經濟衰退時如何投資 投資這些抗衰退行業

【新視角看新聞】我們無法避免經濟衰退，但是只要有一點規劃和一些知識，花一些時間來規劃一下經濟衰退時你的計畫是值得的。這樣一來，無論經濟形勢如何，你已做好準備。

以下新聞內容，取材自英文大紀元專欄作家Ken McElroy、Deanna Ritchie撰文／任季、濟民編譯。

在過去的兩年裡，擁有多戶住宅一直是一項很好的投資。雖然新冠疫情最初的衝擊讓人擔憂，如租客哪裡來，無法支付租金的情況下怎麼辦，但這些擔憂在2020年底前基本得到了緩解。大量有意購買房產的新居民湧入了中小城市，存量房很快就用完了，而且，隨著房價的持續上漲，許多新居民發現自己買不起房，所以他們搬到了租賃社區。

雖然租金在2022年繼續增長，但債務成本上升讓許多投資者停頓了下來。截至2022年9月，美國的通貨膨脹率同比上漲8.2%。美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾開始把降低通脹率作為自己和美聯儲的工作目標，這導致了2022年的六次加息，以及今後的更多加息。這些加息攪亂了房地產市場。

每一個新聞網站頭條，你都會看到房地產崩潰即將來臨，房地產投資者和賣家都會陷入困境的文章。然而這只是部分事實。一些投資者陷入困境，而另一些投資者則處於抵禦風暴的有利地位。這一切都取決於他們購買的房產是否能帶來利潤，以及他們歸還投資者的資金是否有最後期限。這裡將為你分析一下，有那些類型的房地產投資者和交易結構。

目前，聽到陷入困境的賣家和投資者，主要是建築商和炒房者。這是因為在一個建築項目或翻新項目中，投資者必須在改造或建築完成後出售房屋。通常情況下，他們擁有建築或硬錢（hard money）貸款，這兩種貸款的利率都是浮動的。當債務成本很高時，就不會像租房那樣持續盈利，這樣他們需要從他們的資產負債表中移除房產。

在過去兩年裡，出售房屋獲利可觀，房價每月都在大幅增長。但現在隨著利率的上升和住房市場的停滯，房屋建築商和炒房者為了避免虧本，挽救他們的生意，不得不折價出售這些房屋。隨著利率的上升，房屋負債變得更加難以負擔，情況會變得更糟。

在未來12~24個月內，我們會看到下一個還沒有浮現的房地產問題。這些將是多戶建築的銀團問題。簡單講，銀團就是向其他人籌集資金來購買房地產。大多數公寓樓是通過這種方式購買的。許多銀團公司陷入了困境。他們購買物業唯一目的是讓房產隨時間增值。這本質上就是炒房，但規模比一般炒房者要大得多。這些房產的資金利潤率很低，他們的投資者通常期望在三到五年內退出。一旦三到五年後，投資者想收回他們的錢時，你就會開始看到一些動盪。因為在此期間，房產的價值可能低於他們買入的價格，因此將沒有利潤，甚至會虧本。

炒家、建築商、短期銀團這三類人在未來幾個月或幾年內都會遇到麻煩。然而，房地產市場中的另一些角色會有好機會。目前，潛在購房者需要500萬套房屋，供應的缺乏和利率上升使租房成為很多人更好的選擇。無力購買的情況將增加租賃需求。

對產生現金流的房產進行長期投資的房地產投資者和財團，將能夠抵禦這場風暴。這是因為他們有固定的債務和當前租金價格產生的現金流。這就是為什麼在MC公司，我們總是為了現金流而做長期投資，不被房產的估值所迷惑。「低買高賣」的模式一直是一種有風險的投資方式，因為這涉及到很多風險，如價值波動的風險和利率波動的風險。可租賃的房屋數量與供求關係相關，嚴峻的住房市場和通貨膨脹會使住宅更加供不應求。

當我們進入這個衰退期時，我建議你繼續在你的投資中尋找現金流。不要被下降的價格或更高的利率所迷惑，這些只是阻礙做出合理投資決定的花邊新聞。在任何交易之前，一定要算好帳並確保數字的有效性。

