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全球最貴樓市遇冰封 港樓交易差過金融海嘯

【新視角看新聞】香港在最富有城市排行榜上排名大幅下滑之後,這個全球最昂貴的住宅市場正面臨冰封。經濟下行,移民潮及聯儲局加息令香港樓價面臨深跌,香港在等北京的政策。

美國聯儲局3月開啟加息週期,9月23日,在聯儲局第三次加息0.75厘之後,美港息差擴大,與樓市按揭(貸款)相關的港元拆息持續向上。香港發鈔行之一,滙豐銀行率先宣佈於9月23日上調最優惠利率,開啟港銀加息步伐。

在加息效應下,香港樓市交易慘淡。根據香港地產代理公司中原地產最新數據顯示,10月首9天,香港十大屋苑僅錄得20宗登記成交,較2003年8月同期的116宗少83%,較2008年12月金融海嘯的130宗少85%。反映香港樓市目前的活躍程度差過薩斯(SARS、非典)及金融海嘯時期。

除了交易量萎縮,香港樓價也大幅下跌。反映香港樓價走勢的參考指標,「美聯樓價指數」最新報157.5點,按週跌0.27%,連跌17星期,創逾4年半新低,今年以來跌幅已擴大至8.22%。該行預計,香港2022年全年樓價跌幅將擴大至雙位數,將創2008年後最大跌幅。

中原地產住宅部總裁陳永傑說,事實上,樓價下調逾一成,不少近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。目前低迷的成交量已證明樓市進入「冰河時期」,香港樓市猶如「一潭死水」。

美聯物業預計2022年整體物業,包括住宅及非住宅的註冊量將錄得約6.4萬宗的水準,這將創自1991年以來32年的新低。

香港樓市2022年的雙位數下跌也許只是下跌週期的開始,市場預期未來二至三年,香港樓市或有更大幅度的下跌。

仲量聯行香港主席曾煥平10月12日在記者會上表示,儘管樓價不會斷崖式下滑,但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下,香港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行週期大有機會重演。樓價於1999至2003年期間每年跌10%,累積跌幅高達45.5%,預期2023年樓價會重演此跌勢。

彭博社引述對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝指出,在經濟轉差、資金外流以及加息等因素影響下,香港樓價將面臨長期下行,預期三年內或有四成潛在跌幅。

投資銀行高盛日前也發表報告,估計未來兩年,香港樓價跌幅由原本預測的累跌20%,擴大至30%, 2022年及2023年分別跌15%,而且樓價至少要下跌35%至40%才能吸引投資者重返市場。

香港首富李嘉誠創辦的長實集團於9月28日發出公告,證實以約207億港元的價格,將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位及車位出售予新加坡華瑞資本。此筆交易的成交呎價(每平方英尺價格)較已售單位平均呎價低約三成。

高盛指出,樓市供應量上升,但中港並未通關,移民潮又導致香港家庭數目減少。雖然供需關係不會直接影響香港樓價,但在香港經濟下行以及聯儲局加息的背景下,仍是一個不可忽視的影響因素。

根據公開數據統計,自香港實施《港區國安法》以來,香港連續三年錄得人口淨流出,每年淨遷移人口數字從截至2020年中的2.7萬增加至今年年中的9.5萬人,其中香港主要行業金融及保險業面臨人才流失。

《港區國安法》實施以來,陸續有外資撤離,銀行家、基金經理離港。香港金融業的監管機構證監會於2022年初承認,2021年證監會人手流失達12%。

美國銀行此前估算,從2021到2026年,僅英國一地,就將迎來32萬的港人移民,資金流出總額預料達到5,880億港元。

中原地產陳永傑指,疫情下的出入境限制,及疫情造成的經濟下行,令市場欠缺正常的流動。過去兩年,香港樓市買家主要以本地需求為主。

美聯集團主席黃建業呼籲港府在即將公佈的《施政報告》中提出更多「招商引資」方案,甚至放寬移民及來港升學政策,以吸納國內外的人才與資金。

面對移民潮和入境限制,港府上年底,仍然維持未來十年建屋43萬的目標。

前中國大陸商人,北美資深投資顧問Mike Sun在接受大紀元採訪時表示,長遠來看,人口是支撐樓市的最基本因素。家庭和年輕人走了,帶走了剛性需求,但這給了北京一個「騰籠換鳥」的機會。現在要看中共二十大之後,北京會給香港一些什麼政策。

Mike Sun解釋道,香港此前的國際金融中心地位是由英國建立並培養起來,自由度比新加坡好很多。Mike Sun說,自己以前剛從大陸出來做生意,「首選是香港,新加坡是Plan-B」。但是,現在從海外的角度看,明顯的感覺是香港金融中心地位在下降。尤其在《港區國安法》實施以來,香港每況愈下。

根據《全球金融中心指數》(GFCI)報告,香港從全球金融中心指數排名跌出三甲,位置已被新加坡取代。

經濟方面,香港在三年內已第二度陷入衰退。香港2020年經濟GDP錄得收縮6.1%,儘管2021年GDP增長6.4%,但市場預計香港今年GDP將再次錄得收縮。

在香港豪宅價格下行之際,新加坡房地產代理公司OrangeTee & Tie發布報告顯示,來自中國大陸的買家成為新加坡豪宅的最大買家。

Mike Sun認為,「但是,仍有不少人認為通關了,一切會恢復,香港金融中心地位沒有變化。」,在這樣的認知下,即使香港樓價仍然高於大陸,相信對於想逃離大陸、並對香港仍存在幻想的資金仍然會選擇南下投資。

參考Numbeo數據,對比以港元計算的城市中心住宅呎價,香港樓價幾乎是北京、上海及深圳的2倍。

並且,從政治考慮來看,北京寧可讓資金來香港托市,也不會讓資金去新加坡或美國等其他地區。「如果北京不出臺政策,香港地位一定不保,接下來就是看二十大之後,北京會給香港什麼政策。」

以上新聞內容,取材自大紀元記者李曉彤採訪報道。

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責任編輯:yst

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