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一線樓市暴漲 高槓桿風險引擔憂

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大陸一線城市房價飆升,當前中國槓桿上的房地產市場與去年泡沫破裂前的槓桿上的股市如出一轍。(AFP)

為使樓市回暖,近年來中共當局頻頻出臺刺激政策,在寬鬆信貸政策、降準減息、降低首付和貸款利率折扣等組合拳下,一線城市購房需求突然爆發,房價暴漲,樓市槓桿也隨之被放大至10倍,引發業內擔憂。

文 _ 蘇晨

近年來大陸一線城市房價快速飆升,有分析認為完全是政府過度寬鬆的貨幣政策及場外槓桿資金推動的結果。當前中國槓桿上的房地產市場與去年泡沫破裂前的槓桿上的股市如出一轍。

北上廣深房價大漲

中共國家統計局數據顯示,1月一線城市商品房均價同比出現大漲,北京、上海、廣州、深圳分別上漲了11.3%、21.4%、10%和52.7%。2月一線房價繼續暴漲之勢,其中深圳新房成交均價再創新高,達到每平方米48095元,同比暴漲72.12%、環比上漲3.4%。

在房價飆漲的同時,廣州、上海等地均出現了排隊買房現象,北京二手市場更是出現購房者自行漲價的現象。北京一位地產仲介人員最近對《證券日報》表示,近期在公益西橋有一套二手房出售,掛牌價為390萬元,第二天早上已有8個購房者預約看房。部分購房者為了拿下此房,自行向業主提出漲價,僅兩天該房就以405萬售出。


在房價飆漲的同時,廣上等地均出現了排隊買房現象,北京二手房更出現購房者自行漲價。圖為北京市民正在查看房產中介公司貼出的信息。(大紀元資料室)

此外,一線城市周邊樓市也隨著這波火爆行情而被炒得火熱。如臨近上海的昆山市豪宅均價已達每平方米2萬元;在廣佛交界區域的金沙洲、千燈湖板塊,部分房源價格已經飆升至平方米2萬元以上。

眾籌炒房 坐等升值

一線城市房價的一路高歌引發市場購房焦慮情緒,一些年輕人竟然組團炒房,坐等升值。莊先生是在北京工作的北漂一族,若想在北京買房需連續繳納5年社保和個人所得稅後,才可以擁有在北京購買一套房子的資格。近期他對上述陸媒表示,「看著飆升的房價,我是真心著急,可是按北京的政策,我需要繳納5年的社保才能買。5年之後,我還買得起嗎?」

莊先生稱,他現在計畫與兩位朋友一起合夥購房,「我有一位好朋友是北京戶口,他還在讀研究生,沒有購房資金。我剛畢業也沒多少積蓄,所以我們與另一位好朋友商量,計畫3個人一起買一套房,坐等升值。」

據其介紹,他們所購買的房子位於北京朝陽區安華橋附近,是一套40平米的二手房,售價近200萬元,算上稅費後,每個人出資約70萬元。莊先生還稱,「我不知道北京的房子會不會繼續漲,也有人說這是房地產最後的狂歡,但我不能眼睜睜地看著房價將我逼到死角,因而出手。」

實際上,莊先生與朋友合夥購房並不是特例。有業內人士表示,一線樓市供需嚴重失衡,人多地少的問題一直都飽受詬病,尤其是有大量購房者還在觀望,隨時準備充當接盤俠,因此催生出眾籌炒房的情況並不新鮮。

對於一線城市樓市這波飆漲行情,有分析人士認為,瘋狂的透支新政帶來的利好不利於樓市的長期發展,房價的突然上漲,焦慮情緒導致搶房潮的出現,此時應警惕房價的非理性上漲、抑制投機炒房,在地價的不斷推升下,市場高位踏空的風險加劇。

首付貸風險大


隨著房價暴漲,首付貸已成為炒房者的必備工具。首付比例越少越好,上漲過程中牟利就越大。一旦房價波動,首付貸的潛在風險就越大。(大紀元資料室)

