大陸買房人人上當 房市10年熊市起步走

近年來，房地產業越來越不景氣，房企獲暴利的日子已不復存在。有分析指，中國房市或將迎來10年熊市。（AFP）

目前中國樓市的空置面積為10億平方米，空置率高達20％，房市10年熊市已開始。大陸財經專家表示，房子蓋到足夠住30億人，早就不稀缺了，質疑這些鋼筋水泥無法保值，許多人砸鍋賣鐵傾其一輩子買房，只是上了一個大當。

文 _ 蘇晨

大陸房地產行業持續下行，當下89家上市房企存貨總計逾1.8萬億元，同比漲幅為14％。國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民表示，目前中國樓市的空置面積為10億平方米，空置率高達20％。有財經人士稱，房市10年熊市已經開始。

近年來，房地產業越來越不景氣，房企獲暴利的日子已不復存在。中原地產數據顯示，截至8月25日，已公布半年報的60家房企的淨利潤率僅為8.4％。而在2014年，房企的平均淨利潤率為10％，在2013年淨利潤率高達11.97％。

其中萊茵置業、匹凸匹、陽光股份等7家房企的淨利潤，下滑幅度超過50％，另有5家出現虧損。隨著中小房企陸續公布半年報，平均淨利潤率可能會繼續下調。

截至8月27日，滬深兩市已有89家上市房企公布2015年中報。數據顯示，按照申銀萬國行業分類，89家上市房企存貨總計逾1.8萬億元，而去年同期這89家房企的存貨總計為1.58萬億元，攀升了近3000億元，同比漲幅為14％。

分析認為，上半年，部分一二線城市去庫存情況較好，不過三四線城市的天量庫存仍難以消化。房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍認為，從占比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。目前這89家房企存貨規模同比上漲，與此前拿地規模大、去庫存速度慢的預期是有關係的。

而庫存難以消化的背後，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一方面也侵蝕了開發商的利潤空間。有業內人士表示，房地產作為一個價值千萬億美元的行業，過去15年一直在固定模式下爆發式增長。不過從2014年開始，就進入了總體供大於求的局面。

新開工和土地出讓金 雙雙大降

事實上，從房屋新開工面積和土地成交款的大幅度下降中，也可以看出當下房地產業的蕭條。

中共國家統計局數據顯示，2015年1至6月，房屋新開工面積6億7479萬平方米，同比下降15.8％，降幅收窄0.2個百分點。其中，住宅新開工面積4億6891萬平方米，下降17.3％。房屋竣工面積3億2941萬平方米，下降13.8％，降幅擴大0.5個百分點。其中，住宅竣工面積2億4354萬平方米，下降16.5％。

1至6月，房地產開發企業土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8％，降幅比1至5月擴大2.8個百分點；土地成交價款2866億元，下降28.9％，降幅擴大3.1個百分點。

分析人士表示，土地出讓金大幅度下跌的主要原因是樓市銷售嚴重萎縮，行業利潤不斷下滑，房企資金鏈承壓等。在房地產行業形勢不斷惡化的情況下，房企拿地越來越緊。

中國樓市空置達10億平方米

國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民早前曾表示，目前中國樓市的空置面積達10億平方米，空置率高達20％。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。

在諾亞財富2015房地產金融高峰論壇上，諾亞財富集團董事局主席兼CEO汪靜波表示，「隨著房地產市場從過去的黃金10年進入未來的白銀時代，競爭會更加激烈。」

最新研究報告顯示，中國25至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，然後會逐年下降。人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱。隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫大拐點的命運。

大陸財經傳媒人士劉曉博近期撰文表示，未來決定大陸房地產的是人口增量和資金增量。他判斷房市10年熊市已經開始。

牛刀：在中國買房的人都上了大當

大陸財經評論員、財經專欄作家牛刀曾表示，現在很多人砸鍋賣鐵，四處籌錢，將身家性命全部壓在房子上，但是他們發現，房子卻越造越多，而且多到永遠買不盡，多到足夠30億人住的房子都造出來了，讓所有買房的人都感到恐懼了。

牛刀稱，人人都有的東西，還稀缺什麼？這明明是謊言，在泡沫時代最流行的瘋狂咒語。有錢就買房子，這是在中國唯一能買的東西，能夠保值？遍地都是房子，無非就是鋼筋水泥，能夠保什麼值？

所有買房子的人無非是傾其一輩子甚至幾代人為泡沫打工而已。這種房子最終將根本不值錢，在中國買房子的人都上了一個大當。◇