經濟衰退是商業循環的一部分，但這並不表示必然帶來財務上的損失或痛苦。有些行業不但不會受到經濟衰退的波及，反而能蓬勃發展。想要避免受到景氣衰退的連累，秘訣就在於找出這些抗衰退的行業。

至於什麼行業能夠抗衰退並沒有一個簡單的定義。但這些經濟領域往往有一個共通點，即他們對市場的需求並不是依靠企業不斷的成長或是消費者的大量消費而存在。相反的，他們在（美國人的）生活和經濟活動中扮演著不可或缺的角色，因而造就了他們的地位。

簡單地說，他們的價值來自於一個事實，就是不管經濟處於榮景或衰退，我們都需要用到他們的產品。

當股市高漲，每週都有新創公司進入市場時，這類穩定性高的企業幾乎不太受人關注。但當巨大的波動衝擊著證券市場時，他們的價值就變得極為珍貴了。

還有一些行業不只能夠抵抗經濟衰退，還能因經濟衰退受惠。當人們陷入財務困境時，消費行為與購物模式往往會發生改變。到超市購物時可能會選擇更多的廉價品，或是改去以價廉為主而非品質優先的商店購物。

無論經濟繁榮還是低迷，我們都得吃東西，人們花在超市或雜貨店的支出總額不會有太大的變動。有些人甚至因為減少昂貴的外食和速食而增加食品雜貨的支出。

當然，像Whole Foods這種高檔超市的營業額可能會比Aldi這類著重預算的超市下跌更多。然而，當我們在力拚經濟以重返榮景時，雜貨店和食品店以及其整個供應商卻是經濟情況最穩定的一種行業。

還有在令人憂愁的時期，展現自己最好的模樣通常是一種健康的方式，讓人感覺良好。大多女性消費者在擔心自己的財務狀況時，仍然會想購買低成本物品來犒賞自己，因此往往會選擇化妝品作為一種在財務吃緊的窘境下讓自己感覺好過一點的代償方式。有人說，購買化妝品是為瞭解購買慾之癢。

化妝品這個行業非常有名，甚至用一個術語「口紅效應」(The Lipstick Effect.)來稱呼它。此一流行的經濟概念是指當經濟低迷或出現金融危機時，口紅、化妝品和其他美妝用品的銷售量不降反升。

在經濟衰退時，對酒品、菸草和合法藥物的需求往往會增加，或是需求量相對的不會降低太多。任何在度過艱困的一天後來杯啤酒的人都知道那種暫時逃離煩惱的感覺是舒服的。

不管你對這些行業的感覺如何，很明顯的，他們維持著一定的經濟地位，無論是在經濟衰退或是繁榮時期都是如此。自從2000年末上一次大衰退以來，美國許多州已經讓它合法化，可做為消遣或醫療使用。

你使用的公用設施也許不是最吸引人或最令人樂於投資的標的，但公用設施是抵抗經濟衰退的一個很好選擇。

這個也是最穩定的行業，因為無論經濟景氣如何，我們通常不會對電力、自來水或其他公用設施的消費有太大調整。這意味著少有意外，而這正是許多投資者所尋找的。

醫療保健是最常提到的一種抗衰退行業。人們的想法是，人總是會生病，很少能夠逃避必要的治療。

醫療保健如此能抵抗衰退的部分原因與大多數美國人為此付費的方式有關，因為保險承擔了大部分的醫療費用。因此，無論景氣是繁榮還是蕭條，他們都與真正的整體成本沒有關聯，也就是穩賺不賠。

房地產批發商（Wholesale Real Estate）看起來可能不像是一個明顯能抗衰退的行業。但實際上它可以是一個最好的行業，這是由於它低風險高報酬的性質。可以在各種經濟條件下，透過努力工作和良好的機制來賺錢。

在經濟衰退時期，保險可以在兩方面成為一種良好的投資。首先，就像上面提到的許多其他行業一樣，在經濟不景氣時期，對保險的需求並不會急劇下降。有些保險是法律規定的，例如汽車保險。

我們無法避免經濟衰退，但是只要有一點規劃和一些知識，你就可以因應風暴，甚至還能變得比以前更堅強。花一些時間來規劃一下經濟衰退時你的計畫是值得的。這樣一來，無論經濟形勢如何，你已做好準備。

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責任編輯：yst

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