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房市低迷求生存 二手房成交近腰斬

【新視角看新聞】2022年深圳二手房參考價已經讓深圳樓市發生很大變化,接近參考價甚至低於參考價出售的房源越來越多。還不到成交榮枯線的一半,難以支撐整個中介市場。」

2022年深圳二手房市場「成績單」顯示,二手住宅月平均成交量約為1808套,連二手房成交榮枯線的一半都達不到。

數據顯示,2022年深圳二手住宅共成交約21,701套,較2021年成交量下滑46.68%,接近腰斬,平均月成交僅約為1808套。

《證券時報》1月4日報道,在深圳前海經營房產中介的黃經理從業3年,見證了深圳樓市這幾年的起起伏伏。黃經理說:「2022年,我身邊近一半的同事都轉行,能熬過來實屬不易。」「月均不到2000套的成交量,還不到深圳二手房成交榮枯線(5000套)的一半,難以支撐整個中介市場。」

黃經理感慨道,深圳「諾德假日」樓盤兩年前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元,現在叫價760萬元,價格還可以談。」

2021年2月8日,深圳率先在國內建立二手住房參考價格發表機制,並發表了全市3595個小區的參考價。截至目前,深圳二手房參考價依舊生效,也沒有出現預期中的調整,但二手房參考價已經讓深圳樓市發生很大變化,接近參考價甚至低於參考價出售的房源越來越多。

市場數據顯示,自參考價發表以來,深圳二手房成交量不斷創新低,已有15個月的成交量跌破2500套。2022年9月和10月均跌破2000套。

在二手房參考價剛剛發表之時,市場反應是參考價普遍低於市場掛牌價和真實成交價,部分小區樓盤的參考價甚至只為此前成交價的一半。

黃經理說,現在,一些小區的二手房業主的報價直接低於參考價。

「2021年,大家都說深圳二手房參考價定得太低。現在,許多購房者反而覺得這個參考價並不低。」

目前深圳二手房低於或接近參考價成交已成為常態。樂有家研究中心的數據顯示,11月深圳超40%房源低於參考價成交,接近參考價房源成交占比高達85%。

報道說,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,2022年,熱點城市二手房交易套數都在下跌,如北京下跌27%,杭州下跌39.4%,深圳二手房成交量大幅下跌也並不算出奇。而2021年,北京二手房交易套數上漲了15%,杭州下跌了22.2%,深圳下跌超過50%。也就是說,深圳連續兩年二手房交易量接近腰斬。

按照深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房量數據統計,截至2022年12月5日,深圳全市共有43,210套有效二手房源在售。

中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,目前深圳為買方市場,業主掛牌量持續大幅上升,反映業主對未來預期的下滑,但成交困難,想賣的業主逐步接受市場,基本只能降至同小區最低價。成交量的回升也說明業主逐步接受現實,降價拋售。買方更多還是觀望,只有價格足夠低才會入手。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,深圳樓市的調整已經接近兩年時間,多數片區房價也已回調至2019年的水平。

李宇嘉預計,在2023年上半年,深圳二手房市場還將在低位徘徊。

儘管中共當局最近宣布了一些支持房市的政策,但許多小型建築商仍深陷困境。成都一家開發商表示,他們已裁撤約9成的員工。

據彭博社報道,四川藍光發展股份有限公司(Sichuan Languang Development)是一個典型的例子。這是一家成都的住宅樓和辦公室的建築商。自2021年初以來,四川藍光已裁撤了約90%的員工,截至去年第三季度,損失為117億人民幣(約17億美元)。

報道稱,四川藍光不停出售資產、掙扎求生,27歲的總裁楊武正已向幾十家較大的房地產公司和其他潛在投資者求援。然而到目前為止,並未成功。

楊武正說:「從本質上講,我們很多人都在努力爭取時間。」目前,他的目標僅是「維繫我們的團隊,同時探索前進的道路,無論是重組、戰略投資還是市場轉機」。

自2020年以來,北京當局一直試圖控制房地產泡沫化的風險,實施了銀行貸款限額,並限制未達財務指標的開發商借款。對許多中小型公司來說,這些政策相當殘酷。

新加坡CreditSights研究公司高級分析師曾竹君(Zerlina Zeng)說:「中國房地產市場相當分散,所以小公司對上下游行業的健康和經濟增長也至關重要。」

曾竹君表示,一些區域性開發商是當地土地的主要買家,對地方財政很重要。

由於越來越難取得融資,加上疫情打擊房屋銷售,包括業界龍頭恒大集團在內,許多開發商被迫錯過還款期限,或停止一些建設項目。四川藍光也是不得不這麼做的公司之一。

自違約以來,藍光的股價已下跌了一半以上。這就像是整個行業的縮影,彭博社一項追蹤中國房企股票的指標,在過去兩年裡下跌了40%以上。由建築商主導的高收益美元債券指數,也在2022年創下了史上第二差的紀錄。

在兩年的嚴格打擊之後,中共當局最近又開始支持房地產行業。11月,當局推出了一項16點計劃,以緩解該行業的流動性問題,並在上個月暗示將有更多支持。但是,隨著中國經濟增長放緩,消費者情緒在結束「清零」後仍然疲軟之際,許多企業仍深陷泥淖。

楊武正說:「我們仍在為生存而掙扎」。公司面臨的挑戰讓他感到不堪重負

楊武正認為,藍光的最佳出路是徹底重組。楊武正補充說。如果能成功地找到一個戰略投資者,「我們可能會根據他們的需求轉換我們的業務」。

楊武正說:「過去的日子不會再來了」從長遠來看,中國房地產行業仍很重要,但「在推動國家的GDP增長方面發揮的作用會越來越小」。

以上節目內容,取材自大紀元記者方曉、陳霆綜合報道。

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責任編輯:T so

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