打折促銷,導致房價下跌。

2020年底還有專家分析說,由於北京推行「雙循環」政策,預計將透過打壓房市來刺激民間消費,整體觀察2021年大陸各城市房價「跌多於漲」。不過,不同地方可能有漲有跌,而北上廣仍有上漲空間。

聚焦到大城市,上海、廣州房價都有上漲空間,且漲幅或超出5%。這兩者都受到長三角一體化與粵港澳大灣區的影響,必須帶動、連動周邊衛星城市。例如:上海前兩年房價一直受到抑制,拉動周邊如南通、嘉善、嘉興等城市房價走高,而今拉得太近又不能讓這些城市崩跌,因此需要讓上海房價有所反應回溫,專家稱之為「整隊效應」。

不過,據2021年3月百城價格指數顯示,漲的比跌的還多一些,變化幅度也大一些。

其中,百城住宅均價15916元/㎡,環比上漲0.20%,百城價格中位數9966元/㎡。漲幅最高城市:中山10583元/㎡,環比上漲1.48%。跌幅最高城市:常熟15250元/㎡,環比下跌0.42%。環比上漲城市76個,環比下跌城市23個。其中,北京環比上漲了0.07%,上海上漲了0.19%,廣州上漲1.07%,深圳上漲0.06%。

大陸金融投資界成功人士孫懷歐向《新紀元》表示,現在大陸的房地產到頭了,由於政府不讓炒,守住中共總書記習近平提出的「只住不炒」這條底線,所以,全球房價都在漲,但大陸漲得很少。

「但官方也不希望價格下降,因為中國最大的地主就是共產黨,銀行也是它的,維持在目前這個價位,不能漲,也不能跌,基本保持不變,這可能是未來的總體趨勢。」

孫懷歐還表示,「過去中國人總覺得,房子總是會升值的,買了房子都等著升值,後來一路走過來,房地產真的是猛漲,人們就形成了慣性思維,形成了房價一直會漲的預期。結果最近發生的事,官方就是有意要改變人們的改變預期。你看華夏幸福,300萬買的房子,現在170萬賣掉,還白白交了幾年按揭。因為買環京地帶的房子,很多是炒房的,所以政府不管。」

目前大陸房地產業界流傳一句話:大陸房價是「上不上來、跌不下去;既怕上更怕跌;上要捂、跌要扶」,因為漲了,本能就泡沫化了,再漲就得破裂了,也不能跌,一跌,銀行就得賠錢,整個經濟也跨了。

香港房價下跌後上升  將有樓市牛年

與全球不同的是,不同的機構對香港房價給出了不同的數據。有的稱香港房價在經歷下跌後開始快速上升,有的說香港樓市遭遇核爆都不會跌。

香港地產研究機構曾指,2020年全年香港樓價的跌幅大約1%。

截至2020年11月,香港私人住宅售價指數報380.4點,環比微跌0.18%,樓價指數連跌兩個月,跌至七個月低位。

但等到了2021年3月30日,由香港差估署官方編製的私樓樓價指數顯示,私樓樓價反彈,2021年2月分私人住宅售價指數報384.5點,按月升0.9%,創去年7月之後新高,相較歷史高位僅相差3%。

2020年被人們稱為「消失的一年」,在經歷了一整年的世紀疫情後,香港失業率也由2020年初的3.4%飆升至今年初的7%,創了2003年非典型肺炎疫情後的新高。

不過也有報導說,儘管很多有錢人因為港版國安法而離開了香港,用BNO(英國國民海外護照)去了英國,但香港樓巿繼續保持「核爆都不跌」的本色。差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」顯示,由2019年12月的318.8點,升至2020年12月的321.4。

很多有錢的港人因港版國安法而離開了香港,用BNO護照去了英國,但香港樓巿繼續保持「核爆都不跌」的本色。不少人預測,香港2021年會迎來樓巿牛年,房價還會漲。(Anthony Wallace/AFP)
很多有錢的港人因港版國安法而離開了香港,用BNO護照去了英國,但香港樓巿繼續保持「核爆都不跌」的本色。不少人預測,香港2021年會迎來樓巿牛年,房價還會漲。(Anthony Wallace/AFP)

究其原因,2020年實施的無限量寛鬆,已令美元兌各種貨幣匯率下跌了十多個百分點。匯率下跌往往帶來資產價格的上升,港元匯率與美元掛勾,香港股巿及樓巿得到了強力的支持,不少人預測,香港2021年會迎來一個樓巿牛年,房價還會漲。

摩根大通、美聯物業等很多機構,依舊看好香港房價,均預計2021年香港樓價將上升5~10%左右。

不過,熟悉內地政策的財經專家廖仕明向《新紀元》表示,港版國安法上路後,中共基本全部控制了香港,為了能讓香港人從心理認同中共,中共會在經濟上給港人一點甜頭。

「有消息說,北京會出手做點事,在香港蓋廉價住房,開闢新土地,壓低樓價,接下來,香港住房恐怕漲不了多少。」◇

 

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