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【新視角聽新聞 #840】紐約市房租大跌 達十年來最低

【新視角聽新聞】從中共病毒(COVID-19,新冠病毒)大流行後,紐約市租金一直在下降。根據紐約房產租賃網一季度市場報告,紐約市租金正在自由下跌,目前達到十年來最低水平。

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紐約市租金目前已降至近十年最低位,公寓的交易是如此誘人,以至於連穩租房的房客都禁不住放棄自己「價廉」的租金管制樓,搬到其它曾經讓他們可望不可及的、條件更好的公寓裡住。

自從中共病毒(COVID-19,新冠病毒)大流行後,紐約市的租金一直在下降。根據紐約房產租賃網StreetEasy的第一季度市場報告,紐約市的租金正在自由下跌,目前達到十年來最低水平。

例如,在曼哈頓,租金中位數跌至每月2700美元,這是該街區自2010年開始營業以來最便宜的住房價格。相比之下,在2020年第一季度以及疫情爆發前夕,平均租金的要價當時上漲了700多美元,至每月3417美元。

在布碌崙,租金中位數同比下滑10%至2,390美元,為2011年以來的最低水平。皇后區的房價跌至1999美元,這是他們八年來首次跌破2000美元。該行政區的租金同比下降10.5%。這些報告中,StreetEasy不包括布朗士和史坦頓島。

Patch網站報導了一個案例,一位名叫提斯(Ian Tice)的技術工作者原本住在曼哈頓下東城一個租金管制的一居室,今年2月他從這個破舊的小公寓搬到了東村的一個新地方,那裡配備了更多現代電器和新浴室,還有室外空間,並配有內置洗衣機和烘乾機,但每個月租金要多花200美元。

他對Patch說:「這顯然不是不值一提的變化,卻是在舊公寓的價格範圍內。我認為這是獲得真正一筆好買賣的最後機會。」

提斯的案例並不是個別現象。紐約市房地產博覽會4月7日舉行的線上論壇上,奧圖爾(Eileen O’Toole)法律辦公室總裁奧圖爾表示,根據去年12月他們的調查,穩租房房東的營業收入下降了約22%,大約為35億美元。但是拖欠的租金僅為11億美元,有24億美元房租收不到是因為「人去樓空」,所以最大的問題是穩租房空置。

以前專家總把紐約市的「租金管制樓」比擬為「金礦」。這類房子租金價格低廉且上漲幅度受限,租金通常比市場價便宜數倍,一旦租客與房東簽訂合同,租客的利益就受到法律保護,這保證了低收入的人能繼續生活在寸土寸金的紐約。

因此「租金管制樓」通常都很穩定,只有房東「逼遷」、房客偏不搬走的新聞,很少有房客會主動放棄這麼便宜的房子;房客不單不搬,還要讓家人獲得該穩租公寓的居住繼承權。所以大批「穩租房空置」確實是少有的現象。

紐約市房客的「最後機會」將持續多久現在還未知。根據房地產服務公司UrbanDigs在4月23日發布的統計數據,曼哈頓超過50%的出租公寓有意空置。房地產界將這種空置的公寓稱為「倉庫」(warehousing),UrbanDigs報告稱,房東目前在曼哈頓「倉存」的公寓數量是疫情前「倉存」數量的三倍多。

「紐約小房東」組織自去年5月就發布報告,由於租金拖欠率增加,使得一些房東計劃將其空置的出租單位空置以防止進一步損失。56%的房東計劃將其空置單位從租賃市場上撤下。到今年2月,疫情爆發已一年,布碌崙和皇后區寧願空置房子的房東均達到50%,原因是被租客拖欠租金「嚇怕了」。

「紐約小房東」組織的何德鄰說,租屋單位空置的現象,顯示房東對疫情下租客履行租約沒有信心,是對未來沒有信心;並且各房東收取租金的努力或成果,都無助於提高其信心,其成員間的計劃空置房比率仍然高企。

但由於疫情後大量中產階級和富人逃離紐約,全紐約市都有大量的出租公寓,租金下降只是時間問題。不過,租金跌幅最為劇烈的,通常是人口流失最多的高收入地區。

根據紐約房產租賃網StreetEasy數據,曼哈頓中城區的租金中位數跌幅最大,為2895美元。與去年同期相比下降了14.8%。緊隨其後的是上東區(Upper East Side),同比下跌13.9%至2400美元。

在北布碌崙的黃金地段,這裡是時尚的威廉斯堡和綠點的所在地,房客可以找到一居室公寓的中位數價格為2500美元,這是該地區十多年來的最低價。在皇后區西北部,該行政區最昂貴的子市場(包括長島市、阿斯托里亞和森尼賽德)的租金同比下跌9%,至中位數1800美元。

一些房東開始讓步,例如曼哈頓房東提供一個月的免租,或者免收停車費,以吸引租房者回來;或者免收部分欠租,以留住現有租客。

「紐約小房東」日前報告,在過去的六個月中,向合格租戶提供高達25%的拖欠租金優惠的房東比例,從2月的67%到3月的68%大致相同。儘管故意空置率下降到44%,但3月份是連續第二個月,空房不招租的房東比空房在招租的房東為多。何德鄰解釋,之前的「計劃空置率」只是房東口頭上宣示,現在則是付諸行動,的確有空房而不招租。

那麼,紐約市的租金會繼續下降嗎?房產租賃網StreetEasy顯示,市面上的出租單位數量是推動租金下降和優惠激增的關鍵因素之一。在第一季度,曼哈頓和布碌崙的租房庫存(rental inventory)是2020年第一季度的兩倍多。皇后區的庫存增加了97%。

何德鄰說,疫情發生前,紐約市的春季秋季開學屬於租房的旺季,房價在開學前會一直上漲,但現在提振租房需求的國際學生被困在國內,線上學習成為常態,而房地產市場流動性最高的群體——年輕的租房者,也隨著遠程辦公,發現他們住在紐約市的理由變少,租賃市場已經發生了變化。

紐約租房市場何時才能回暖?何德鄰說,房市要復甦,首先住房法庭需要重開,否則「誰會簽長期租約?」

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剪輯:Rm

配音:Nychee

責任編輯:T so

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