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多重壓力下 中國房企紛紛爆雷

【新視角看新聞】隨著最近江西省發表文件表示要力爭把省會南昌市從「集中供地」城市名單中刪除,此背後是中國房地產市場的持續走低,以及中共地方政府的財政壓力大增。

隨著最近日江西省發表文件表示要力爭把省會南昌市從「集中供地」城市名單中刪除,2021年年初剛在22個重點城市開始的「集中供地」模式已鬆動。

此背後是中國房地產市場的持續走低,以及中共地方政府的財政壓力大增。

江西省住房和城鄉建設廳(住建廳)於10月28日公布了一份關於支持南昌城市發展的文件,提出要爭取獲得有關部委的支持,以便將南昌從「集中供地」城市名單中除名。

這是首次出現明確表示要退出「集中供地」的情況,但目前在江西住建廳的官網上已經查閱不到該文件。

在江西省提出南昌要退出「集中供地」前,湖南省長沙市曾於9月27日表示,今後不再按年度批次供地,而是「常態化持續更新推介」。雖然長沙沒有明確提出退出「集中供地」,但實際上改變了供地方式。

所謂「集中供地」是指集中發表賣地公告,以及集中組織賣地活動。2021年2月,中國的22個重點城市開始實施「集中供地」模式。

其中長沙和武漢在2021年分了三批次集中統一供地。隨後,南昌、徐州、西安等城市也開始施行「集中供地」。

中共官媒《中國房地產報》於10月底的報道披露,南昌第三批「集中供地」共有22塊,雖然有4塊「熔斷」,但有12塊因無人出價而流拍,流拍率高達55%;另有5塊是底價成交,1塊溢價成交。

所謂熔斷是指,地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效,改為搖號的方式來確定競得者。

南昌市的土地市場在2021年是「先熱後涼」,結果是土地出讓金全年同比下跌了71.23%,為近6年來的新低。中國網絡媒體「樂居買樓」對南昌市2021年的賣地評價為「一片慘澹」。

2022年,南昌市的土地市場持續低迷,並且無論新樓和二手樓的庫存都在增加,樓價下跌壓力變得越來越大。但迫於地方政府的財政壓力,南昌將進行第四輪土地出讓。

雖然第三輪拍賣的土地流拍率高達55%,南昌市還將持續進行第四輪,目的是增加土地出讓金收入。南昌並不是唯一遭遇此窘境的城市。

武漢市已於9月21日表示,將在9月、10月和11月連續安排三個批次,為2022年度的第4至第6批次賣地。

土地出讓金是中共地方政府的政府性基金收入主要來源;而政府性基金收入是地方政府財政收入的主要收入來源之一,次於稅收。

2021年,地方政府性基金預算本級收入約為9.39萬億元,其中土地使用權出讓收入約為8.71萬億元,佔比近93%。2020年,該佔比為接近94%。

中共地方政府的債務這些年一直在膨脹。旅居日本的時政評論人士區鍇11月9日對大紀元指出,中共目前『保增長』的政績追求模式,最後導致的結果就是政府財政支出不斷擴大。

而『三條紅線』之後,房地產企業紛紛爆雷,地方是有地也賣不出去了。

最開始實施「集中供地」的22座重點城市,2022年賣地整體走低。

中國指數研究院(China Index Academy,簡稱中指研究院)於10月27日發表的報告稱,22座重點城市中,截至10月27日,已有19城發出三批次土地公告,但市場下行,房企買地意願較低,「22城全年供地計劃完成率不足五成」。

長沙未公布2022年土地供應計劃,所以中指研究院報告的表格中未提供長沙的賣地情況。其它21城中,供地計劃完成率最低的是長春,祇有10%。武漢在21城中賣地情況倒數第六,供地計劃完成率為41%。

中指研究院的報告表示,成交表現整體趨冷,民營房企拿地意願進一步降低,同時國營房企的買地力度也在減弱。

南昌市的第三批「集中供地」靠的是地方國企,知名的央企和民營房企幾乎都「躺平」了。

《中國房地產報》稱,2022年地方國企城投公司托底,「左手倒右手的現象,似乎已經成為各大城市集中供地中的常態」。由此可見,「集中供地」城市的真實土地出售情況只能是更差。

城投公司和隱性債務聯繫緊密。所謂隱性債務是指地方政府在法定限額之外直接舉借、承諾償還或提供擔保的債務。

區鍇指出,中共地方政府有嚴重的隱性債務問題,例如通過城投債名義,地方國企等隱瞞的政府債務,沒人能知道具體有多少。

因此,地方政府和中央政府在這方面必定是一個要隱瞞、一個想要知道的關係。所謂城投債主要指為城市基礎設施投資而發行的債券。

區鍇補充說,當地方政府財政出現問題時,就需要上級政府的撥款以維持政府日常營運,但現在全中國每個省都有嚴重的財政赤字。

截至2022年9月底,中共官方公布的地方政府債務餘額為34.7萬億元,這只是通常所指的顯性債務。最近6年來,中共地方政府的債務餘額在逐年加大。

2016年至2021年年末期間,中共地方政府的債券餘額分別為15.3萬億元、16.5萬億元、18.4萬億元、21.3萬億元、25.7萬億元和30.5萬億元;年增加額分別為1.2萬億元、1.9萬億元、2.9萬億元、4.4萬億元和4.8萬億元。

以上節目內容,取材自大紀元記者李思齊、王佳宜報道。

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責任編輯:wym

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