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加拿大政策收緊房貸? 房市集體壓力測試

【新視角看新聞】加拿大央行自2022年3月加息後,全國平均房價跌22.4%,加上經濟衰退風險逼近,按揭政策很快就要進一步收緊,普通家庭貸款買房會更艱難。

加拿大央行自2022年3月初加息後,全國平均房價跌22.4%,加上經濟衰退風險日益逼近,加拿大按揭政策估計很快就要進一步收緊,普通家庭貸款買房會更艱難。加拿大金融機構監理總署OSFI,以下簡稱銀監局,1月12日公布修訂指南徵求公眾諮詢。

貸款額收入比限制LTI,是指家庭貸款與收入比,LTI為200%是指,貸款是收入的2倍。LTI高達450%,表明貸款是收入的4.5倍,即被視為槓桿過度,負債沉重,過了這一門檻值,意味著借貸人經不起經濟能力上的風吹草動。

透過銀監局的數據顯示,2022年3季度全國每3個按揭中,近1個按揭為槓桿過度,自疫情爆發後,按揭市場中槓桿過度借貸人占比大幅上升。銀監局目前考慮設置450%LTI上限,目的是將450%LTI按揭占比限定在25%,雖仍高出疫前新按揭23.8%的平均占比,但能將這類最新按揭占比減少8.7%。

此舉能降低按揭槓桿,增強按揭減震力和減少市場最大吸收力,鑑於當前房市投機炒房遠超住房硬性需求,此舉可能是好事。新西蘭最近採取類似舉措,衝擊雖不如加息大,但也不小。

聯邦監管金融機構已在一定程度上實行LTI限制,例如,要求有保按揭住房支出不超過收入的39%,也就是毛償債率GDS,住房支出、車貸及學貸總支出只能占收入的44%,是指償債率DSR。截至目前,銀監局一直沒有設定毛償債率上限,但今後可能會有。

在無保按揭上,聯邦卻沒有任何毛償債率或償債率限制,允許銀行根據各自住宅按揭政策制定各自的償還率。也就是說,無保按揭根本不受任何毛償債率或償債率限制,銀監局指望銀行自行制定風險規避計畫,但銀行之間缺乏統一標準,也沒有任何書面政策。

銀監局目前考慮對無保按揭實施類似政策,或對借款人明確規定,或各大銀行統一規定,為此銀監局還考慮限制按揭最高期限。

另外還有按揭壓力測試收緊,目前借款人都得通過統一的最低壓力利率月供能力測試,簡稱MQR,許多人通過選擇較低的浮動利率來規避,央行加息後,如今的許多浮動利率本身就已超過壓力測試利率,這一招也就不管用了。

目前銀監局考慮根據產品本身風險特點來採取不同的MQR,如浮動利率風險大過固定利率,允許固定利率可採取較低的MQR。銀監局還考慮測試消費者還款能力,車貸等非按揭零售消費貸款可能也要面臨壓力測試。

銀監局多次談到合併循環貸,警告加拿大家庭永遠揹債、越來越經不起經濟衝擊,經受不了房價大跌或失業或離婚等風險,目前房價大跌風險已經開始。

銀監局數據顯示,2022年3季度,利率雖不斷飆升,但逾3成按揭槓桿過度,全國每3個按揭中仍然有1個按揭的LTI為450%或更高,占比為32.1%,環比下降6.0%,比2022年1季度40.2%的峰值雖然跌落不少,但仍然遠高出疫前水平。銀監局估計,自疫情爆發後,平均33.7%的按揭LTI超過450%,遠高出疫情前的23.8%。

更糟糕的是,過度槓桿按揭大多集中在中小金融機構。根據銀監局數據顯示,2022年3季度,中小金融機構過度槓桿按揭占比高達49.5%,中級銀行這一占比高達45%,遠遠高於當季行業37.0%的總體占比。

中小金融機構過度槓桿按揭占比首次飆升是2017年,當時安大略省和卑詩省都出現一定程度的投機炒房泡沫。第二次飆升發生在疫情期間,期間超低利率刺激房價飛漲,炒房客大批湧入房市。

銀監局表示,目前加拿大償債率高達99.86%,拖欠率有史以來最低,希望今後也能保持,為此需早做防範和應對,才能確保金融穩定,確保即使出現美式房市崩盤或嚴重失業危機也能順利度過難關。

新政策或有三大衝擊,一是能通過聯邦監管銀行按揭審批的人會減少。這是因為,銀監局明確表示會減少過度槓桿按揭占比,還有可能收緊銀行傳統償債率,以及收緊銀行富人償還率規定,還有可能提高壓力測試門檻利率。

二是尋求次貸金融機構貸款的人會增加。大銀行貸款門檻提高,會迫使人們尋求次貸金融機構幫助,次貸金融機構放貸比大銀行寬鬆,但代價是利率高,還有支付昂貴的手續費,進一步加劇借款人風險。

三是其它條件不變情況下,會給房價新增些許下行壓力。有人甚至認為,銀監局此舉可能會加劇拋售潮。央行加息後,許多地方房價已大跌,但高利率仍擠壓普通家庭買房負擔力,經濟還有可能迎來衰退。

房價下行其它壓力還包括:外國買家禁令,聯邦和省府各種新稅,2月新的國際金融監管框架還會進一步收緊銀行按揭資金要求等。

沒人認為房市穩定不好。就像高速公路設限速一樣,限速太低,反而會適得其反。儘管央行大幅加息,房市出現數十年來的大幅調整,加拿大房市金融系統多數行業指數仍穩如泰山。

許多人因此質疑,為了應對可能永遠都不會到來的風險,信貸收緊到何種程度政府才會收手、民眾才會滿意呢?買房的人們到底會接受多大程度的高利貸呢?到底有多少首次買家會被擠出市場呢?

2018年銀監局實施按揭壓力測試時,曾引發爭議,但事實證明,銀監局的確有先見之明,若非按揭壓力測試,房市泡沫在爆之前不知道會被吹多大。此次銀監局的許多政策,是否會如過往一般明智?是否來得太晚?還有待日後檢驗。

以上節目內容,取材自大紀元記者李平報道。

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責任編輯:T so

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