中共推新房改政策 分析：房企倒閉再加速

中共推新房改政策 分析：房企倒閉再加速（大紀元製圖）

【新視角聽新聞】中共宣布新一輪「房改」政策，早先在「認樓不認貸」下購樓者都是高位接盤，被認為是遭當局收割的最後一批韭菜。分析認為，新樓改將搶走剛性需求人群，導致房地產市場破產。

在房地產業接連爆煲、泡沫開始破裂之際，中共宣布新一輪「房改」政策宣稱，樓市將實施「保障性住樓」主導的雙軌制。不過，有分析認為，新樓改將搶走房地產開發商的剛性需求人群，導致本已岌岌可危的房地產市場破產；同時壓制住樓投資屬性，更會使過去二十多年中國人積累在房地產上的財富大幅度縮水。

這項影響巨大的住樓政策叫作「關於規劃建設保障性住宅的指導意見」，早在今年8月25日就已由中共國務院常務會議審議通過，命名為14號文件，9月1日正式由國務院正式印發，傳達到各地方政府，要求中共住建部會同發改委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監理總局等多部門配合協調。據悉，廣州已開始推進新型住樓類型的制度設計。但是，相關消息直到10月26日才由經濟觀察網首次披露出來，引發廣泛熱議。

這一輪的房改宣稱有兩大目標：

一、 在大城市加大保障性住樓建設和供給，提高保障性住樓的總供給比例。

二、讓改善性住樓，也就是所謂的「商品住樓」回歸原本的商品屬性，限制其金融投資性。

其中改善性住樓的市場佔比約為40%，屬於小眾市場；而保障性住樓、公租房、廉價房的市場佔比為60%，將主導住樓市場。

根據14號文件，保障樓主要涵蓋了剛性需求人群，主要包括三類：

一是中低收入的工薪階層，二是新就業的大學生和各類創業人群，三是政府引進人才。

無樓者都可申請，只能購買一套。同時禁止保障樓變更為商品樓流入市場。如果辭職、離職等原因離開企業或政府機關事業單位，保障樓將由各地政府依規定回購。

保障樓的運作方式按「保本微利」原則，其配售價格由三部份決定，即劃撥士地的成本、修建成本及適度合理的利潤測算確定。為了保障用地供給，14號文件規定，保障樓以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。同時，利用依法收回的已批未建土地，其中包括破產房地產企業的處置土地及商品住樓等。

此外，14號文件提出，對商品房庫存大的城市，適當改建或收購作為保障樓的樓源，活化閒置土地和庫存房等。

中共這一輪房改政策將在300萬以上人口的城市推行實施，符合這項條件城市共35個，幾乎覆蓋了中國一、二線主要城市。

包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

14號文件內容看似是為了解決居住需求和高樓價的矛盾，但有分析認為，新房改提出的口號很美好，但實際上是盲目且脫離現實的。在當前中國房地產市場岌岌可危之際被推出，將導致中國房地產市場的全面破產。

時事評論人士文昭在其自媒體節目中表示，新房改政策將帶來一系列嚴重後果。文昭說：「在整個房地產市場蕭條的當下，發展商期待，房地產債務波及到銀行金融系統之際，政府能夠放開限價控制，開發商因此可以自由打折銷售，吸引剛性需求者入市購樓，消化庫存，實現現金回籠，逃過當前的房地產危機。」

文昭認為，如果政府將破產開發商的庫存樓徵收後，作為保障樓低價賣給剛性需求者，在當前房地產市場供大於求的現實之下，廉價保障樓將搶走大量剛性需求者，相當於切斷了開發商的唯一生路。最終房地產會全面爆煲，引爆中國的金融危機。

值得一提的是，14號文件早在8月25日被中共正式敲定，但一直沒有對外公開，然而就在正式敲定之後，中共又在9月至10月份推出一系列所謂的樓市鬆綁政策。比如，廣州和深圳8月31日率先推出「認樓不認貸」政策，對限價與限購做出一定程度鬆綁。之後，北京、上海等城市跟進，在以往的「金九銀十」房地產促銷旺季吸引民眾購樓。

然而隨著14號文件的登台亮相，在「認樓不認貸」的政策下的購樓者都是高位接盤，被認為是遭當局愚弄、收割的最後一批韭菜。

北美投資顧問Mike Sun對大紀元表示，「正常的房地產市場需要具備居住和投資雙重屬性，但是新房改政策限制投資，這就失去了正常的市場投資和買賣環境，住樓就成了一堆堆的鋼筋水泥。」

Mike Sun認為，過去二十多年，中國人的財富大都來自房地產，新房改意味著，今後這種財富累積方式不會再有，曾經積累的財富也面臨大幅度縮水，甚至崩塌。

Mike Sun還質疑修建龐大保障樓的資金來源，他說：「承建市場佔比六成的保障性住樓，目前地方財政困難重重，負債累累，其資金來源是個大問題。」

目前，中共地方財政高度依賴房地產，地方政府通過掛牌拍賣土地，獲取大量土地出讓金，這成為中共地方政府重要的財政收入，已佔據地方政府財政收入的30%，甚至40%。還有觀點認為，失去這筆主要收入，對當前債台高築的地方政府的財政猶如釜底抽薪，可能會更加速地方財政的崩潰。

以上節目內容，取材自大紀元專題部記者趙彬採訪報道。

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責任編輯：T so

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