抵押貸款利率上升 造成美國樓市疲軟

【新視角看新聞】美聯儲發表其減少通脹的緊縮措施，按揭抵押貸款利率自十多年前的房地產崩盤以來首次超過6%。許多美國人仍在等待樓價急劇下滑，以實現擁有房屋的夢想。

以下節目內容，取材自大紀元專欄作家Andrew Moran，於大紀元新聞網發表的文章。

隨著美聯儲發表其減少通脹的緊縮措施，按揭抵押貸款利率自十多年前的房地產崩盤以來首次超過6%。

根據新的房地美初級按揭抵押貸款市場調查（Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey， PMMS），截至9月15日的7天，30年期固定利率按揭抵押貸款的平均利率為6.02%。這比前7天的5.89%和2021年同一時期的2.86%都要高，是自2008年房地產崩盤以來的最高按揭抵押貸款利率。

而且，雖然有跡象表明房地產價格正在下跌，但與2021年相比，樓價水平仍然明顯偏高。因此，在2021年，買家每月按揭還款額大幅增加。

根據Redfin的按揭抵押貸款計算器，如果按照房價中位數406,890美元，首期付款10%來計算，在該利率下，30年期按揭抵押貸款（本金、利息和私人按揭抵押貸款保險）的平均每月還款額接近2,430美元。

大約一年前，根據2.86%的按揭抵押貸款利率和約375,410美元的房價中位數來計算，同樣的買家每月只需支付1,610美元。

因此，與一年前同期相比，新購屋者每月的按揭抵押貸款費用增加了820美元。

房地美指出，利率上升將引發房地產需求疲軟，並加速樓價下行壓力。此外，住屋庫存水平一直在穩步攀升。根據美國普查局（Census Bureau）與住屋和城市發展部（Housing and Urban Development）的數據，按照目前的銷售活動速度，需要10.9個月才能出盡市場上目前待售房屋的供應。上一次該指標達到如此高的水平是在2009年3月。

然而，目前的利率上升也將「毫無疑問」地影響住屋負擔能力，全國房地產經紀人協會（the National Association of Realtors，縮寫為NAR）的高級經濟學家納迪亞‧伊萬傑洛（Nadia Evangelou）最近指出，上一次NAR的住房負擔能力指數是在7月更新的，當時30年期利率平均為5.48%，按揭抵押貸款支付額佔收入的百分比接近25%。

NAR數據表明，自1月份以來，個別戶住宅價格首次下跌超過3%，至8月份的403,000美元。價格呈下降趨勢，但較高的按揭抵押貸款利率仍會使擁有房屋的成本更高，也更難獲得按揭抵押貸款批准。

儘管如此，許多美國人仍在等待樓價急劇下滑，以實現擁有房屋的夢想。8月，消費者事務部（Consumer Affairs）的一項調查發現，78%的人認為房屋崩盤即將來臨。近三分之二（63%）的人希望它發生，84%的Z世代受訪者（大約在1997年至2012年之間出生）希望出現房價大幅下滑，使他們能夠負擔得起住屋。

美國房屋建築商協會（the National Association of Home Builders，縮寫為NAHB）表示，美聯儲加息和生活成本的上升正在拖累美國房地產市場，美國房地產市場已陷入衰退。

NAHB首席經濟學家羅伯特‧迪茨（Robert Dietz）在一份聲明中表示，美聯儲收緊貨幣政策和持續上升的建築成本導致了住房市場衰退。

衡量房屋建築商情緒的NAHB住房市場指數連續9個月後，進一步減弱至9月份的46，低於8月份的49。這也低於47的市場共識。

7月份，待售房屋銷售同比暴跌19.9%，環比下降1%。7月份新屋銷售也下降了12.6%，至51.1萬個。根據按揭抵押貸款銀行家協會（the Mortgage Bankers Association，縮寫為MBA）的數據，截至9月9日的7天按揭抵押貸款申請量下降了1.2%，這已經是連續35天下滑。

MBA負責經濟和行業預測的副總裁喬爾‧坎（Joel Kan）表示，較高的按揭抵押貸款利率使再融資活動比2021年下降了80%以上，並導致更多的購屋者保持觀望。

這可能是更大放緩的開始，2023年情況可能會惡化，高盛經濟學家揚‧哈祖斯（Jan Hatzius）在最近給客戶的一份備忘錄中指出，樓價增長可能會完全停滯，2023年的平均增長率為零。

高盛策略師兼經濟學家揚‧哈祖斯在一份備忘錄中表示，我們預計樓價增長將完全停滯，2023年的平均增長為零。雖然全國房價徹底下跌是有可能的，而且對某些地區來說似乎很有可能，但大幅下跌似乎不太可能。

在2022年剩餘時間裡，投資銀行預計新屋銷售將下降22%，現有房屋銷售將下降17%，整體住房GDP將下降8.9%。

凱投宏觀（Capital Economics）的房地產經濟學家山姆‧霍爾（Sam Hall）認為，房地產行業將面臨更多痛苦。

霍爾在一份報告中指出，捉襟見肘的負擔能力持續拖累7月和8月的房地產市場活動，使購屋按揭抵押貸款申請從1月份的高位下降了40%。按揭抵押貸款利率在9月第一週再次上升至6%的峰值之上，這將給房地產市場帶來更大的痛苦。」

人們普遍預計，在這7天為期兩天的聯邦公開市場委員會（Federal Open Market Committee）政策會議上，美聯儲會將基準聯邦基金利率上調75個基點。

據行業專家稱，因為8月份通脹率升至比預期更高，而且多位央行官員警告利率將持續走高，所以30年期按揭抵押貸款利率可能會在2022年剩餘時間內持續攀升。

最近9月15日至9月21日的Bankrate按揭抵押貸款利率趨勢民意調查發現，78%的人表示利率將上升。11%的人認為按揭抵押貸款利率將保持不變，而另有11%的人認為它們會下降。

Bankrate首席金融分析師格雷格‧麥克布萊德（Greg McBride）在調查中表示，通貨膨脹仍然普遍存在，而且會帶來問題，美聯儲將持續積極加息。隨著美聯儲的撤退，需要吸收更多的按揭抵押貸款支持的債券供應。

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責任編輯：T so

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