美房貸利率居高不下 全現金買房利弊分析

美房貸利率居高不下 全現金買房利弊分析（大紀元製圖）

【新視角看新聞】全美的房貸利率居高不下，全現金買房占所有房屋銷售的比例因此上升。本文主要從買家的角度，分析與融資購房相比，現金買房的利弊。

全美的房貸利率居高不下，全現金買房占所有房屋銷售的比例因此上升。現金交易對買家、賣家都帶來很多好處，但是，全現金買房並不一定是最正確的選擇。本文主要從買家的角度，分析與融資購房相比，現金買房的利弊。

在美國，全現金買房並不是最常見的購房方式，但有能力全現金買房的購房者大有人在。當前因為房貸利率居高不下，全現金購房者的比例在明顯增加。

全美房地產經紀人協會（NAR）的最新數據顯示，2023年7月，全現金買房占所有房屋銷售的26%，比上一年增加了2%，而且現金買房者往往年齡較大。

2023年4月，NAR的一項研究指出，在年齡較大的「嬰兒潮一代」和「沉默一代」購房者中，有一半以上是用現金支付全部的購房款。

全現金購房可為買家、賣家都來很多好處，但並不一定是最正確的選擇。

如果買家準備全現金買房，在將大量現金投入這項不動資產時，務必權衡其中的利弊。

從長遠來看，現金買房將為買家省下一大筆貸款利息。房貸利率越是處於高位，現金交易在這方面的優勢越加明顯。如果貸款利率按照現在的7.5%，按一般的計算，供滿30年後利息總額將達到$38萬，接近貸款總額的152%，這是一個驚人的數字。

但要注意的是，如果融資購買住宅房，房貸利息可以免稅，這是美國的一項政策優惠，所以，如果要準確計算現金買房能省多少利息，得考慮這個因素。

另外，現金買房在競價購房過程中更具有競爭力，和更強的議價能力。買家通過經紀人找到合意房屋後，需要和賣家簽署意向合同（Offer），也就是買方向賣方出價，交付訂金。

意向合同書都附帶有「交易退出條件」（Contingency），如果交易過程中發生某些情況，買家可以取消當初簽署的意向合同，拿回訂金。

如果買家申請抵押貸款購房，貸款機構首先要仔細審查買家的收入水平、信用分數和目前的財務狀況等等，再結合當前房地產市場的貸款利率放貸。

如果銀行因為某些原因，拒絕買家的貸款申請，或者實際批准的貸款額度低於預期，符合「交易退出條件」，買家就可以取消意向合同，取回訂金。所以，透過融資買房的買家簽署的意向合同書，附帶的「交易退出條件」比較多，這樣的合同，在賣家看來，就十分不穩定。

全現金買房，買家不存在貸款這一環節，意向合同中涉及到的「交易退出條件」就比較少。對賣家來說，「交易退出條件」越少，這個意向合同就越可靠、穩定。

在眾多的競價購房者中，現金買家由於其意向合同的穩定性高，常常更容易受到賣方的青睞，尤其是那些著急賣房者，或者特別看重意向合同穩定性的賣家，更願意接受現金買房者。

這樣，現金購房者在買賣雙方議價時，更能夠以合適的價格，買到心儀的房子；在房源短缺時，也更容易搶到房子。

如果全現金買房，過戶過程比透過貸款快得多。統計資料顯示，一般的融資買房，平均需要30—45天才能過戶，而全現金買房，只需要7—14天就可以完成交易。

所以，有的時候，賣家寧可賣便宜一點，也要選擇現金交易，因為過戶越快，他們就越早安心。

那些著急賣房搬家的，或者要把老房子賣了才有錢去買新房的，他們更偏愛能更快結束交易的現金購房者。

不過，現金買房也需處理一些文書工作，但所需文件數量，遠遠少於融資買房所需的文件。

事物往往有利就有弊。現金買房有許多優點，但也存在缺點。

首先，買房者要把大量的現金都用在房產上，對於投資購房者，可能失去了投資其它高回報率產品的機會；對於自住的買房者，可能導致日常生活的資金緊張，使自己捉襟見肘。

再有，沒有人能準確地預測未來，如果買房後，不幸房價大幅下跌，房子不值錢了，現金買房者可能要承受大的損失。

如果融資買房，最壞的結果也只是斷供、貸款機構收回房子，買家最大的損失就是首付款，投資風險要小得多。

全現金購房，要將一大筆現金投入不動產，對許多人來說，都是一個大的挑戰，買家在做出這一決定前，得深思熟慮。

買家首先應該有一個比較全面的評估，除了購房外，還要考慮其它財務目標，例如為退休儲蓄，或為子女支付大學學費等等，以確保支付購房現金後，不會妨礙其它目標的實現。

買家也應該清楚，最終交易所需要現金，並非只有房價，買家還需要為一些額外的支出做好預算，例如，要確保能支付房產稅、物業管理費用、搬家費和裝修費等等。

買家要先準備好自己的財務證明，買家要從銀行那裡獲得適當的文件，證明已準備好交易資金。

全現金買房，沒有貸款機構的參與，賣方可能會要求買家簽署意向合同時，存入更多的定金。

賣家一旦接受了出價，買家最好請專業人士幫助檢查房屋，以確認房產沒有隱藏的缺陷，評估可能的維修費用。

房地產市場的全現金交易，買家常常占主動位置，換一下角度，也可以看到，全現金交易針對賣房者的優點、缺點。

以上節目內容，取材自大紀元記者王量綜合報道。

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責任編輯：T so

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