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馬斯克談房市泡沫:牢記「自掘墳墓」教訓

【新視角看新聞】馬庫斯在推特上表示,全球金融危機「是由掠奪性按揭行為和其它不負責任的胡說八道引起的,導致房地產泡沫破裂、猖獗的印鈔、救助等」。「他們挖了自己的墳墓。」

因為樓價和利率的的飈升,使很多人擔心美國房地產市場泡沫即將破裂。對於房地產過熱,最近 Tesla總裁伊隆‧馬斯克(Elon Musk)在一則推特評論中說:「他們自挖墳墓——我們都應該緊記這一教訓」。

馬斯克的評論源於狗狗幣(Dogecoin)聯合創辦人比利・馬庫斯(Billy Markus)5月14日在推特上發表的一條推文,稱加密貨幣是在經濟大蕭條之後「作為反對央行控制的聲明而創建的」。

2008年房地產泡沫破滅,這是由次按揭危機推動的。

馬庫斯在推特上表示,全球金融危機「是由掠奪性按揭行為和其它不負責任的胡說八道引起的,導致房地產泡沫破裂、猖獗的印鈔、紓困等」。

馬斯克則在回覆馬庫斯時說,「樓價只會上升是錯誤的道理」。

馬斯克也不支持掠奪性按揭,他說:「但其中許多按揭貸款人受重傷或無法生存」,最後他在推特上指出,「他們自挖墳墓——我們都應該緊記這一教訓,包括我在內。」

簡單的經濟學常識,樓價和收入增長都不能長期超過對方。兩者需齊頭並進——隨著收入的增加,人們湧入樓市;為了使樓價持續上升,工資必須有相應的上升。

這就是為什麼住屋經濟學家再次保持高度警惕的原因:新冠病毒疫情下的房地產繁榮使樓價增長遠遠超過收入增長。

根據《財富》雜誌5月17日的報道,過去12個月,美國樓價上升19.8%,而私人公司工資祇上升4.8%。歷史上火熱的就業市場,跟不上歷史上炙手可熱的房地產市場。

樓價增長和收入增長之間的脫節,造成自上次房地產泡沫以來從未見過的負擔能力危機。

根據抵押技術和數據提供商Black Knight的說法,典型的美國家庭將不得不花費其月收入的32%,來支付美國平均樓價的抵押按揭。

這是自2006年以來的最高水平。從長遠來看,該數字在2010年代平均為19.9%。

疫情導致的在家工作爆炸式增長,使愛達荷州的博伊西(Boise)和亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)等房地產市場變得異常熱門。

為了更好地了解住屋負擔能力狀況,《財富》雜誌近期請穆迪分析(Moody’s Analytics)、CoreLogic和佛羅里達大西洋大學的房地產計劃小組,評估各地樓價是否難以負擔。

這三項評估主要在了解區域樓價,相對於歷史上支持的經濟基本面(即當地收入)是否「被高估」。

第一項、是 CoreLogic的評估 :

CoreLogic四月時向《財富》雜誌提供了大約400個大都市統計區域的評估。這家房地產研究公司發現,65%的住屋市場被「高估」(即那裡的樓價高於當地收入可以支撐的水平)。

CoreLogic估計26%的美國房地產市場價格「正常」,9%的價格「被低估」。

為了進行分析,CoreLogic使用了二月份的銷售價格數據。不過,五月份的銷售數據出來,情況應該會更差。自二月以來,截至5月12日,30年期固定抵押按揭平均利率已從3.92%飈升至5.3%。

雖然CoreLogic發現大多數區域房地產市場「被高估」,但該公司認為樓價不太可能出現回落。CoreLogic表示,在這些房地產市場中,只有3%的市場有較高的機會看到2023年樓價下跌。

第二項、是佛羅里達大西洋大學的評估:

每個月,佛羅里達大西洋大學房地產計劃的研究人員都會計算,美國100個最大的市場中樓價過高或過低的程度。然而,最新的計算對置業者來說是嚴峻的。

佛羅里達大西洋大學3月份的數據發現,相對於這些市場的經濟基本面所支持的情況,美國最大的房地產市場100%的價格過高。

對置業者來說更差的是:在這些大型市場中,44%的地區至少把樓價高估了30%。

在2020年,佛羅里達大西洋大學的數據發現,至少30%住屋市場的價格沒有(0%)被高估。

上一次房地產市場如此「定價過高」是在2000年代房地產泡沫破裂之前。在2007年3月,40%的大型市場被高估了至少30%。

第三項、是穆迪分析的評估:

穆迪分析的首席經濟學家馬克・贊迪(Mark Zandi)表示,不會將 2022 年的房地產市場稱為房地產泡沫。因為他認為,稱之泡沫,這需要投機驅動的價格增長和樓價高估。

雖然贊迪不認為現在是投機行為推高了樓價,但他說確實符合了一個房地產泡沫條件:樓價被嚴重「高估」。事實上,穆迪的最新分析發現,房地產市場看起來越來越像2007年。

在穆迪衡量的392個區域住屋市場中,發現96%的區域被「高估」,並且當地樓價高於當地收入能夠支撐的水平,而且26%的區域住屋市場被「高估」了30%或更多。

在接下來的一年裡,贊迪認為美國樓價將持平。抵押按揭利率飈升造成的經濟衝擊應該足以讓歷史上炙手可熱的房地產市場降溫。然而,他表示,最「被高估」的房地產市場的樓價可能下跌約5%至10%。

綜觀以上三個樓價分析,令人頗為意外的是,加州多數地區沒有被明顯高估,例如三藩市灣區中心地帶甚至被CoreLogic評為「低估」,在佛羅里達大西洋大學的評估中只有12.55%~18%的高估。

另外,猶他州的奧格登(Ogden)、鹽湖城和普若弗(Provo)一帶皆被3個研究機構評為樓價「高估」太多(超過30%),情況與拉斯維加斯、鳳凰城差不多。

根據猶他州的《德律撒新聞報》(Deseret News)報道,猶他大學Kem C. Gardner政策研究所的住屋研究高級研究員迪讚・埃斯基奇(Dejan Eskic)在3月時曾表示,房地產「泡沫」的典型理解——是與當今市場上發生的情況不同,仍然存在真正的住屋需求,尤其是在猶他州等西部州。

埃斯基奇指出,庫存不足正在推動需求,而早在2006年,不負責任的借貸按揭行為就讓每個人都能買屋。

如今,隨著按揭貸款要求收緊,獲得抵押按揭貸款並不容易,「所以我們的市場是由真正想要住屋的人驅動的」。

以上節目內容,取材自大紀元記者李歐綜合報道。

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責任編輯:yst.

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