隨著房價暴漲,首付貸已成為炒房者的必備工具。深圳一家資產公司總經理近日對《華夏時報》表示,目前市場上首付貸定位不一,其本質截然不同。一種是真實的首付貸,通常與開發商合作,為新房提供首付貸,最低只需一成首付;另一種表面上是首付貸,實際是「套貸」,大多是房地產仲介所為,主要針對二手房,「比如深圳主要集中在關內,他們定位為炒房者提供彈藥,這樣客源多,規模大。」

如何「套貸」在地產仲介中已是公開的祕密,即簽訂兩份合同,一份真實合同,一份將房價做高的虛假合同,這樣最終幾乎可以首付全免,炒房者只需每月月供。這中間需要先按虛假合同付30%首付過帳,銀行才會審批按揭貸款,這30%首付可以通過首付貸的方式從仲介那獲得,等按揭批下來錢回到仲介帳上,購房者只需付短期利息即可。

深圳市房地產研究中心主任王峰表示,「這些炒房的手段使得樓市信貸安全的閥門輕易就被突破,積累了風險。」業內人士稱,無論是一線城市還是周邊,房價的過快上漲或意味著風險臨近,泡沫或加速破裂。近期,上海鏈家發生售房糾紛就是購房金融槓桿風險敞口的集中體現。

民間金融湧入首付貸

首付貸盛宴始於去年下半年,由房地產仲介、開發商、P2P平臺、小貸公司等主體參與。上述公司總經理稱,由於經濟下行,個人貸款用於經營和消費的風險也在提升,一線城市房價目前來看還是堅挺,被看作是民間金融最好的去處。

以深圳為例,據不完全統計,去年7月至今年2月,僅8個月時間P2P行業參與首付貸模式的金額預計近50億元。有分析稱,首付貸在一線城市規模到底有多大,很難有一個確切的數字,因為很多公司就算做此業務,也歸於其他業務。

值得留意的是,北上深等地樓市這一波「高燒」也是從去年下半年開始。數據顯示,2015年深圳樓市成為全國漲幅之首,新房漲幅為47.5%,上海、北京分別以18.2%和10.4%位列二、三位。

與此同時,2015年中國按揭也出現大幅飆升,增長了2萬5000億元,其中12月個人購房按揭款飆升至38.46%。此外,在過去的5個季度,居民長期貸款比例未曾低過76%,換句話說,80%左右的居民借貸都是用於買房了。

槓桿風險引發業內擔憂

深圳互聯網金融協會祕書長曾光稱,首付貸變相降低了購房者的首付比例,會把不合格的購房者放進來,這樣將形成不良後果。「一是購房能力不足,可能最後形成履約風險;二是把炒房者放進來了,他們希望首付比例越少越好,撬動的槓桿越大,上漲過程中牟利就越大。但一旦房價波動,首付貸的投資者將面臨本金損失,銀行也面臨按揭履約風險。」

51金融董事長李錫也表示,「一旦房價下跌較大,炒房者可以斷供棄房,最大損失為一成首付和供樓款,首當其衝是斷供首付貸,接下來是斷供銀行按揭款,最大的風險留給了銀行。」

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示,若從房產仲介或P2P平臺以首付貸形式購房,能獲得首付價格一半以上的貸款,在銀行貸款和首付貸疊加後,實際槓桿可以放大到10倍,遠遠高於去年資本市場頂峰時期場外配資的數額,因此風險較大。

他說,首付貸放大了槓桿,吸引了許多投機者,若房價下跌,很可能引發資不抵債。首付貸的風險和房價密切相關,房價上漲速度越快,被高估的程度越大,首付貸的潛在風險就越大。

人人聚財CEO許建文稱,「首付兩成相當於5倍槓桿,再加上首付貸P2P相當於讓樓市槓桿變成10倍、20倍,且還款周期還長。日本、美國都經歷過高槓桿、高房價的階段,最終元氣大傷。」他認為,在深圳等一線城市炒房大熱的情況下,風險必然會被推高。

有分析表示,就目前一線及部分二線城市房地產市場的情況來看,其槓桿率高、炒作的瘋狂、價格飆升已經不遜於去年6月中旬泡沫破滅之前的股市了。如果中共政府還是坐視這些城市房價的瘋狂,那麼這股瘋狂之火一定會燒得更旺。中國槓桿上的房地產也會走上去年槓桿上的股市之路。◇
 

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